— N° RG 24/01116 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNQE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 16 décembre 2024

Minute n° 25/600

N° RG 24/01116 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNQE

Le

CCC : dossier

FE :

M^e RABIER

M^e BENAROUSSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [Y] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Monsieur [D] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSES

Société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société SCCV BONHOMMES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M^me RETOURNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 22 Mai 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

FAITS ET PROCÉDURE

La SCCV BONHOMMES fait procéder en qualité de maitre d’ouvrage, à la construction d’un ensemble immobilier comprenant 20 maisons individuelles et 63 logements collectifs, répartis sur plusieurs bâtiments et des places de stationnement situés [Adresse 7].

Les 17 et 19 mars 2021, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] ont conclu un contrat de réservation de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement avec la société SCCV BONHOMMES afin d’acquérir un appartement et deux places de parking sis [Adresse 8] sur la commune de [Localité 6]. La date prévisionnelle d’achèvement était fixée au 3ème trimestre 2022.

Par acte authentique de vente du 27 septembre 2021, Monsieur [N] et Madame [F] ont réitéré la vente auprès de la SCCV BONHOMMES pour un prix total de 400.000€ TTC. Cet acte de vente fixait une livraison au plus tard le 30 octobre 2022 sauf cas de force majeure ou cause légitime de report de délai.

Des désordres ont été constatés, impactant la couverture et la charpente de 6 des 7 bâtiments collectifs.

Des courriers ont été transmis les 27 avril 2022 et 9 février 2023 par la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE à Monsieur [N] et Madame [F] pour leur faire état du retard de livraison.

Les parties ont tenté en vain une issue amiable.

Par ordonnance du 19 octobre 2022, Monsieur [C] [V] a été désigné en qualité d’expert.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 mars 2024, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] ont assigné la SCCV BONHOMMES et la SAS REALITE MAITRISE D’OUVRAGE devant le Tribunal judiciaire de Meaux pour obtenir leur condamnation in solidum à leur verser avec intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir :

—  23.960,65 € au titre de loyers à actualiser au jour du prononcé de la décision;

—  4.854,58 € au titre d’intérêts bancaires ,

—  4.251,24 € au titre d’une assurance prêt immobilier;

—  5.000€ au titre d’un préjudice moral ;

—  5.000€ au titre d’un préjudice de jouissance;

— Outre 6.000 € au titre de l’article 700 et les dépens.

Par ordonnance du 21 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande des défenderesses de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Par jugement du 5 février 2025, le Tribunal de commerces de Nantes a prononçé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SAS REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et désigné la SELARL Aj Up comme administrateur et Me [H] et Me [K] comme mandataire judiciaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2025, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F], sollicitent du Tribunal au visa des articles 1103, 1231-1 et 1601-1 du Code civil, L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, de:

“DECLARER Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] recevables et bien-

fondés en leurs demandes ;

DONNER ACTE de ce qu’ils se désistent de leurs demandes dirigées à l’égard de la société

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REALITES MAITRISE D’OUVRAGE ;

DEBOUTER les sociétés SCCV BONHOMMES et REALITES MAITRISE D’OUVRAGE de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER la société SCCV BONHOMMES à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] les sommes suivantes :

• Au titre des loyers à la date du 31 mars 2025 : 42 342,60 euros, à réactualiser à la date du prononcé de la décision

• Au titre des intérêts bancaires : 8 484,53 euros, à réactualiser à la date du prononcé de la décision

• Au titre de l’assurance prêt immobilier : 7 321,58 euros, à réactualiser à la date du prononcé de la décision

• Au titre de la renégociation du contrat de prêt immobilier : 500 euros

• Au titre du préjudice moral: 5 000 euros chacun

• Au titre du préjudice de jouissance : 5 000 euros chacun

ORDONNER que ces sommes porteront intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir ;

DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision à

intervenir ;

CONDAMNER la société SCCV BONHOMMES à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SCCV BONHOMMES aux entiers dépens.”

Au visa des articles 1601-1 alinéa 1er, 1103, 1231-1 du code civil, ils font valoir que la date de livraison contractuellement visée était le 30 octobre 2022 et qu’à la date du 22 mai 2025, le bien n’est toujours pas livré, soit un retard de 935 jours. Ils indiquent que l’existence d’une clause de report de délai de livraison ne suffit pas à justifier du retard, car si la cause doit être visée à la clause, elle doit être justifiée et être à l’origine du retard constaté.

Ils estiment que les pièces produites en défense ne constituent pas des éléments probants et que les motifs allégués que sont les intempéries, la défaillance de la société UCG et de celle de la société ENTREPRISE [E] [G] ne peuvent être retenus. Ils soulignent pour les intempéries invoquées qu’il n’est pas justifié des raisons pour lesquelles elles auraient effectivement retardé le chantier. Ils indiquent concernant la défaillance de la société UCG qu’il n’est apporté aucun élément permettant de déterminer les raisons pour lesquelles le chantier aurait dû être arrêté à la suite de la défaillance et que la SCCV BONHOMMES a tardé à remplacer la société UCG, défaillante depuis 2022. Quant à la défaillance de la société ENTREPRISE [E] [G], ils font valoir qu’il n’est apporté aucun élément établissant que les désordres affectant la charpente constitueraient un cas de force majeure. Ils ajoutent qu’aucun rapport d’expertise n’est produit aux débats et que les désordres n’ont pas affecté la totalité du chantier. Ils indiquent que pour justifier une suspension effective du délai de livraison, il faut justifier du retard effectif engendré par ces évènements qui dépend de l’évolution de l’état du chantier au jour auquel ils surviennent, et qu’en l’espèce, le certificat produit ne permet pas d’apprécier les conséquences des désordres en terme de retard et si le différé correspond à un temps égal au double de celui effectivement enregistré. Ils indiquent que la proposition de protocole formulée par la SCCV BONHOMMES de 12000 euros constitue une reconnaissance de responsabilité.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2025, la SCCV BONHOMMES, société civile de construction vente et la société REALITE MAITRISE D’OUVRAGE sollicitent du Tribunal au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1103 du code civil, de:

“- PRENDRE ACTE du désistement d’instance et d’action de Monsieur [N] et Madame [F] contre la société REALITE MAITRISE D’OUVRAGE

— DEBOUTER Monsieur [N] et Madame [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris d’astreinte :

o Le délai de report de livraison est justifié

o La SCCV BONHOMMES n’a commis aucune faute

o La SCCV BONHOMMES n’est pas responsable du retard de livraison

o L’indemnisation réclamée n’est pas démontrée

— CONDAMNER Monsieur [N] et Madame [F] à payer à la SCCV BONHOMMES et la société REALITE MAITRISE D’OUVRAGE une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.”

Elles font valoir qu’il est stipulé une clause citant les causes légitimes de suspension de délai et que celles-ci doivent être prises en compte même si elles ne revêtent pas les caractères de la force majeure. Elles soulignent avoir régulièrement informé Monsieur [N] et Madame [F].

Elles indiquent que les éléments transmis quant aux intempéries, la défaillance de la société UCG et de la société ENTREPRISE [E] [G] dont le contrat a été résilié le 27 février 2024 établissent que le retard de livraison est justifié.

Elles ajoutent que le projet de protocole ne constitue pas une reconnaissance de responsabilité.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 16 décembre 2024, par ordonnance du même jour.

A l’audience du 10 avril 2025, l’ordonnance a été révoquée en application de l’article 803 du code de procédure civile en raison du prononcé du jugement de redressement judiciaire intervenu le 5 février 2025.

L’affaire a été entendue le 22 mai 2025 et mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus tendant à voir « constater » ou « dire que », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, sur lesquelles il n’y a pas lieu de statuer.

Il convient de donner acte à Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] de ce qu’ils se désistent de leurs demandes dirigées à l’égard de la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE.

I. SUR LES MOTIFS INVOQUES DU RETARD DE LIVRAISON

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Aux termes de l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il est stipulé à l’article 25.4.2 de l’acte authentique une liste des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement et/ou de livrasion.

Il est mentionné à la fin de cet article : « Pour l’appréciation des évènements ci-dessous évoqués, les Parties d’un commun accord déclarent vouloir s’en rapporter, dès à présent, à un certificat établi par le maître d’œuvre chargé de la direction et de la surveillance des travaux, sous sa propre responsabilité ».

Sur les intempéries

Il est stipulé à l’article 25.4.2 de l’acte authentique comme cause légitime de suspension du délai, notamment : “ – Les jours d’intempéries au sens de l’article 5424-8 du code du travail sur la base de relevés de la station météorologique la plus proche et justifiés par une attestation du Maître d’œuvre de l’opération ;»

La SCCV BONHOMMES produit une attestation de la société REALITES BUILD TECH, en charge de la direction de l’exécution des travaux du 6 février 2023, faisant état de 44 jours cumulés d’intempérie à fin septembre.

Elle communique les relevés météorologiques de [Localité 9] du mois de décembre 2020 jusqu’au mois de décembre 2022.

Il convient en conséquence de retenir ce motif légtime de suspension pour une période de 44 jours ouvrés.

Sur la défaillance de la société UCG

Il est stipulé à l’article 25.4.2 de l’acte authentique comme cause légitime de suspension du délai, notamment :

“Le retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification se fait au moyen du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).”

La société REALITES BUILD TECH, en charge de la direction de l’exécution des travaux atteste: “-Que les défaillances majeures de l’entreprise de gros-oeuvre UCG ont conduit à un retard de 6 mois sur le projet cité en référence (achèvement prévisionnel du cycle gros oeuvre le 19 novembre 2021, achèvement réel acté par MOEX le 18 mai 2022, soit 128 jours ouvrés)”

Il n’est pas produit de lettre recommandée adressée par le Maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant.

En conséquence, il n’est pas établi que la cause invoquée relève des causes légitimes.

Cette défaillance ne sera pas retenue comme cause légitime de suspension.

Sur la défaillance de la société ENTREPRISE [E] [G] et l’expertise judiciaire

Il est stipulé à l’article 25.4.2 de l’acte authentique comme cause légitime de suspension du délai, notamment : “un sinistre sur le chantier entraînant l’intervention d’un expert judiciaire et/ou une interruption temporaire de travaux”

Il est produit une attestation de la société REALITES BUILD TECH et de la société MAYERS, en charge de la direction de l’exécution des travaux, aux termes desquelles le chantier a été totalement interrompu en raison de la découverte d’importantes anomalies sur les ouvrages de charpente des bâtiments collectifs et intermédiaires engendrant un risque d’effondrement et précisant que les travaux ont été arrêtés le 21 juin 2022 et ont repris le 28 février 2024.

Ces attestations sont corroborées par un courrier technique et un compte rendu de contrôle technique de Bureau Veritas du 22 juin 2022 indiquant que suite à sa visite, il y a lieu de procéder de toute urgence à la dépose complète de la couverture afin de décharger la charpente, d’empêcher que la situation empire et éviter tout risque d’effondrement.

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Il est également produit l’ordonnance de référé du 19 octobre 2022, ordonnant une mesure d’expertise et désignant M. [V] pour y procéder et la note aux parties n°7 de l’expert du 28 février 2024 autorisant la reprise des travaux.

En conséquence, il convient de retenir cette défaillance comme cause légitime de suspension entre le 26 juin 2022 et le 28 février 2024, correspondant à une période de 428 jours ouvrés.

* * *

Deux causes légitimes de suspension pour une même journée ne sauraient être comptabilisés comme deux jours de suspension.

Il convient donc de ne pas comptabiliser deux fois les causes légitimes relatives à une même journée.

Les travaux ayant été arrêtés du 21 juin 2022 au 28 février 2024, il n’y a pas lieu de prendre en compte les 15,5 jours d’arrêt de travail pour cause d’intempéries sur cette même période.

Il conviendra donc de déduire ces 15,5 jours des 44 jours ouvrés pour lesquels le motif légitime d’intempérie a été retenu ci-dessus.

Sur la proposition de protocole

Il est stipulé à l’article 2.1 du projet de protocole que le vendeur s’engage à verser à l’acquéreur sans reconnaissance de responsabilité une indemnité.

Ce projet de protocole ne vaut donc pas reconnaissance de responsabilité

II SUR LE DECOMPTE

Il est stipulé à l’article 25.4.2 de l’acte authentique que s’il survient une cause légitime de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison; l’époque prévue pour l’achèvement et la livraison serait différée, pour tenir compe, de la perturbation apportée au déroulement du chantier, d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion, inconnue dans son principe et/ ou dans son ampleur au jour de la signature des présentes, sur l’organisation générale du chantier.

Il est ajouté que le calcul est effectué en jours ouvrés.

Ont été retenues comme cause légitime de suspension : 28,5 jours (44 -15,5) d’intempéries et 428 jours en raison du sinistre causé par la défaillance de la charpente.

La date prévue pour l’achèvement du chantier peut donc être légitimement différée de 913 jours [(28,5+428)x2]. Ces jours sont comptabilisés par la SCCV BONHOMMES en jours ouvrés.

Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] entendent se prévaloir d’un retard de livraison du 30 octobre 2022 au 22 mai 2025 de 935 jours. Cette période correspond à 644 jours ouvrés.

Ce retard de 644 jours est justifié par des causes légitimes.

En conséquence, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] seront déboutés de leur demande d’indemnisation des préjudices subis du fait de ce retard.

III SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] seront condamnés aux dépens.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DONNE ACTE à Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] de ce qu’ils se désistent de leurs demandes dirigées à l’égard de la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE;

REJETTE la demande de Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] de condamner la société SCCV BONHOMMES à leur verser les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir :

• Au titre des loyers à la date du 31 mars 2025 : 42 342,60 euros, à réactualiser à la date du prononcé de la décision

• Au titre des intérêts bancaires : 8 484,53 euros, à réactualiser à la date du prononcé de la décision

• Au titre de l’assurance prêt immobilier : 7 321,58 euros, à réactualiser à la date du prononcé de la décision

• Au titre de la renégociation du contrat de prêt immobilier : 500 euros

• Au titre du préjudice moral: 5 000 euros chacun

• Au titre du préjudice de jouissance : 5 000 euros chacun

CONDAMNE Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] aux dépens,

— N° RG 24/01116 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNQE

REJETTE la demande de Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [F] de condamner la société SCCV BONHOMMES à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCCV BONHOMMES et la société REALITE MAITRISE D’OUVRAGE de condamner Monsieur [N] et Madame [F] à leur payer une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute demande autre plus ample ou contraire;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT