Min N° 25/00115

N° RG 24/04415 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWNX

S.C.I. GA CREATIF

C/

Mme [P] [F] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. GA CREATIF

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [B] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Paul-marie GAURY

Copie délivrée

le :

à : Madame [P] [B] épouse [F]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 25 novembre 2021, la SCI GA CREATIF a donné à bail à Madame [P] [B] épouse [F] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à COULOMMIERS (77120), moyennant un loyer mensuel de 860 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GA CREATIF a, par acte d’huissier du 4 juillet 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la SCI GA CREATIF a ensuite fait assigner Madame [P] [B] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner son expulsion

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— la condamner au paiement de la somme de 17.734,84 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la SCI GA CREATIF, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 20.523,30 euros (échéance du mois de décembre 2024 incluse). Elle précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par le locataire. Elle indique que la locataire avait déposé un congé pour quitter les lieux à partir du 4 avril 2023 sans être partie.

Madame [P] [B] épouse [F] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, indique ne pas être en mesure pour le moment de régler sa dette locative, même de manière échelonnée. Elle indique avoir régler ses loyers jusque janvier 2023 puis justifie d’un dépôt de plainte pour escroquerie déposée le 13 février 2023, indiquant ne pas avoir d’informations sur les suites réservées à cette plainte à ce jour. Elle indique être malade et n’avoir pas pensé à chercher un emploi avec un dossier MDPH en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI GA CREATIF produit un décompte démontrant que Madame [P] [B] épouse [F] reste lui devoir, hors frais la somme de 20.523,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [P] [B] épouse [F] sera condamné au paiement de la somme la somme de 20.523,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 15.823,30 euros euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 9 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI GA CREATIF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause (article VIII) a été signifié le 4 juillet 2024, pour la somme en principal de 15.823,30 euros euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé et que la locataire ne formule pas de délais de paiement, indiquant être dans l’impossibilité de régler la dette pour le moment. Par ailleurs, les ressources de la locataire ne permettent pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 5 septembre 2024.

Madame [P] [B] épouse [F] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la SCI GA CREATIF, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [P] [B] épouse [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [B] épouse [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI GA CREATIF a dû accomplir, Madame [P] [B] épouse [F] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI GA CREATIF ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2021 entre la SCI GA CREATIF, d’une part, et Madame [P] [B] épouse [F], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [P] [B] épouse [F] occupant sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [P] [B] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI GA CREATIF à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [B] épouse [F], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [B] épouse [F] à verser à la SCI GA CREATIF la somme de 20.523,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 15.823,30 euros euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [B] épouse [F] à payer à la SCI GA CREATIF une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [B] épouse [F] à payer à la SCI GA CREATIF une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [B] épouse [F] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge