Min N° 25/00884

N° RG 25/03623 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECLL

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT OPAC DE L’OISE

C/

M. [U] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT OPAC DE L’OISE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie DELATOUCHE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffiers : M. BOULLE Pierre lors de l’audience, et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie DELATOUCHE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE (ci-après, l’OPAC de l’Oise) office public de l’habitat de Seine et Marne, invoque avoir donné à bail à M. [U] [F], à compter du 05 août 2016, un logement no 33 situé [Adresse 8]), ainsi qu’un emplacement de stationnement no 22 à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 257,44 euros pour le logement et 20,37 euros pour l’emplacement de stationnement, outre les charges.

Un état des lieux a été dressé contradictoirement pour le logement et l’emplacement de stationnement le 05 août 2016.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 03 février 2025, l’OPAC de l’Oise a mis en demeure M. [U] [F] de lui payer la somme de 972,15 euros au titre des loyers et charges dues sous quinzaine.

Par acte de commissaire de justice du 02 juin 2025, l’OPAC de l’Oise a fait assigner M. [U] [F] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement et l’emplacement de stationnement ;

– dire que M. [U] [F] est occupant sans droit ni titre du logement et de l’emplacement de parking ;

– ordonner l’expulsion immédiate, sans terme ni délai, de M. [U] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement, et toutes ses suites et conséquences de droit, au besoin par l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

– condamner M. [U] [F] à lui payer la somme de 1 941,46 euros en principal, selon décompte arrêté au 20 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, majorée de la somme mensuelle équivalente au loyer augmenté des charges à compter du 21 mai 2025, et jusqu’à la résiliation judiciaire du bail, avec intérêts au taux légal ;

– condamner M. [U] [F] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’au départ effectif des lieux outre revalorisation légale ;

– condamner M. [U] [F] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris tout acte découlant de la présente procédure et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

À l’audience du 10 septembre 2025, il est donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 31 juillet 2025.

Lors de cette même audience, l’OPAC de l’Oise, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 039,57 euros selon décompte actualisé au 03 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse. Elle déclare s’opposer à toute demande en délais de paiement.

M. [U] [F], comparant en personne, sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler 57 euros par mois, pendant 36 mois, afin d’apurer la dette. Il décrit, pour ce faire, ses charges et ressources et demande à débouter l’OPAC de l’Oise de sa demande en expulsion par la poursuite du bail.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’OPAC de l’Oise justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 04 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’OPAC de l’Oise est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur l’existence du contrat de bail

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1715 du même code, la preuve d’un bail verbal ayant reçu commencement d’exécution peut de faire par tous moyens, sans être subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit.

Le bail verbal est valable et il est soumis à la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPAC de l’Oise produit un ensemble de pièces pour justifier du bail verbal portant sur le logement et l’emplacement de stationnement, ainsi que du montant des loyers :

– un état des lieux d’entrée contradictoire d’un logement no 33 situé au 2e étage du no [Adresse 2] à [Localité 9], daté du 05 août 2016, mentionnant un dépôt de garantie d’un montant de 257,44 euros ;

– un état des lieux d’entrée contradictoire d’un emplacement de stationnement situé à la même adresse, daté du 05 août 2016, mentionnant un dépôt de garantie d’un montant de 40 euros ;

– deux récépissés signés de remise de badges et de bip pour le logement et l’emplacement de stationnement à M. [U] [F], datés du 05 août 2016, et les autorisations de quittancement associés ;

– les attestations d’assurance multirisque habitation au nom de M. [U] [F] d’août 2016 à 2024 pour le logement ;

– l’historique de compte du locataires du mois d’août 2016 à août 2025 qui établi le montant des loyers et charges.

Par ailleurs, lors de l’audience, M. [U] [F] n’a pas contesté être locataire du logement et de l’emplacement de stationnement et toujours y résider.

Ces éléments permettent d’établir que l’OPAC de l’Oise a effectivement consenti un bail d’habitation à M. [U] [F] portant sur le logement no 33 lui appartenant situé [Adresse 7] [Localité 1], ainsi qu’un emplacement de stationnement no 22 à la même adresse, effectif à compter du 05 août 2016, et dans lequel réside toujours le locataire.

3. Sur la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la mise en demeure du 03 février 2025, du décompte produit avec l’assignation arrêté au 20 mai 2025 et celui produit à l’audience arrêté au 03 septembre 2025 que l’OPAC de l’Oise rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataires

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 2 039,57 euros au 03 septembre 2025, échéance d’août incluse, laquelle tient compte des loyers dus pour le logement et l’emplacement de stationnement, ainsi que des sommes réglées par le locataire.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [F] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 2 039,57 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 03 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, à défaut de toute autre demande contraire de la bailleresse, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la dette locative a atteint un total de 2 039,57 euros au 03 septembre 2025. Il ressort par ailleurs du décompte produit que les loyers et charges courants ont été réglés de manière très irrégulière avant le mois d’octobre 2024 et que, depuis lors, aucun loyer n’a été réglé.

Force est donc de constater que les manquements du locataire ont été répétés dans le temps et réguliers, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 04 septembre 2025, lendemain de la date du dernier décompte produit.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Il est rappelé en premier lieu que le délai de trente-six mois pour régler les sommes mises à la charge des locataires et autorisant la suspension de la clause résolutoire, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Pour autant, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, M. [U] [F] déclare percevoir des indemnités chômage à hauteur de 1 100 euros par mois et les aides personnelles au logement à hauteur de 52 euros par mois, tel qu’il résulte du diagnostic social et financier. Il précise également régler 309 euros chaque mois, pour le règlement de crédits à la consommation. Il vit seul et a un enfant à charge.

Si M. [U] [F] a déclaré vouloir reprendre le paiement des loyers à la fin du mois de septembre, force est de constater qu’aucun élément ne permet d’augurer d’une évolution positive de sa situation professionnelle. Par ailleurs, il a déjà, de fait, disposé d’un délai de près d’un an pour apurer sa dette, sans qu’aucun paiement n’intervienne. En outre, les mensualités qu’il a évoqués, de 57 euros, ne permettraient pas d’apurer la dette dans un délai de 24 mois. Ainsi, l’octroi de délais de paiement n’aurait que pour effet d’aggraver la situation d’endettement du locataire.

Dans ces conditions, en considération de la situation du locataire et des besoins du bailleur, il convient de rejeter la demande de M. [U] [F] en délais de paiement et en poursuite du contrat de bail.

6. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de M. [U] [F] sans délais. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entré au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de l’OPAC de l’Oise à ce titre et elle sera autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

7. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 04 septembre 2025 et M. [U] [F] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 292,30 euros au titre du loyer pour le logement, 23,13 euros pour le stationnement, et 61,89 euros pour les provisions sur charges au 01er août 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande de révision annuelle dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été versé, et qu’à défaut du bail, il n’est pas démontré que les parties s’étaient accordées sur une indexation.

8. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [F] aux dépens de l’instance sans qu’il soit besoin de préciser davantage, étant souligné que les frais d’expulsion ne demeurent, à ce stade, qu’hypothétiques.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’OPAC de l’Oise formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’OPAC de l’Oise recevable en sa demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE, d’une part, et M. [U] [F], d’autre part, portant sur le logement no 33 sis [Adresse 8]), ainsi qu’un emplacement de stationnement no 22 à la même adresse, à effet au 03 septembre 2025 ;

ORDONNE à M. [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE, à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [F] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance 'un serrurier ou de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE la somme de 2 039,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement si le bail s’était poursuivi (soit 292,30 euros au titre du loyer pour le logement, 23,13 euros pour le stationnement, et 61,89 euros pour les provisions sur charges au 01er août 2025), à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE M. [U] [F] de sa demande en délais de paiement et poursuite du bail ;

CONDAMNE M. [U] [F] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION