Min N° 25/00161

N° RG 24/04085 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVUZ

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [F] [Z] [R]

Mme [D] [C] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Z] [R]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant

Madame [D] [C] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [F] [Z] [R] et Madame [D] [C] [V]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2021, ayant pris effet le même jour, Mme [B] [M] a consenti à M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 700 euros, des provisions mensuelles sur charges de 40 euros, outre un dépôt de garantie de 700 euros.

Par contrat de cautionnement du 11 octobre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par le locataire pour les mois de décembre 2023 à février 2024, Mme [B] [M] a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 14 février 2024, faisant état du montant payé.

Par actes de commissaire de justice du 02 mai 2024, la SAS ALS a fait signifier à M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 358,47 euros dont 2 220 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois e décembre 2023 à février 2024.

Se prévalant de nouveaux impayés, Mme [B] [M] a de nouveau sollicité la caution et lui a délivré quittances subrogatives.

Par actes de commissaire de justice du 03 septembre 2024, la SAS ALS a fait assigner M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] à l’audience du 04 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] à lui régler la somme de 5 080 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 mai 2024 sur la somme de 2 220 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner in solidum M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 04 décembre 2024, la SAS ALS, représentée par son conseil, indique se désister de ses demandes d’expulsion ainsi que celles subséquentes, le logement ayant été libéré. Elle explique maintenir ses autres demandes et actualise le montant de la dette locative à la somme de 5 520 euros selon décompte arrêté au 03 décembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Elle note ne pas s’opposer à des délais de paiement sur 24 mois.

M. [F] [Z] [R], comparant en personne, indique que Mme [D] [C] [V] a quitté le logement en décembre 2023, sans congé. Il précise avoir lui-même quitté le logement le 30 septembre 2024. il sollicite de plus larges délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, et décrit ses revenus et charges à cette fin.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [D] [C] [V] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions de l’article 472 susvisées.

2. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la SAS ALS produit le contrat de cautionnement du 11 octobre 2021 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 24 septembre 2024, visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose la bailleresse, la SAS ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’ action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 14 octobre 2021, le commandement de payer délivré le 02 mai 2024 et le décompte de la créance actualisé au 03 décembre 2024, démontrent l’existence d’une dette locative de M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V].

Le bail prévoit par ailleurs, en son article VII, la solidarité des locataires dans leurs obligations vis à vis du bailleur et il n’est pas démontré que si Mme [D] [C] [V] a quitté les lieux en décembre 2023, elle avait régulièrement donné au bailleur. Elle demeurait donc, jusqu’à la libération des lieux, tenue au paiement des loyers et charges en application de l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989.

En outre, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment celle du 24 septembre 2024 que la caution a réglé un total de 5 920 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au bailleur.

M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] ont réglé des acomptes en déduction de cette dette pour un montant total de 400 euros, la ramenant à 5 520 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ALS est donc bien fondée à demander le paiement à M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] à payer à la SAS ALS la somme de 5 520 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 03 décembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 mai 2024 sur la somme de 2 220 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [F] [Z] [R] a expliqué être actuellement sans revenu et dans l’attente de la régularisation de son titre de séjour.

Pour autant, malgré ces éléments, force est de constater qu’il a réglé un somme de 100 euros le 03 juillet 2024 à la SAS ALS, et une somme de 300 euros le 02 octobre 2024. Par ailleurs, la SAS ALS a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiement sur deux ans.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement, mais uniquement au bénéfice de M. [F] [Z] [R] qui est le seul à avoir formulé une telle demande.

L’attention de M. [F] [I] est cependant attirée sur le fait qu’à défaut de règlement d’une des échéances à due date, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la SAS ALS.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer 02 mai 2024, dès lors que la dette à cette date est justifiée.

Compte tenu de la situation financière de M. [F] [Z] [R] et en l’absence d’information sur celle de Mme [D] [C] [V], l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ALS sera dès lors déboutée de sa demande à ce titre.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 520 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 décembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 220 euros à compter du 02 mai 2024 et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [F] [Z] [R] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 et une 24e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [Z] [R] et Mme [D] [C] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 02 mai 2024 ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION