Min N° 25/00123

N° RG 24/04512 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWTY

S.A. [Adresse 10]

C/

M. [L] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM PIERRES ET LUMIERES

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Mme [V] [N], gestionnaire contentieux

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. [Adresse 10]

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [L] [M]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrats des 25 novembre 2016 (avec prise d’effet le 29 novembre 2016) ; 8 décembre 2016 (avec prise d’effet le 19 décembre 2016) ; 20 octobre 2017 (avec prise d’effet le 1er novembre 2017) ; 15 novembre 2017 (avec prise d’effet le 1er décembre 2017) et 1er juin 2018 (avec prise d’effet le 15 juin 2018), la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Monsieur [L] [M] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] (bât 1, escalier 1, 2ème étage) à [Localité 8] ainsi que 4 emplacements de stationnement (n°0009/009278, n°0007/009297, n°0008/009298 et n°0005/009295), moyennant un loyer mensuel de 486,06 euros hors provision sur charges pour le logement et respectivement un loyer mensuel de 30,56 euros pour le premier parking visé et un montant de loyer mensuel de 9,16 euros pour les trois autres parkings.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 9] a, par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant les clauses résolutoires des contrats.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux,ordonner son expulsion,le condamner au paiement de la somme de 3.647,75 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter du jugement pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la SA [Adresse 9], représentée par Madame [N] [V], gestionnaire contentieux, en vertu d’un pouvoir régulier remis à l’audience, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 2.667,10 euros arrêtée au 10 décembre 2024. Elle précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire du fait de l’absence de reprise du loyer courant.

Bien que régulièrement cité par acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [L] [M] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [M] reste lui devoir, frais déduits (7,62 euros de frais de non-réponse enquête et 353,10 euros de frais de procédure), la somme de 2.659,48 euros à la date du 10 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence du défendeur à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

En conséquence, Monsieur [L] [M] sera condamné au paiement de la somme de 2.659,48 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 10 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus 25 novembre 2016 (avec prise d’effet le 29 novembre 2016) ; 8 décembre 2016 (avec prise d’effet le 19 décembre 2016) ; 20 octobre 2017 (avec prise d’effet le 1er novembre 2017) ; 15 novembre 2017 (avec prise d’effet le 1er décembre 2017) et 1er juin 2018 (avec prise d’effet le 15 juin 2018), contiennent tous une clause résolutoire (article n°5 ou 6 selon les contrats) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant ces clauses a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 2.886,77 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, non comparant, le locataire n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources au tribunal avant l’audience ce qui ne permet d’envisager l’apurement de la dette dans les délais légaux prévus par les textes.

En outre, la bailleresse est opposée à l 'octroi de délais de paiement.

Au regard de ce qui précède, l’octroi de délais de paiement d’office n’est pas envisageable.

En conséquence, les contrats de bail se trouvent résiliés à la date du 25 juillet 2024.

Monsieur [L] [M] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [L] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA [Adresse 9] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 25 novembre 2016 (avec prise d’effet le 29 novembre 2016) ; 8 décembre 2016 (avec prise d’effet le 19 décembre 2016) ; 20 octobre 2017 (avec prise d’effet le 1er novembre 2017) ; 15 novembre 2017 (avec prise d’effet le 1er décembre 2017) et 1er juin 2018 (avec prise d’effet le 15 juin 2018), entre la SA [Adresse 9], d’une part, et Monsieur [L] [M], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (bât 1, escalier 1, 2ème étage) à [Localité 8] ainsi que 4 emplacements de stationnement (n°0009/009278, n°0007/009297, n°0008/009298 et n°0005/009295) sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date ;

DIT Monsieur [L] [M] occupant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [L] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [M], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à verser à la SA [Adresse 9] la somme de 2.659,48 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 9] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge