REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/08130 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOGT

MINUTE N°25/003062025/

JUGEMENT

DU 18 Juillet 2025

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 7] c/ [L]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [I] [L]

née le 15 Novembre 1996 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

— [I] [L]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 4 décembre 2020 prenant effet le même jour, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7] a donné à bail à Madame [I] [L] un logement situé [Adresse 11], pour un loyer mensuel de 437,62 euros, outre une provision sur charges de 146,43 euros.

Suivant contrat du même jour, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7] a donné en location à Madame [I] [L] un stationnement n°159, situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel de 15 euros outre un acompte de charges de 0,35 euros.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2349,21 euros a été délivré le 2 juillet 2024 à Madame [I] [L] qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE DRAGUIGNAN a fait assigner, par dépôt en l’étude, Madame [I] [L], à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan à l’audience du 4 décembre 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, compte-tenu du défaut de paiement des loyers arriérés, à la date du 2 septembre 2024 ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat établi le 4 décembre 2020 entre la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7] et Madame [L]portant sur une palce de parking n°159 sis [Adresse 10] à [Localité 7] à la date de la décision à intervenir ;

En conséquence,

— Condamner Madame [I] [L] au paiement de la somme de 5894,12 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 25 septembre 2024, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [L] et de tout occupant éventuellement introduit de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique, des lieux loués à savoir le logement sis [Adresse 2] à [Localité 8] et le parking n°159 sis141 [Adresse 6] à [Localité 8].

— Fixer à une somme correspondant de tous les loyers et charges en cours, soit la somme de 625,09 euros le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— Condamner Madame [L] à ladite indemnité ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— Condamner Madame [L] au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 138,03 euros ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement avant dire-droit du 5 février 2025 faisant suite à la première audience du 4 décembre 2024, l’action de la demanderesse a été déclarée recevable. Une réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter les parties à formuler des observations quant à l’exigibilité des sommes dont la demanderesse poursuit le recouvrement.

A l’audience du 4 juin 2025 à laquelle l’affaire a été renvoyée, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7] a comparu, représentée par son conseil et a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a produit un décompte actualisé de sa créance et a précisé que la CAF a procédé à une régularisation du dossier de Madame [L] en ce que cette dernière avait indûment perçue 7349,97 euros d’aide au logement.

Madame [L] n’a pas comparu et a demandé à Maître [P] de la représenter et de solliciter un renvoi de l’affaire à laquelle la demanderesse s’est opposée.

Compte-tenu du délai déjà laissé à la défenderesse pour constituer avocat et préparer sa défense, la demande de renvoi a été rejetée.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 18 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, loi entrée en vigueur le 29 juillet 2023, énonçant quant à lui que : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat”.

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu et a pris effet le 4 décembre 2020 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 2 juillet 2024 pour un montant de 2349,21euros en principal représentant le montant des loyers arrêtés à la date du 31 janvier 2024 inclus.

S’agissant du montant du loyer et des charges, il apparaît que la différence entre lesdits montants tels que figurant dans le contrat de bail et ceux appelés aux termes des relevés de compte et avis de débit s’explique par :

— par les réductions de loyer solidarité qui se sont appliqués jusqu’au mois de mars 2025 et qui ont ensuite pris fin ;

— par les frais de non-réponse à enquête qui ont été facturés en sus du loyer et des charges ;

— par les acomptes d’eau chaude, d’eau froide, chauffage et charges générales dont les montants provisionnels ont été réévalués conformément à ce qui est prévu au contrat de bail ;

— enfin, par le fait que les APL, en cours d’exécution du contrat de bail, n’ont plus été déduites mensuellement des montants du loyer et des charges du logement et de la place de stationnement.

Cela étant précisé, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 septembre 2024 à minuit.

L’expulsion de Madame [I] [L] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 03 septembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges du logement et du stationnement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 685,89 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III/ Sur la demande en paiement

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7] produit un décompte exposant que Madame [I] [L] reste redevable de la somme de 18374,27 euros en principal au mois de mai 2025 compris.

Madame [I] [L], non comparante, ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Il convient toutefois de déduire de cette somme :

— le montant de 782,02 euros correspondant à un solde antérieur 2022 dont il n’est pas justifié distinctement ;

— le montant de 110,81 euros dont le libellé de nature des opérations est « terme manuel 05/01/2023 » et qui n’apparaît ni explicité ni justifié ;

— le montant du commandement de payer (147,38 euros) que la bailleresse a ajouté au débit du compte de Madame [L] le 18 mars 2024,

— le montant de 45,72 euros qui est facturé au titre de la « non-réponse à enquête » au titre du mois de juillet 2024 et qui se trouve ainsi facturé deux fois dans le même mois sans que ce second montant ne soit justifié ;

— le montant de 127,85 euros facturé au mois de juillet 2024 et qui semble correspondre à des frais d’acte de commissaire de justice (ligne de débit intitulée [B] comme pour la ligne de débit du commandement de payer),

— le montant de 1392,35 euros au titre d’une régularisation de charges 2023 qui ne fait pas l’objet d’une pièce justificative distincte permettant de vérifier ledit montant et celui de 1,42 euros facturé au même titre et à la même date de septembre 2024 ;

— le montant de 168,57 euros de novembre 2024 intitulé en nature des opérations « terme manuel 26/11/2024 » qui n’est ni explicité ni justifié,

— le montant de 22,86 euros facturé au mois d’avril 2025 correspondant aux frais de « non-réponse enquête » dès lors qu’ils sont facturés deux fois sur le même mois.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 02 septembre 2024, les sommes dues par Madame [I] [L] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

En conséquence, Madame [I] [L] sera condamnée à verser à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7] le montant des impayés de loyers et charges à hauteur de 3433,95 euros somme arrêtée au 02 septembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

IV / Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [I] [L], qui succombe, devra supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation consenti le 4 décembre 2020 avec prise d’effet le même jour à Madame [I] [L] ayant pour objet la location d’un logement et d’un parking n°159 situés [Adresse 11] ;

DISONS qu’à compter du 02 septembre 2024, Madame [I] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux querellés à savoir un appartement et d’un parking n°159 situés [Adresse 11] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Madame [I] [L] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [I] [L] à payer à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7], une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,soit la somme de 685,89 euros, à compter du 02 septembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNONS Madame [I] [L] à payer à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7] la somme de 3433,95 euros relatives aux loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [I] [L] à verser à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 7] la somme de quatre cents euros (400 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [I] [L] aux entiers dépens de la procédure comprenant notamment le coût du commandement de payer signifié le 02 juillet 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des contentieux de la protection