— N° RG 25/01250 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ2A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 02 Juin 2025

Minute n°26/033

N° RG 25/01250 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ2A

le

CCC :

— dossier

FE :

— M^e RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 7]

[Adresse 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C. AJS [M]

[Adresse 1]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, en présence de M^me MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

— N° RG 25/01250 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ2A

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Ajs [M] est propriétaire des lots n°52, 98, 99 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier est administré par la société Citya Proximmonet, syndic.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Ajs [M] de lui payer la somme de 5 177,93 euros au titre des charges de propriété, outre les frais de mise en demeure.

Par acte du 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à la société Ajs [M] une sommation de payer les charges de copropriétés à hauteur de 2 782,31 euros.

Par lettre recommandée du 18 décembre 2023, dont l’avis de réception a été signé le 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Ajs [M] de lui payer la somme de 5 691,53 euros au titre des charges de copropriété et frais de procédure.

Par acte du 8 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Ajs [M] devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement ainsi qu’en indemnisation de son préjudice.

Bien que régulièrement assignée, par procès-verbal de recherches infructueuses, la société Ajs [M] n’a pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la société Ajs [M] à lui payer les sommes de :

*8 790,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2023,

*1 565,76 euros au titre des frais de recouvrement,

*3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la société Ajs [M] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35, 36, 55 et 60 du décret du 17 mars 1967, le paiement de l’arriéré de charges de copropriété évalué à la somme de 8 790,77 euros, arrêtée au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre le remboursement des frais de recouvrement. Il soutient par ailleurs que le comportement de la société Ajs [M] lui cause un préjudice distinct du retard de paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la société Ajs des lots n°[Adresse 5] et des lots n°98 et 99 [Adresse 9] (pièce n°1-1),

— le contrat de syndic à effet au 29 juin 2024 jusqu’au 30 juin 2025 (pièce n°2),

— les appels de provision sur charge du 16 novembre 2022 et 14 février 2023 (pièce n°3),

— la mise en demeure du 18 décembre 2023, dont l’avis de réception a été signé le 20 décembre 2023, portant sur la somme de 5 691,53 euros (pièce n°5),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mai 2022, 3 juillet 2023 et 28 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (pièces n°6-1 à 6-3),

— l’attestation de non-recours concernant les assemblées générales des 4 mai 2022, 3 juillet 2023 et 28 juin 2024 (pièce n°7),

— les appels de fonds et de provision des 31 mai 2022, 17 juin 2022, 19 septembre 2022, 23 décembre 2022, 10 janvier 2023, 21 mars 2023, 27 juin 2023, 22 septembre 2023, 11 décembre 2023, 11 mars 2024, 6 juin 2024, 13 septembre 2024, 3 décembre 2024, 21 février 2023 (pièces n°8 et 9),

— le relevé de compte sur charges arrêté au 1er janvier 2025 (pièce n°4).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges ont été approuvées par les assemblées générales des 4 mai 2022, 3 juillet 2023 et 28 juin 2024 et que les sommes figurant dans l’extrait de compte arrêté au 1er janvier 2025 correspondent à celles apparaissant dans les appels de fonds et les décomptes produits.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ayant délivré son assignation à la société Ajs [M] par acte du 8 février 2025, aux termes desquelles il sollicite sa au paiement des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 inclus, alors que cette signification vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au 1er janvier 2025 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 8 790,77 euros, est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, la société Ajs [M] sera condamnée à payer la somme de 8 790,77 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 5 691,53 euros, et à compter du 8 février 2025, date de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— le contrat de syndic à effet au 29 juin 2024 jusqu’au 30 juin 2025 (pièce n°2),

— la sommation de payer du 6 mars 2023 (pièce n°9),

— la lettre recommandée du 18 décembre 2023 (pièce n°5),

— une facture de frais de gestion du 18 juillet 2023 d’un montant de 220 euros au titre de la « Honor. contentieux sommation » (pièce n°9),

— une facture de frais de gestion du 18 juillet 2023 d’un montant de 400 euros au titre de « Honor. contentieux assignation » (pièce n°9),

— une facture n°202312150020 du 15 décembre 2023 d’un montant de 480 euros au titre de « [Localité 10] Auxil. Justice Alur » (pièce n°9),

— une facture n°202406270047 du 27 juin 2024 d’un montant de 120 euros au titre de « Suivi dossier avocat Alur » (pièce n°9).

Si le syndicat des copropriétaires demande le paiement des sommes figurant sur les notes d’honoraires des 20 décembre 2023, 13 janvier 2025 et 6 février 2025, il apparaît que celles-ci correspondent à des frais d’avocat, qui relèvent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de sommes au titre des frais de suivi contentieux et recouvrement facturés en 2023, il ne produit pas le contrat de syndic en application duquel ils ont été facturés, le seul contrat de syndic produit prenant effet au 29 juin 2024. Seules les prestations du syndic postérieures au 29 juin 2024 seront donc intégrées dans les frais de recouvrement.

Sont ainsi justifiées les sommes suivantes :

—  120 euros au titre de la facture n°202406270047 du 27 juin 2024 (pièce n°9),

—  176,50 euros au titre du coût de la sommation de payer (pièce n°9).

En conséquence, la société Ajs [M] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 196,50 euros et ce dernier sera débouté pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Le non-paiement des charges de copropriété, a fortiori dans de telles proportions, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur les autres copropriétaires, causant ainsi un préjudice certain au syndicat de copropriétaires.

Il convient dès lors de condamner in solidum la société Ajs [M] au paiement de la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société Ajs [M] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, la société Ajs [M] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société Ajs [M] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 2] la somme de 8 790,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 5 691,53 euros, et à compter du 8 février 2025, date de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société Ajs [M] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 2] la somme de 196,50 euros euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la société Ajs [M] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 2] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société Ajs [M] aux dépens ;

Condamne la société Ajs [M] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE