Min N° 26/00063

N° RG 25/03665 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECPS

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [N] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [N] [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 novembre 2023, la société civile immobilière du 29 (ci-après, la SCI du 29) a donné à bail à M. [N] [J] un logement situé au [Adresse 4], à [Adresse 7] (77 320), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 450 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé conclu le 6 novembre 2023, la SCI du 29 a souscrit auprès de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10316623166 en garantie du paiement des loyers et des charges de M. [N] [J].

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [N] [J] un commandement de payer la somme principale de 3 161 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 7 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [N] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail aux tors et griefs du preneur ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer courant augmenté des charges ;

— condamner M. [N] [J] à lui payer lesdites indemnités d’occupation jusqu’à sa libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner M. [N] [J] à lui payer la somme de 5 103 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 3 161 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner M. [N] [J] aux dépens de l’instance ;

— condamner M. [N] [J] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 4 août 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6 275 euros, arrêtée au 10 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Elle s’en est rapporté concernant la demande adverse de délais de paiement, en précisant néanmoins que le loyer du mois d’octobre 2025 avait été versé tardivement et de façon partielle, car il manque 41 euros. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

M. [N] [J] a comparu en personne. Il n’a pas contesté le montant de la dette mais a indiqué être étonné, ne pensant pas que l’arriéré était si important, notamment du fait du versement de l’aide personnalisée au logement au bailleur. Il a sollicité des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux, sur une durée de 36 mois, et a affirmé qu’il pouvait ajouter 100 euros par mois en plus du loyer. Il a été autorisé à produire, en cours de délibéré, des justificatifs des versements de la CAF afin de faire le point sur le montant de la dette. S’agissant de sa situation, il a indiqué percevoir le RSA à hauteur de 400 euros par mois ainsi que l’aide personnalisée au logement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

Par note autorisée reçue le 11 décembre 2025, le conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte actualisé de sa créance arrêté au 3 février 2025, la somme restant due étant de 4 441 euros. En effet, il a précisé que des versements à hauteur de 1 834 euros de la part du locataire et de la CAF n’avaient pas été comptabilisés. Elle a ajouté que le versement du loyer courant avait été repris par le locataire. Elle s’en est rapporté sur les délais. Elle a joint à son courrier une attestation CAF au nom de M. [N] [J] récapitulant les versements reçus sur une année, et permettant de constater que l’aide personnalisée au logement d’un montant actuel de 304 euros est versée directement entre les mains du bailleur.

Par courriel du 17 décembre 2025, M. [N] [J] a indiqué être d’accord avec cette nouvelle somme due à Visale de 4 441 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Par application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Ainsi, la caution dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachent à cette créance avant le paiement.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”. L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la SCI du 29 le 6 novembre 2023 et de la quittance subrogative récapitulative du 13 octobre 2025 versée aux débats, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur à hauteur, s’agissant de la demande en paiement, de la somme maximale de 6 275 euros.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 7 novembre 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 30 avril 2025 ;la quittance subrogative récapitulative en date du 18 octobre 2025 pour un montant de 6 275 euros ; le décompte actualisé de la créance arrêté au 3 décembre 2025, échéance du mois d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [N] [J] reste devoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 441 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 décembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, étant précisé que ce décompte mentionne les versements perçus par le bailleur et exclu les frais de procédure.

M. [N] [J] a confirmé par note en délibéré le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 441 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 décembre 2025 échéance du mois d’octobre incluse.

Comme demandé, M. [N] [J] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 161 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que ce délai constitue un minimum légal d’ordre public stipulé dans l’intérêt des locataires, et peut faire l’objet d’un allongement conventionnel.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 30 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3 161 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [N] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée sur un délai de 36 mois.

Il fait état de sa situation financière précaire, car il ne perçoit que le RSA. Toutefois, compte tenu du versement de l’aide personnalisée au logement versée au bailleur, d’un montant actuel de 305 euros, le loyer résiduel n’est que de 180 euros environ.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait état de la reprise du versement du loyer courant et s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail.

Compte tenu des efforts de paiement réalisés, il convient de faire droit à la demande de délai sur une durée de 36 mois.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de la dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [N] [J] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le défendeur sera en conséquence condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation échues dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative attestant du désintéressement du bailleur par la caution.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [N] [J] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICE est subrogée dans les droits et action de la société civile immobilière du 29 ;

CONDAMNE M. [N] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 441 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 novembre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 3 161 euros et du présent jugement sur le surplus ;

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 novembre 2023 entre la société civile immobilière du 29, dans les droits de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée d’une part, et M. [N] [J] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 8], sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ACCORDE un délai à M. [N] [J] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE M. [N] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [N] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale  ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, dès lors que ces paiements seront justifiés par la production d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [N] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 avril 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge