COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/03069 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NXVO

Pôle Civil section 2

Date : 05 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

SCI LES HAUTS [Localité 4], immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 340 993 518, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

représentée par M^e Anne france GUILLAUMOND, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ICM, sous l’enseigne SINETYC immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 424 838 993, dont le siège, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Chloé PION RICCIO, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et la SELARL FAVRE DE THIERRENS-BARNOUIN-VRIGNAUD-MAZARS-DRIMARACCI, avocats plaidants au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS : en audience publique du 03 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 05 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 05 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 1er aout 2015, la SCI LES HAUTS [Localité 4] a donné à bail commercial à la SARL ICM, (enseigne SINETYC) un local n°4 sis [Adresse 5], [Adresse 5], [Localité 4] (34) moyennant un loyer de 1000 euros HT par mois, outre un dépôt de garantie de 2000 euros.

Par lettre recommandée en date du 17 juin 2019, le preneur informait le bailleur de la résiliation du bail pour le 31 aout 2021.

Par lettre recommandée avisée le 12 février 2021, la SCI LES HAUTS [Localité 4], sollicitait la SARL ICM sur l’établissement d’un éventuel bail dérogatoire d’un an, et indiquait que la baie vitrée de la vitrine, endommagée, nécessitait d’être changée.

Le 27 aout 2021, à la demande de la SCI LES HAUTS [Localité 4], un procès-verbal de constat des lieux situés [Adresse 5] [Localité 4] (34) était établi.

Par courrier recommandé du 2 novembre 2021, la SARL ICM sollicitait du bailleur la communication du procès-verbal de constat des lieux par huissier de justice établi le 13 septembre 2021, et le mettait en demeure de lui restituer le dépôt de garantie, en l’absence de toute dégradation.

Par lettre recommandée avisée le 16 novembre 2021, la SCI LES HAUTS [Localité 4] refusait la restitution du dépôt de garantie du fait de dégradations et de la nécessité de procéder au calcul de la taxe foncière, et par lettre recommandée de son conseil avisée le 24 mars 2022, elle mettait en demeure la SARL ICM de lui régler la somme de 17413,73 euros au titre des dégradations, produisant les deux procès-verbaux de constat d’huissier et des factures et devis des réparations.

Par assignation délivrée par acte d’huissier en date du 27 juin 2022, la SCI LES HAUTS [Localité 4] a assigné la SARL ICM (enseigne SINETYC) devant la présente juridiction en paiement des travaux de remise en état pour 16923,36 euros, du solde des charges, outre le coût des constats d’huissier.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI LES HAUTS [Localité 4], demande au tribunal de :

CONSTATER que la SARL ICM n’a pas respecté ses obligations d’entretien des lieux loués et de restitution en bon état

En conséquence,

CONDAMNER la SARL ICM à payer à la SCI LES HAUTS [Localité 4] la somme de 16 923,36 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter de la saisine du Tribunal

CONDAMNER la SARL ICM à payer à la SCI LESHAUTS [Localité 4] la somme de 132,50 euros au titre du solde des charges 2021

CONDAMNER la SARL ICM à payer à la SCI LES HAUTS [Localité 4] la somme de 490,37 euros au titre des deux constats d’huissier

CONDAMNER la SARL ICM à payer à la SCI LES HAUTS [Localité 4] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au visa des articles 1134, 1147, 1728, 1731 et 1732 du Code Civil antérieurs à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

elle fait valoir qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de bon état doit s’appliquer, et que le bail en son article 1 fait office d’état des lieux d’entrée.

Elle précise au visa de l’article 1754 du code civil, qu’elle a sollicité le remplacement de la baie vitrée en février 2021, a fait constater l’état de la baie vitrée avant résiliation du bail, a procédé au changement pour la somme de 4683 euros.

Elle souligne que les sols ont été dégradés par réalisation de trous et éclats de faïence, résultant de la disposition de cloisons, et justifie d’un devis de fourniture et pose de carrelage d’un montant de 7723,30 euros.

Elle indique que les trous réalisés dans la façade et non rebouchés, nécessitent d’engager une réfection pour un montant de 3813,36 euros, que les reliquats de charges n’ont pas été réglés, et que des modifications électriques ont été nécessaires.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL ICM, demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER la SCI LES HAUTS [Localité 4] est mal fondée à se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil en l’absence d’état des lieux contradictoire d’entrée,

DIRE ET JUGER e tout état de cause que les désordres invoqués par la SCI LES HAUTS [Localité 4] ne relèvent pas des réparations locatives imputables au preneur,

DEBOUTER la SCI LES HAUTS [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la SCI LES HAUTS [Localité 4] à payer à la SARL SINETYC la somme de 2 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

DIRE ET JUGER que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021

CONDAMNER LES HAUTS [Localité 4] à payer à la SARL la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER LA SCI LES HAUTS [Localité 4] aux entiers dépens.

ECARTER le bénéfice de l’exécution provisoire

Au visa des articles L.145-40-1 du Code de commerce et subsidiairement les articles 606, 1719 et 1720 du Code civil,

Elle fait valoir l’absence de réalisation d’état des lieux d’entrée, et au visa de l’article L145-40-1 du code de commerce, l’absence de présomption de bon état de l’article 1731 du code civil.

Au visa de l’article 1720 et 606 du code civil, elle estime que la baie vitrée est une réparation restant à charge du bailleur, que le sol ne doit pas être changé en totalité, qu’elle n’a pas à prendre en charge les dégradations dues à l’usure normale des locaux, que les travaux sur les lignes électriques extérieures ne relèvent pas du contrat de bail, que les justificatifs de charges ne sont pas produits, que la réalisation de constat d’huissier est un choix du bailleur.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 3 octobre 2024.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «'dire et juger'» et les «'constater'» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article L145-40-1 du code de commerce, applicable à la date de signature du bail, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Conformément à l’article R. 145-35 du code du commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1o Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;

2o Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent;

3o Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement;

4o Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail;

5o Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1o et 2o celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé à la prise à bail.

Le bailleur indique cependant qu’il convient de se reporter à la désignation du bien loué, en première page du bail commercial, et en page suivante ainsi qu’au paragraphe 17 « entretien de la devanture » pour prendre connaissance de l’état du local à l’entrée dans les lieux.

L’article L145-40-1 du code de commerce écarte explicitement la présomption de bon état mentionnée à l’article 1731 du code civil, pour tout bailleur n’ayant pas fait toutes diligences pour réalisation d’un état des lieux d’entrée.

Ainsi, le bailleur ne démontrant pas d’avoir été dans l’incapacité de réaliser un état des lieux d’entrée, la comparaison de l’état des lieux à la sortie, sera réalisée, selon les quelques indications portées au bail.

En effet, le contrat de bail fait état

Au paragraphe « désignation du bien loué »

D’un local libre sur toute sa surface avec carrelageD’un WC blanc avec abattant et lave mainDe la peinture blanche des mursDe la présence de goulottes pour les alimentations électriques, avec possibilité d’ajout de prises complémentaires,De l’aménagement intérieur par cloisons à réaliser par fixation sur carrelage par point de masticDe la nécessité d’enlever les aménagements en cas de départ

Au paragraphe « etat des lieux »

De la prise des lieux par le locataire en l’état après visite. Aucune mention n’est portée s’agissant de l’état des locaux

Au paragraphe B-Conditions à la charge du locataire

1 Etat des lieux

« A la dépose de son enseigne les raccords seront à la charge du locataire dans la teinte du crépi en enlevant auparavant les chevilles de fixation »

2°Entretien – réparation

La nécessité d’entretenir les lieux, l’impossibilité d’exiger du bailleur les réparations sauf celles telles que prévues à l’article 606 du code civil, et les travaux de ravalement.

Il est mentionné que « les précisions sur l’état du local et de ses équipements seront consignées sur l’état des lieux à établir », document « pris comme référence pour l’exécution de réparations ou travaux d’entretien éventuels »

Les clés ont été restituées lors du procès-verbal de constat des lieux contradictoire en date du 13 septembre 2021. La SARL ICM a été locataire pendant une durée de 6 ans.

L’huissier a relevé en présence des parties, les éléments suivants

Extérieur :

Façade : Des trous rebouchés au-dessus de la vitrine, et des trous non rebouchés avec cheville visibles sur le mur à gauche de celle-ci, angle du bas de la vitrine cassé avec ferraille visible ; une gaine contenant des fils électriques dénudés sortant en haut de la fenêtreVitrine : Des trous dans les montants en aluminium, une fissure du panneau de droite sur 50 cm vers le hautIntérieur :

Murs : quatre chevilles métalliques dans le mur, traces d’enduit sous voile de peinture, trous visiblesSol : carrelages avec trous et éclats de faïenceToilettes : absence de la lunette et abattant de WC, présence de tartre

Sur les réparations sollicités pour la vitrine

Il apparait que dès le mois de février 2021, le bailleur interpellait le preneur sur le changement de la partie fissurée de la vitrine. Etant donné que cette réparation consiste en un changement de baie vitrée, conformément aux dispositions de l’article 1754 du code civil, elle n’entre pas dans les dispositions de l’article 606 du même code, et ne sont pas à mettre à la charge du bailleur.

Cependant, en l’absence d’état des lieux d’entrée, il n’est pas justifié de son état à la prise à bail, de sorte qu’il n’est pas démontré que la fissure provient d’une dégradation commise par le preneur.

La demande en paiement de la réparation à ce titre sera donc rejetée.

Sur la reprise de la façade

Il apparait en comparaison des indications du bail, du procès-verbal de constat de l’extérieur des lieux établi en date du 27 aout 2021, et de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, et en l’absence d’état des lieux de la façade et de l’extérieur du local à la prise à bail, que ne peuvent être considérés comme des dégradations à la charge du locataire :

les trous non rebouchés qui ne constituent pas des emplacements d’enseigne du preneur, alors que ceux au-dessus de la vitrine ont été rebouchés,la présence de la gaine avec fils électriques en haut gauche de la vitrine dont il n’est pas justifié qu’elle n’était pas présente à l’entrée dans les lieux

Il n’est pas précisé par l’huissier que les raccords dans le cadre du rebouchage des trous de la façade ne correspondent pas à un raccord dans la teinte du crépi, cependant les photographies produites en pièce 17 par le demandeur, permettent de constater que les rebouchages des nombreux trous n’ont pas fait l’objet d’une reprise de crépi, de sorte que la reprise de la facade, nécessitant la pose d’un échafaudage notamment pour les trous réalisés au dessus de la vitrine, sera évaluée à 20% du montant total des travaux soit la somme de 762,60 euros, outre le coût de la dépose et repose de l’enseigne actuelle pour un montant de 432 euros

Sur le carrelage

Si le bail mentionne que l’ensemble du local est carrelé, et que les poses de cloisons ne peuvent se faire par trous dans le carrelage mais par du mastic, en l’absence de justificatifs de l’état du sol à la prise à bail, la demande en paiement de la reprise du carrelage du sol sera rejetée.

Sur les toilettes

La comparaison des indications du bail et du procès-verbal de sortie des lieux, permet de mettre à la charge du preneur l’abattant de la cuvette, à hauteur de 24,70 euros.

La présence de tartre ne justifie pas un changement de cuvette et réservoir, étant par ailleurs constaté que l’état du bloc WC n’est pas connu à l’entrée dans les lieux, de sorte que ces postes du devis FIC ne seront pas retenus.

Soit un total de 1219,30 euros au titre des dégradations, que la SARL ICM sera condamnée à régler.

Cette somme portera intérêts à compter de la présente décision, étant donné sa compensation avec le dépôt de garantie à restituer par le bailleur.

Sur la demande en paiement au titre des charges

Selon l’article L145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:

1o Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel;

2o Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. — V. art. R. 145-36 et R. 145-37.

Conformément à l’article R. 145-36 du code du commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges

En l’espèce,

si le bailleur sollicite le paiement de la somme de 132,50 euros au titre de la régularisation des charges, correspondant au reliquat de taxe d’ordures ménagères et d’électricité de façade, selon répartition mentionnée en pièce 16, il apparait qu’il ne produit pas les justificatifs de taxe d’ordure ménagère, ni de la facture d’électricité, de sorte que sa demande n’est pas justifiée, et sera rejetée.

Sur la demande en paiement du coût des constats d’huissier

Aux termes de l’article L145-40-1 du code de commerce, applicable à la date de signature du bail, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce,

Le procès verbal de constat d’huissier en date du 27 aout 2021, n’est pas contradictoire, et a été établi à la seule demande du bailleur, de sorte que son coût restera à sa charge.

S’agissant du constat d’huissier de sortie des lieux en date du 13 septembre 2021, il apparait qu’il a été réalisé en présence des deux parties, cependant le bailleur ne justifie pas des raisons pour lesquelles l’état des lieux de sortie ne pouvait être réalisé à l’amiable conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L145-40-1 du code de commerce.

En conséquence, il n’y a pas lieu à condamner le preneur à régler ces frais.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

Conformément à l’article 2333 du code civil, le gage est une convention par laquelle le constituant accorde à un créancier le droit de se faire payer par préférence à ses autres créanciers sur un bien mobilier ou un ensemble de biens mobiliers corporels, présents ou futurs. Les créances garanties peuvent être présentes ou futures ; dans ce dernier cas, elles doivent être déterminables.

En l’espèce,

Le bail signé en 2015, fait référence dans son paragraphe « dépôt de garantie » à l’article 2071 du code civil, abrogé depuis 2006, devenu 2354, puis 2333 du code civil depuis le mois de septembre 2021.

Le contrat stipule que le dépôt de garantie est conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail, jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité que le locataire pourrait devoir à sa sortie des lieux.

Il convient de constater que les parties ne sollicitent pas la compensation des sommes dont elles seraient redevables, de sorte que la SCI LES HAUTS [Localité 4] sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Etant donné les condamnations réciproques, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La SCI LES HAUT [Localité 4] qui succombe en ce qu’elle doit restituer une partie du dépôt de garantie après déduction des réparations mises à la charge du preneur gardera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner, la SCI LES HAUT [Localité 4] au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL ICM à payer à la SCI LES HAUTS [Localité 4] la somme de 1219,30 euros (MILLE DEUX CENT DIX NEUF EUROS ET TRENTE CENTS) au titre des travaux de remise en état du local n°4 sis [Adresse 5], [Adresse 5], [Localité 4] (34) outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI LES HAUTS [Localité 4] de sa demande au titre du paiement du solde des charges 2021 ;

DEBOUTE la SCI LES HAUTS [Localité 4] de sa demande au titre du paiement des constats d’huissier de justice en date du 27 aout 2021 et du 13 septembre 2021 ;

CONDAMNE la SCI LES HAUTS [Localité 4] à payer à la SARL ICM la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de la restitution du dépôt de garantie relatif au bail commercial conclu le 1er aout 2015 pour le local n°4 sis [Adresse 5], [Adresse 5], [Localité 4] (34), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI LES HAUTS [Localité 4] à payer la SARL ICM la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI LES HAUTS [Localité 4] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Magali ESTEVE