— N° RG 25/00923 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEEH

Date : 28 Janvier 2026

Affaire : N° RG 25/00923 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEEH

N° de minute : 26/00058

Formule Exécutoire délivrée

le : 03-02-2026

à : M^e David GILBERT-DESVALLONS + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 03-02-2026

à : M^e Julien MAROTTE + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur [W] [U], Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. BRUVER IMMO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e David GILBERT-DESVALLONS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. MANGARAK [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien MAROTTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 31 Décembre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique en date du 12 septembre 2024, la S.C.I BRUVER IMMO (le bailleur) a donné à bail commercial à la S.A.S MANGARAK [Localité 9] (le preneur) des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 10], moyennant un loyer annuel de 80 027,36, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, pour une somme de 17 298,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025.

Un commandement aux fins de saisie vente lui a également été signifié par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025 portant sur la même somme.

— N° RG 25/00923 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEEH

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— RECEVOIR la société BRUVER IMMO en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— JUGER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial liant les Parties à la date du 21 août 2025 ;

— JUGER résilié de plein droit le bail liant les Parties à la date du 21 août 2025 ;

— CONDAMNER la société MANGARAK [Localité 9] à payer à la société BRUVER IMMO la somme de 20.947,72 euros TTC au titre de ses arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 et assortie des intérêts au taux contractuel de 10 % à compter du 21 août 2025 jusqu’à parfait et complet paiement.

— CONDAMNER la société MANGARAK [Localité 9] à payer à la société BRUVER IMMO la somme mensuelle et provisionnelle de 12.973,86 euros TTC à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 août 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux ;

— ORDONNER l’expulsion de la société MANGARAK [Localité 9] et de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier.

— CONDAMNER la société MANGARAK [Localité 9] à payer à la société BRUVER IMMO la somme de 3.500 € du chef des dispositions de l’article 700 CPC ;

— CONDAMNER la société MANGARAK [Localité 9] aux entiers dépens comprenant les coûts de commandement.

A l’audience du 31 décembre 2025, la S.C.I BRUVER IMMO a maintenu ses demandes et actualisait sa créance à hauteur de 56 825,11 euros arrêté au 26 décembre 2025.

La S.A.S MANGARAK PARI, valablement représentée, a sollicité du juge des référés de :

— A titre principal, DIRE N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur les demandes de la SCI Bruver Immo Invest tendant à :

— CONDAMNER la société Mangarak [Localité 9] à lui verser la somme de 20.947,72 € TTC au titre de ses arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 et assortie des intérêts au taux contractuel de 10% à compter du 21 août 2025 ;

— CONDAMNER la Mangarak [Localité 9] à lui payer la somme mensuelle et provisionnelle de 12.973,86 € TTC à titre d’indemnité d’occupation à compter du 21 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— CONDAMNER la société Mangarak [Localité 9] à lui verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— A titre subsidiaire, LUI ACCORDER un délai de 12 mois pour s’acquitter de l’arriéré de loyers exigible au jour de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI Bruver Immo au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre principal, la défenderesse sollicite le rejet de la demande tendant à voir acquise la clause résolutoire plaidant, au visa des dispositions combinées des articles 835 du code de procédure civile, 1219 et 1719 du code civil, la violation par la bailleresse de son obligation de délivrance conforme indiquant que les travaux prévus initialement par l’avis de la commission de sécurité n’ont pas été exécutés.

À titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement plaidant des difficultés financières.

Le demandeur s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

La défenderesse plaide le rejet de la demande tendant à voir acquise la clause résolutoire insérée dans le bail faisant valoir la violation des dispositions combinées des articles 1219 et 1719 du code civil invoquant l’absence de réalisation des travaux prévus par la commission de sécurité le 28 mai 2025.

Aux termes des dispositions combinées des articles 6 et 9 du code de procédure civile “à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder” et “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Il appert qu’aucune pièce de la procédure n’est de nature à étayer de ce que l’absence de réalisation des travaux querellés aurait eu des effets néfastes sur l’exploitation du commerce ou la comptabilité, d’autant plus que des constats de commissaires de justice viennent démontrer l’accessibilité des locaux au public. Par conséquent, il convient de rejeter le moyen.

Il n’existe donc aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I BRUVER IMMO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 17 298,48 euros, arrêtée au 10 juillet 2025, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S MANGARAK [Localité 9] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation augmenté d’un intérêt contractuel de 10% en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I BRUVER IMMO, l’obligation de la S.A.S MANGARAK [Localité 9] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 26 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 56 825,11 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S MANGARAK [Localité 9], avec intérêts au taux légal à hauteur de 17 298,48 euros à compter du 21 juillet 2025, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

La société preneuse sollicite l’octroi de délais de paiement, invoquant diverses difficultés financières pour en justifier la nécessité. Cependant, les éléments avancés ne permettent pas de caractériser une situation temporaire ou réversible susceptible de justifier une mesure de faveur.

La société reconnaît elle-même l’existence d’une difficulté structurelle et serait en cours de déménagement.

Or, le délai de grâce prévu à l’article 1343-5 du Code civil constitue un instrument de relance ponctuelle, destiné à accompagner une reprise d’activité viable. Les griefs formulés à l’encontre du bailleur, tels que l’absence de certains travaux ne saurait justifier davantage l’octroi de délais, la mesure sollicitée n’étant pas de nature à corriger les déséquilibres internes de l’exploitation.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S MANGARAK [Localité 9], qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025 .

En considération de l’équité, la S.A.S MANGARAK [Localité 9] sera condamnée à payer à La S.C.I BRUVER IMMO la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 août 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S MANGARAK [Localité 9] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7]activité commerciales [Adresse 11] à [Localité 10] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S MANGARAK [Localité 9], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires

Condamnons par provision la S.A.S MANGARAK [Localité 9] à payer à La S.C.I BRUVER IMMO la somme de 56 825,11 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 26 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025 sur la somme de 17 298,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Rejetons la demande de délai de paiement,

Condamnons la S.A.S MANGARAK [Localité 9] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025 ,

Condamnons la S.A.S MANGARAK [Localité 9] à payer à la S.C.I BRUVER IMMO la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président