TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Expropriation

N° RG 23/00096 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YLAP

Jugement du :

12 Février 2024

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE TRIPTIC, représenté par CITYA IMMOBILIER

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 12 Février 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par M^e LOUIS, avocat au barreau de LYON

ET :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE TRIPTIC, représenté par CITYA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 16]

NON COMPARANT – NON REPRESENTÉ

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Monsieur [K] [U]

Page /EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 16 janvier 2023, n° 69-2023-01-16-00005, les travaux à entreprendre par l’établissement public local SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de prolongement de la ligne de tramway T6 Nord sur le territoire des communes de [Localité 20], [Localité 14] et [Localité 16], ont été déclarés d’utilité publique.

Ces travaux impliquent notamment l’utilisation de l’assiette de la parcelle cadastrée :

une emprise de 6 m², nouvellement cadastrée section A, n° [Cadastre 7], à détacher de la parcelle initialement cadastrée section A, n° [Cadastre 4], le surplus étant cadastré section A, n° [Cadastre 8], pour une surface de 3 924 m².

Par mémoire reçu au greffe le 04 aout 2023, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] pour cette emprise.

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2023, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 15 janvier 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 28 septembre 2023, distribué le 02 octobre 2023.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 15 janvier 2024 à 09h00.

A l’audience du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement son mémoire de saisine et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] à la somme de 2160,00 euros, se décomposant comme suit :

1 800,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 360,00 euros d’indemnité de remploi ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 09 novembre 2023 et souhaite voir fixer les indemnités dues au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] de la manière suivante :

1 800,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 360,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 12 février 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’emprise constituant désormais la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 7], de forme rectangulaire, présente une surface de 6 m².

Ses côtés Est et Sud sont longés par le mur d’enceinte de la copropriété. Son côté Ouest donne sur le [Adresse 17] et son côté Nord sur l'[Adresse 18], ces deux côtés étant bordés d’un trottoir.

La surface de la parcelle est entièrement goudronnée et sert de lieu de stockage des containers à poubelle de la copropriété lors du ramassage des ordures ménagères.

Elle est libre de toute occupation et constitue une partie commune de la copropriété.

Sur l’usage effectif du bien exproprié

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE LYON, affectant la zone dans laquelle est située le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.

Il apparaît que le bien était à usage effectif de lieu de stockage des poubelles.

Par conséquent, il convient de fixer la date de référence au 18 juin 219 et de retenir que le bien avait un usage effectif de lieu de stockage des poubelles.

Sur les règles d’urbanisme et la qualification juridique de la parcelle

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, l’emprise constituant aujourd’hui la parcelle cadastrée section A, n° [Cadastre 7] était située en zone AURm1d du PLU, qui regroupe les espaces bâtis ou non, destinés à recevoir des recompositions ou des extensions urbaines, dans le respect de conditions d’aménagement et d’équipements fixées par le règlement et les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) définies pour chaque zone AUs.co. Dès lors que les conditions d’ouverture à l’urbanisation sont réunies, le règlement de la zone U correspondante s’applique (par exemple dans une zone AURm2 s’appliquera le règlement de la zone URm2). Dans l’attente de l’ouverture à l’urbanisation, seule la gestion du bâti existant est admise.

La zone URm1d correspond à une zone à caractère mixte, qui constitue principalement une liaison entre les quartiers centraux et les quartiers périphériques. De volumétrie variée selon les secteurs, le bâti s’organise majoritairement, en ordre discontinu, de façon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Une « morphologie en peigne » peut être adoptée sous certaines conditions. Dans les cœurs d’ilot, où l’emprise du bâti est moindre, la présence végétale est significative. Dans cette zone, il s’agit de favoriser et d’accompagner un fort renouvellement urbain dans une diversité de formes et de gabarits afin de concilier densité et enjeux environnementaux, de favoriser les transparences vers les cœurs d’ilot. La zone comprend cinq secteurs (URm1, URm1a, URm1b, URm1c et URm1d), qui se distinguent par la hauteur des constructions (entre 10 et 13 mètres pour la hauteur de la façade en URm1d).

Au cas présent, les conditions d’ouverture à l’urbanisation sont réunies, si bien que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement déservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe en bord de route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Cependant, eu égard à sa surface et à sa configuration, elle est, de fait, inconstructible.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible et sera donc évalué selon son seul usage effectif.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéas 1 et 3, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. […]

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES fonde sa demande sur un avis des Domaines non produit à l’instance et sur des accords et promesses de vente portant sur des biens situés à proximité.

Il verse ainsi aux débats :

la promesse unilatérale de vente d’une emprise de terrain nu d’une surface de 291 m², à prélever sur la parcelle cadastrée section CK, n° [Cadastre 3], sise [Adresse 11] à [Localité 20], que lui a consentie par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Ecureuils » le 24 février 2023 pour un prix de 48 000,00 euros, soit un prix de 164,95 € / m² ;

la vente, le 06 juin 2023, par le Syndicat des copropriétaire de l’immeuble « Bleu Mandarine », d’une parcelle de terrain nu, d’une surface de 300 m², cadastrée section BH, n° [Cadastre 9] et sise [Adresse 2] à [Localité 20], au prix de 93 000,00 euros, soit 310,00 € / m² ;

la promesse unilatérale de vente d’emprises de terrain nu à usage de voie privative d’une surface totale de 67 m², à prélever sur les parcelles cadastrées section A, n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], sises [Adresse 1] et [Adresse 15] à [Localité 16], que lui a consentie par l’OPH DE LA METROPOLE DE LYON le 09 juin 2023, pour un prix de 9 400,00 euros, soit un prix de 140,30 € / m² ;

la promesse unilatérale de vente d’une emprise de terrain nu d’une surface de 24 m², à prélever sur la parcelle cadastrée section CN, n° [Cadastre 10], sis [Adresse 13] à [Localité 20], consentie par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Verlaine » le 11 juillet 2023 pour un prix de 7 440,00 euros, soit un prix de 310,00 € / m².

Il propose ainsi d’indemniser l’exproprié à hauteur de 300,00 € / m² pour une surface de 6 m², soit à hauteur de 1 800,00 euros.

Le Commissaire du gouvernement conteste la pertinence des promesses de vente consenties à l’expropriant, en ce qu’il ne s’agit pas de ventes effectives. Il considère qu’il n’y a pas lieu de le retenir comme termes de comparaison.

Ce nonobstant, il propose d’adopter la méthode d’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié par comparaison.

En retenant les ventes de terrains nus, d’une surface comprise entre 0 et 30 m², réalisées dans un périmètre de 3 000 mètres autour du bien exproprié entre janvier 2021 et octobre 2023 et après exclusion des ventes à l’euro symbolique, il propose dix termes de comparaison dont il ressort :

un prix moyen au m² de 306,27 euros et une médiane à 300,00 euros ;un prix maximum au m² de 960,00 euros (vente de 5 m² du 06 juin 2023) ;un prix minimum au m² de 41,67 euros (vente de 20 m² du 27 mai 2021).

Sur cette base, il estime la valeur de la parcelle à exproprier au prix 300,00 € / m², soit, pour une surface de 6 m², une somme de 1 800,00 euros.

*****

Lorsqu’elle est applicable, la méthode des termes de comparaison doit être adoptée pour déterminer la valeur vénale du bien exproprié, en ce qu’elle permet de déterminer sa valeur à partir d’éléments certains et objectifs.

Eu égard à leur caractère récent, à leur proximité et à leur nombre, les termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement sont pertinents et permettent l’application de cette méthode, qui sera donc adoptée par la juridiction.

La vente du 06 juin 2023 proposée à titre de comparaison par l’expropriant est également significative au vu de ses caractéristique et du fait qu’elle a été opérée à un prix similaire à celui déterminé par le Commissaire du gouvernement malgré la différence de taille des parcelles.

Les promesses de vente ne disposent pas de la même valeur probante que les ventes définitives, dès lors que la conclusion de l’acte peut encore être remise en cause. Cependant, leurs caractéristiques et le fait qu’elles corroborent les données avancées par le Commissaire du gouvernement conduisent à les retenir également.

Il n’en ressort pas moins que les termes de comparaison présentent une amplitude de prix conséquente selon les ventes, y compris au sein de la même commune (41,67 € à 350 € / m² à [Localité 20]).

Ce nonobstant, le prix le plus élevé concerne une parcelle située à [Localité 14] et se trouve deux fois plus élevé que le second prix le plus élevé (454,54 € / m²), à [Localité 19]. Le prix le plus élevé à [Localité 20] est de 350 € / m², pour des surfaces de 4 m² et 8 m².

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’offre proposée par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] apparaît satisfactoire et correspondre à la valeur vénale du bien litigieux.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] à la somme de 1 800,00 euros.

2. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20 % pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15 % pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10 % pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] à la somme de 360,00 euros.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités dues par le SYTRAL MOBILITES à le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Triptic », sis [Adresse 1] à [Localité 16] pour :

une emprise de 6 m², nouvellement cadastrée section A, n° [Cadastre 7], à détacher de la parcelle initialement cadastrée section A, n° [Cadastre 4], le surplus étant cadastré section A, n° [Cadastre 8], pour une surface de 3 924 m² ;

à la somme de 2 160,00 euros, se décomposant comme suit :

1 800,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ; 360,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Fait à LYON, le 12 février 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT