TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 22/03347 – N° Portalis DB2Z-W-B7G-G4PB

Jugement n° : 25/00222

MB/CH

JUGEMENT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

S.A.S. LES DEUX JARDINS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurore CHAMPION, avocat postulant au barreau de MELUN, Maître Thomas CARRERA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CAEN

DÉFENDEUR :

S.C.I. MARIE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 02 Septembre 2025 sur le rapport de Mathilde BERNARD.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 30 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président

Assesseur : Caroline GERARD, Juge

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 30 Septembre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 28 septembre 2020, la société civile immobilière MARIE donnait mandat à la société KAREA de vendre un ensemble immobilier à usage commercial lui appartenant, sis [Adresse 2] (77), pour un prix de 2 500 000 euros, ramené à 2 200 000 euros par avenant du 15 septembre 2021.

Le 12 octobre 2021, une « lettre d’intention d’achat » était établie par la société LES DEUX JARDINS pour l’acquisition de cet ensemble au prix de 2 110 000 euros, signée avec la mention « Bon pour accord » par la SCI MARIE.

Conformément à cette lettre, un projet de promesse de vente était en cours de rédaction, lorsque, par courriel en date du 30 novembre 2021, le notaire de la SCI MARIE indiquait au notaire de l’acquéreur l’annulation du rendez-vous prévu pour la signature de cet acte, suite au désaccord entre les parties concernant l’inclusion de dépôts de garantie de loyers dans le prix de vente.

Par acte délivré le 10 juin 2022, la société LES DEUX JARDINS a fait assigner la SCI MARIE devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de réalisation de la vente sous astreinte et de paiement de dommages-intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024 la société LES DEUX JARDINS demande au tribunal de :

— condamner la SCI MARIE :

*à réaliser la vente de l’immeuble à son profit, pour un prix de 2 110 000 euros hors frais de notaire, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision ;

*au paiement de la somme de 43 130 euros « (mémoire) » à titre de dommages-intérêts ;

*au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux dépens ;

— débouter la SCI MARIE de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la société LES DEUX JARDINS vise les articles 1113 et suivants, 1217, 1240, 1304-3, 1304-5 et 1582 du code civil.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, la SCI MARIE demande de déclarer la société LES DEUX JARDINS irrecevable en ses demandes.

A titre subsidiaire, la SCI MARIE demande de débouter la société LES DEUX JARDINS de ses prétentions et de la condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et d’une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

À titre infiniment subsidiaire, la SCI MARIE sollicite que l’exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MARIE vise l’article 4 du code de procédure civile, et subsidiairement les articles 1304-6 et 1582 et suivants du code civil.

Concernant la fin de non-recevoir soulevée, la SCI MARIE fait valoir que, dans ses premières écritures, la société LES DEUX JARDINS ne précisait pas l’objet de la demande en ne prévoyant ni les références cadastrales du bien, ni le prix et les conditions de la vente, et que dans ses dernières conclusions, elle n’indiquait pas clairement le prix ni ses conditions de paiement, aucun financement n’étant justifié.

La société LES DEUX JARDINS rétorque que l’article 122 du code de procédure civile ne prévoit aucune fin de non-recevoir pour non-détermination de la demande, et qu’une régularisation de celle-ci est possible et a été effectuée.

Sur la demande de vente, la société LES DEUX JARDINS expose que l’apposition de la mention « bon pour accord » sur la lettre d’intention émise, signée par la venderesse, traduit sans équivoque l’accord entre les parties sur la chose et sur le prix. Elle considère qu’il appartient au juge de donner ou de restituer son exacte qualification à un pareil acte sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, et qu’il s’agit d’une offre ferme et précise acceptée, et donc d’un contrat de vente.

Elle ajoute que la question du sort des dépôts de garantie est sans incidence sur la rencontre de l’offre et de l’acceptation dans la mesure où cet élément ne fait pas partie du prix.

La SCI MARIE estime à l’inverse que la lettre d’intention du 12 octobre 2021 n’est qu’un acte préparatoire et non une offre ferme d’achat, mentionnant simplement que la société LES DEUX JARDINS « déclare être intéressée » par la vente.

La SCI MARIE précise que, s’agissant de la vente d’un bien loué, le sort des dépôts de garantie des baux en cours, à savoir en l’espèce la somme globale de 44 555 euros, était un élément essentiel de la vente et un élément du prix net vendeur, comme le confirment les échanges entre parties. Selon elle, la société LES DEUX JARDINS a d’ailleurs effectué une nouvelle proposition de prix, en suggérant que le vendeur ne rembourse que la moitié du montant des dépôts de garantie, et qui a été refusée. Elle soutient que la société LES DEUX JARDINS, de mauvaise foi, ne prévoit d’ailleurs pas le sort de ces dépôts dans ses demandes.

La SCI MARIE ajoute que la lettre d’intention ne peut constituer un acte de vente alors qu’elle n’avait pas même donné pouvoir à son gérant de signer la promesse de vente prévue -le procès-verbal d’assemblée générale versé aux débats par la demanderesse n’étant qu’un projet jamais signé- pouvoir que n’avait pas davantage son mandataire, le prix d’achat proposé étant différent de celui prévu au mandat de vente.

Elle souligne encore que les termes utilisés dans la lettre d’intention et les conditions qui y sont prévues démontrent que la signature d’une promesse de vente sous conditions suspensives était un élément essentiel pour la conclusion de la vente.

La SCI MARIE considère enfin que les conditions suspensives prévues par cette lettre n’étant pas réalisées, notamment la condition de signature de l’acte authentique au mois de janvier 2022 et la condition de financement de l’achat, la vente ne peut être poursuivie.

La société LES DEUX JARDINS répond que les conditions suspensives prévues à la lettre d’intention n’empêchent pas la vente. Selon elle, si la signature d’un acte authentique de vente était prévue, il s’agissait d’une simple formalité qui pouvait être accomplie par le mandataire de la venderesse. S’agissant de la condition d’obtention d’un prêt, la société LES DEUX JARDINS fait valoir que cette dernière est stipulée en faveur de l’acquéreur et ne peut donc être invoquée par la venderesse pour se soustraire à la vente, et que le financement n’a pu aboutir en raison de la rupture du projet de vente.

Sur sa demande d’indemnisation, la société LES DEUX JARDINS soutient qu’elle devait percevoir les loyers afférents au bien après la vente, soit au plus tard le 31 janvier 2022, estimés hors taxes et hors charges à 172 520 euros par an, soit une perte de « 43 130 euros (mémoire) » pour trois mois de loyers non perçus.

Elle développe également longuement l’existence d’un préjudice, non chiffré, lié à l’augmentation des taux d’intérêts, au titre d’une responsabilité extracontractuelle de la SCI MARIE du fait de la rupture unilatérale de la « négociation » – précisant que cette dernière portait sur la restitution des dépôts de garantie et non les conditions de vente.

La SCI MARIE rétorque que l’argumentation développée constitue un aveu judiciaire de l’absence de tout accord ferme entre les parties, et de l’existence d’une simple négociation, qu’elle n’a commis aucune faute, et que la société LES DEUX JARDINS n’a subi aucun préjudice en l’absence de toute immobilisation financière.

La clôture est intervenue le 3 mars 2025, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de vente

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir ».

En l’espèce, la fin de non-recevoir alléguée ne relève pas d’une cause survenue ou révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, et aurait dû lui être soumise.

En tout état de cause, en l’espèce, la demande saisissant le tribunal et tendant à « CONDAMNER la SCI MARIE à réaliser la vente de l’immeuble ci-après désigné : « A PONTAULT-COMBAULT (SEINE-ET-MARNE) 77340 10 rue Saint Claude, cadastré C n° [Cadastre 4], un bâtiment à usage commercial et artisanal comprenant trois cellules commerciales (A1, B2 et C3) et deux cellules artisanales (D4 et E5) » pour un prix de 2 110 000 € hors frais de notaire, au profit de la société LES DEUX JARDINS, acquéreur » est suffisamment précise.

La fin de non-recevoir soulevée est donc irrecevable et au surplus mal fondée.

Sur la demande de réalisation de la vente

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

L’article 1114 du même code dispose que l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 dudit code prévoit quant à lui que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu de leur pouvoir souverain d’appréciation, les juges du fond peuvent estimer que certaines modalités ordinairement accessoires, telles que la formalisation du contrat par un acte définitif et détaillé, ont été tenues par l’une des parties comme des éléments constitutifs de son consentement et qu’à défaut d’accord sur ces points, le contrat ne s’est pas formé.

De même, ils peuvent estimer qu’aucune vente ne s’est réalisée dès lors que les documents signés par les parties ne font mention que d’une vente au jour de la signature de l’acte authentique et de simples intentions de vendre et d’acquérir.

En l’espèce, la « lettre d’intention d’achat » du 12 octobre 2021 indique que la société LES DEUX JARDINS, représentée par son gérant Monsieur [Z] [K], « se déclare intéressé (sic) pour l’acquisition du bien », puis que « Monsieur [Z] [K] se propose d’acquérir » le bien au prix de 2 110 000 euros hors frais de notaire, « aux conditions suspensives suivantes :

— usuelles (urbanisme, DIA,…)

— l’obtention d’un financement d’un montant de 2 190 000 euros sur une durée de 15 ans, au travers d’un crédit-bail et/ou prêt classique

— clause de substitution à prévoir

— délai de signature : janvier 2022

— avant contrat dans les meilleurs délais

— acte authentique de vente à définir. ».

Il ressort des termes mêmes de cet écrit qu’il ne s’agit pas d’une offre ferme mais d’une invitation à entrer en pourparlers et à formaliser un acte qui sera en lui-même « un avant-contrat » ultérieurement, comprenant des conditions suspensives restant à déterminer ou à compléter (emploi de points de suspension, date incomplète, éléments « à définir »).

En l’absence d’une offre ferme de l’acquéreur potentiel démontrant sa volonté d’être lié en cas d’acceptation, ce seul écrit ne peut constituer un contrat de vente, fût-il précis sur la chose et le prix, et signé par le vendeur ou son mandataire avec la mention « bon pour accord », cet accord valant alors pour l’offre d’entrer en pourparlers, et non de conclure la vente.

De surcroît, la demanderesse elle-même évoque une rupture abusive des « négociations », ces termes démontrant que les parties se trouvaient dans le cadre d’une relation précontractuelle et non contractuelle.

Cela ressort également des échanges entre les parties et leurs notaires, Maître [S] indiquant notamment avoir mis en attente le rendez-vous de signature de la promesse de vente le 26 novembre 2021, « les parties restant en négociation », ainsi que leurs échanges avec la société KAREA, qui évoque dans son mail du 18 janvier 2022 la volonté de la société LES DEUX JARDINS de « faire un réel effort complémentaire à son offre d’achat », confirmant l’existence d’une négociation en cours sur le prix de vente, postérieurement à la lettre d’intention, et qui n’a pas abouti.

Au demeurant, les conditions prévues par la lettre d’intention et notamment les formalités d’urbanisme, de déclaration d’intention d’aliéner, et de rédaction d’un acte authentique de vente ne sont pas réalisées.

La vente ne peut par conséquent être réalisée au titre de la lettre d’intention produite.

La demande sera donc rejetée.

III. Sur les demandes indemnitaires

Sur les demandes de la société LES DEUX JARDINS

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

La société LES DEUX JARDINS invoque une faute de la SCI MARIE consistant en sa rupture unilatérale de la négociation.

Or, elle ne caractérise pas en quoi cette rupture serait fautive, n’indiquant ni son caractère brutal ni son caractère abusif, alors qu’il ressort des pièces produites un simple désaccord sur les conditions financières de l’acquisition au terme de négociations cordiales ayant duré plusieurs semaines par le biais de deux notaires.

Au surplus, au regard de l’article susvisé, une telle rupture serait au plus en lien avec un simple préjudice moral, non invoqué par la société LES DEUX JARDINS, et non avec la perte de loyers évoquée ou la hausse des conditions de financement d’une acquisition similaire, préjudice allégué sans être chiffré.

Les demandes seront donc rejetées.

Sur la demande de la SCI MARIE au titre de la procédure abusive

Aux termes de 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, si les prétentions de la demanderesse sont mal-fondées et que l’issue du litige apparaissait juridiquement prévisible pour une partie conseillée par avocat, cette seule prévisibilité ne peut être assimilée à un abus de droit.

Au surplus, il appartient à la SCI MARIE de démontrer l’existence d’un préjudice. Or, cette société se contente d’invoquer un « stress » sans plus de précision – de façon indistincte dans la partie de ses écritures concernant la demande indemnitaire de la société LES DEUX JARDINS, en contrariété aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile – et ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct des frais irrépétibles, qui seront examinés ci-après.

En conséquence, la SCI MARIE sera déboutée de sa demande à ce titre.

IV. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1er, du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la société LES DEUX JARDINS, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance, et toute demande contraire au titre des dépens sera rejetée.

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société LES DEUX JARDINS, partie condamnée aux dépens, à payer à la SCI MARIE la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, la demande de la société LES DEUX JARDINS à ce titre fera l’objet d’un débouté.

C. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MARIE ;

DEBOUTE la SAS LES DEUX JARDINS de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE la SCI MARIE de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SAS LES DEUX JARDINS à payer à la SCI MARIE la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS LES DEUX JARDINS aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 30 Septembre 2025, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Martine GIACOMONI CHARLON, Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT