TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03581

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBYG

JUGEMENT du 06/11/2025

Monsieur [D] [S]

C/

Madame [I] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Patrick HEFTMAN

— Madame [I] [L]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [S]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparant en personne assisté de Maître Patrick HEFTMAN, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 8]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2022, Monsieur [D] [S] a loué à Madame [I] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] – à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 900 €, outre 100 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, Monsieur [D] [S] a fait délivrer à Madame [I] [L] un congé pour reprise, au bénéfice de sa fille, Madame [O] [S], pour le 31 mars 2025 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, Monsieur [D] [S] a fait signifier à Madame [I] [L] un commandement de payer la somme de 2.669,74 € au titre des loyers et charges échus arrêtés au 27 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, Monsieur [D] [S] a fait assigner Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

valider le congé délivré le 18 septembre 2024 pour le 31 mars 2025 à minuit ;constater que Madame [I] [L], ainsi que tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] à [Localité 10] ;ordonner l’expulsion de Madame [I] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique, et ce sous peine, passé le délai de deux mois de la signification de la décision à intervenir, du paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard ;réserver sa compétence pour procéder à la liquidation de l’astreinte ;d’écarter l’application du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Madame [I] [L] ;condamner Madame [I] [L] à lui payer la somme de 2 793,48 € au titre des loyers impayés, à titre principal, avec intérêts de droit, à compter de l’assignation, avec capitalisation desdits intérêts ;condamner Madame [I] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 061,87 €, charges en sus, ce jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleurs ou par l’effet de l’expulsion forcée ;condamner Madame [I] [L] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [I] [L] aux entiers dépens ;

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la SEINE ET MARNE le 4 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

A l’audience, Monsieur [D] [S], assisté par son conseil, maintient les termes de son assignation, en actualisant sa créance à la somme de 6 849,92 € arrêtée au 8 septembre 2025 au titre des loyers et charges échus, terme du mois de septembre 2025 inclus, somme dont il sollicite la majoration à hauteur de 5%. Sur la validité du congé, il rappelle que sa fille a quitté son logement en raison de l’insalubrité de ce dernier et qu’elle a par ailleurs un enfant à charge. Elle réside désormais chez le demandeur, avec son conjoint et son fils. Monsieur [D] [S] s’oppose à tout octroi de délai. Il ajoute que l’attestation d’assurance n’a pas été remise par la locataire et qu’aucune attestation pour l’entretien de la chaudière ne lui a été adressée.

Madame [I] [L] conteste le montant de la créance, notamment s’agissant de l’augmentation annuelle du loyer. Elle reconnait néanmoins une dette à hauteur de 3 942 €, correspondant à l’indemnité d’occupation entre avril 2024 jusqu’au jour de l’audience. Elle relève par ailleurs que le bailleur a encaissé le chèque de dépôt de garantie. Sur sa situation personnelle, elle indique avoir eu des problèmes de santé et sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux jusqu’à ce qu’elle trouve un nouveau logement, précisant être accompagnée par le CCAS et avoir déposé un dossier DALO. Elle précise enfin percevoir l’allocation de solidarité spécifique (ASS).

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la demande de validité du congé pour reprise et l’expulsion

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer ou installer ses ascendants sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Il est de principe que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité.

Sur la validité du congé

En l’espèce, le bail consenti à Madame [I] [L] à effet du 1er avril 2022 pour une durée de trois ans arrivait à échéance le 31 mars 2025.

Monsieur [D] [S] a délivré congé pour reprise le 18 septembre 2024 par acte de commissaire de justice à effet du 31 mars 2025, à minuit.

Ainsi, le congé a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail précitée.

Le congé adressé à Madame [I] [L] est rédigé comme suit : « Ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de sa fille Madame [S] [O], née le 17/12/1994 à [Localité 13]. Laquelle est actuellement domiciliée [Adresse 2]. Elle vit dans un studio avec son fils de 5 ans et son ami, le logement est insalubre, avec la présence de cafard ».

Ainsi, il apparaît que ce congé est suffisamment motivé en ce qu’il indique que le propriétaire entend reprendre le logement pour le faire habiter par une des personnes prévues à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précité et qu’il mentionne la nature du lien existant entre le propriétaire et le bénéficiaire. Il comprend également les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

En outre, il résulte tant du jugement prononcé le 1er février 2018 par le Tribunal de grande instance de Melun, désormais Tribunal judiciaire, que du livret de famille, que Madame [O] [S] a fait l’objet d’une adoption simple par Monsieur [D] [S], ceci en amont de la délivrance du congé.

Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.

Sur le motif du congé et son caractère réel et sérieux

Pour justifier du caractère sérieux du congé, le demandeur produit un courrier du 12 juillet 2024 adressé par Madame [O] [S] au propriétaire du logement qu’elle occupait précédemment dans lequel il est fait état de présence de cafards et d’insalubrité générale. Par courrier du 16 avril 2025, celle-ci a notifié son congé dans la mesure où ledit logement ne convenait plus à une famille avec un enfant âgé de 5 ans. Ce congé a été reçu par le bailleur et le demandeur justifie de la réexpédition du courrier de Madame [O] [S] à son domicile.

Force est de constater que le congé pour reprise signifié à étude le 18 septembre 2024 par Monsieur [X] [S] à Madame [I] [L] répond à l’ensemble des exigences requises par la loi.

En conséquence, il sera constaté que le bail liant les parties a été résilié de plein droit par l’effet du congé signifié le 18 septembre 2024 à effet au 31 mars 2025, à minuit.

Madame [I] [L] est donc occupante sans droit ni titre du local à compter du 1er avril 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Au titre de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [I] [L] est régulièrement entrée dans les lieux et aucune mauvaise foi ne peut être retenue à son encontre. Le demandeur sera donc débouté de sa demande d’expulsion immédiate.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II/ Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [I] [L] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du mois d’octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1 161,87 €.

Compte tenu de la demande de règlement d’une indemnité d’occupation, répondant à l’objectif de compensation et de contrainte poursuivi, Monsieur [D] [S] sera débouté de sa demande d’astreinte.

III/ Sur la demande en paiement relative aux loyers et charges

Sur le montant de la créance

Il découle des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés.

L’article 17-1 de la loi précitée ajoute : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans un délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, précisément du bail signé le 1er avril 2022, du commandement de payer du 3 mars 2025 et du relevé de compte arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, que le demandeur apporte la preuve d’un arriéré de loyers et de charges impayés 6 849,92 €.

S’agissant de l’indexation des loyers, il convient de relever d’une part, que le contrat de location signé prévoit la possibilité de réviser le loyer chaque année et, d’autre part, la production par Monsieur [X] [S] de courriers recommandés mais non réclamés, datés du 17 novembre 2023 et du 10 décembre 2024, informant Madame [I] [L] d’une augmentation respective de 3,50 % et 3,26 % du loyer hors charges, à savoir 931,50 € à compter du 1er janvier 2024 puis 961,87 €, à compter du 1er janvier 2025.

Ainsi, dans la mesure où la possibilité de réviser annuellement le loyer était contractuellement prévue, elle ne saurait être ignorée par la locataire.

Il convient donc de condamner Madame [I] [L] au paiement de la somme de 6 849,92 € qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 mars 2025 pour la somme de 2 817,46 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Enfin, à défaut de clause contractuelle et de base légale le prévoyant, Monsieur [X] [S] ne saurait prétendre à une augmentation de 5% du montant de sa créance locative, celle-ci étant déterminée de manière objective, en fonction des sommes effectivement dues par la locataire au titre du bail.

En conséquence, Monsieur [X] [S] sera débouté de sa demande de majoration de 5%.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts.

IV/ Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En application des articles L. 412-3 alinéa 2 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion d’un local d’habitation peut accorder un délai de 3 mois à 3 ans maximum pour quitter les lieux, en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant, et des situations respectives du propriétaire et de l’occupant et des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [I] [L] indique, sans toutefois le justifier, être accompagnée par le CCAS et avoir déposé un dossier DALO, faisant ainsi état de difficultés de relogement.

Par ailleurs, il convient de relever que le bail étant arrivé à échéance le 1er avril 2025, Madame [I] [L] a, de fait, déjà bénéficié d’un délai de sept mois. Par ailleurs, une dette a été constituée.

Ainsi, Madame [I] [L] sera déboutée de sa demande d’octroi de délais pour quitter les lieux.

V/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [L] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [S] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Madame [I] [L] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 800 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par Monsieur [D] [S] à Madame [I] [L] le 18 septembre 2024 pour le 31 mars 2025 à minuit concernant le logement situé [Adresse 5] – à [Localité 10];

CONSTATE que Madame [I] [L] est occupante sans droit ni titre, depuis le 1er avril 2025, du logement situé [Adresse 5] – à [Localité 10] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [D] [S] de sa demande d’expulsion immédiate ;

DEBOUTE Madame [I] [L] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à Monsieur [D] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant fixe et non révisable de 1 161,87 €, charges comprises, à compter du terme d’octobre 2025 inclus et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE Monsieur [D] [S] de sa demande d’astreinte formulée ;

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 6 849,92 € au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 2 817,46 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [D] [S] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 800 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,