TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00704

N° Portalis DB2Z-W-B7K-IKJP

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

Monsieur [W] [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

— Monsieur [W] [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Madame [D] [S], salariée, munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2015 avec prise d’effet le 20 juillet 2015, la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE a loué à Monsieur [W] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 470,58 euros hors charges outre 219,55 euros de provision pour charges.

La société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE a également loué à Monsieur [W] [G] deux emplacements de stationnement numérotés 13 et 39 situés [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 468,90 euros au titre des loyers et charges échus, mois de septembre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026, la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE a fait assigner Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs du locataire pour manquements graves à ses obligations contractuelles,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la demanderesse à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner le locataire à payer la somme de 3 916,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 468,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de participation aux frais et honoraires, outre intérêts au légal à compter de la présente décision, ainsi qu’aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l’assignation et de ses suites et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE, valablement représentée par une employée chargée du contentieux, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 038,84 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. Elle précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement à raison de mensualités de 100 euros et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Monsieur [W] [G] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros. Il sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais pour rester dans les lieux.

Il expose avoir des difficultés pour payer le loyer dans son intégralité compte tenu de la variation du montant de l’APL versée au bailleur, et donc du montant du loyer résiduel.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 17 octobre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE indique avoir conclu deux baux verbaux avec le défendeur portant sur deux emplacements de stationnement, ce que ne conteste pas Monsieur [W] [G].

La société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE verse aux débats le contrat de bail du logement ainsi que le décompte des loyers et charges du logement et du stationnement, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 mars 2026, la dette locative de Monsieur [W] [G] s’élève à la somme de 3 038,84 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les emplacements de stationnement, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 15 octobre 2025 pour la somme de 2 468,90 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord de la bailleresse, de la situation exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [W] [G] un échelonnement de la dette sur une durée de 31 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 17 juillet 2015 avec prise d’effet le 20 juillet 2015 unissant les parties stipule en son article IV.E qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 15 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement sont réunies le 16 décembre 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la demande du locataire et de l’accord de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [W] [G] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [W] [G] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour les emplacements de stationnement

En l’espèce, en l’absence de clause résolutoire, la bailleresse sera déboutée de sa demande tendant au constat de l’acquisition de clause résolutoire relativement aux deux emplacements de stationnement.

— Sur la résiliation judiciaire des baux verbaux portant sur les emplacements de stationnement

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1714 du code civil dispose quant à lui qu’on peut louer par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du même code ajoute que la résolution prend effet soit à la date fixée dans les conditions de la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus dans le contrat de bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE se prévaut de baux verbaux prenant effet le 20 juillet 2015 conclus avec Monsieur [W] [G] concernant deux emplacements de stationnement numérotés 13 et 39 situés [Adresse 5]. Le locataire ne contestant pas l’existence de ces baux verbaux lors de l’audience, il y a lieu de la constater.

La société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE produit un décompte locatif comprenant les loyers des emplacements de stationnement, la dette locative arrêtée au 10 mars 2026 étant de 3 038,84 euros.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [G] ne règle pas ses loyers de manière régulière et qu’il est débiteur d’une somme importante.

Toutefois, le manquement du locataire à ses obligations contractuelles ne saurait justifier le prononcé de la résiliation judiciaire des baux verbaux dès lors que la bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement. En outre, compte tenu du faible montant des loyers liés aux emplacements de stationnement, à savoir 19,80 euros pour l’un et 9,80 euros pour l’autre, par rapport à celui du logement et du fait que la dette locative bénéficie de délais dans son ensemble selon un décompte commun, il apparaît disproportionné d’ordonner la résiliation judiciaire des baux verbaux.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE de sa demande en résiliation judiciaire s’agissant des baux verbaux portant sur les emplacements de stationnement.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE la somme de 3 038,84 euros (décompte arrêté au 10 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 15 octobre 2025 sur la somme de 2 468,90 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [W] [G] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 30 mensualités de 100 euros chacune et une 31e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2015 avec prise d’effet le 20 juillet 2015 entre la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE, d’une part, et Monsieur [W] [G], d’autre part, concernant le logement numéroté 153 situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 décembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [G] soit condamné à verser à la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire des baux verbaux portant sur les emplacements de stationnement ;

DÉBOUTE la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE de sa demande de résiliation des baux verbaux prenant effet le 20 juillet 2015, conclus entre la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE, d’une part, et Monsieur [W] [G], d’autre part, portant sur deux emplacements de stationnement numérotés 13 et 39 situés au [Adresse 5] ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la société LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.