TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04979 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IE7G

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 26/02/2026

Monsieur [P] [H] [D] [S] [V]

C/

Monsieur [I] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— [P] [H] [D] [S] [V]

— [I] [C]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :- Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 26 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et et Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [H] [D] [S] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er mars 2022, M. [P] [V] a loué à M. [I] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 715,00 € hors charges, outre 70,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, M. [P] [V] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.395,12 € au titre des loyers et charges échus au 30 septembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, M. [P] [V] a fait assigner M. [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire, en supprimant le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner le locataire à payer la somme de 2.418,12 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.520,17€, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 janvier 2026.

A cette audience, M. [P] [V], présent en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3.048,92 €, au titre des loyers et charges, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il indique que le locataire règle son loyer mais ne tient pas compte des régularisations de charges et qu’il ne lui a jamais fourni son assurance-habitation. Il précise qu’il est opposé à tout délai.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [I] [C] comparaît. Il explique payer son loyer et ne pas comprendre la présente procédure. Il conteste le montant des charges, sans autre précision. Il souhaite se maintenir dans les lieux et propose 50 euros en plus de son loyer pour régulariser la dette.

A l’issue des débats, la juge demande à M. [P] [V] de communiquer, par note en délibéré, sous quinzaine, la dernière quittance de loyer. Par envoi du 9 janvier 2026, M. [P] [V] a transmis la quittance de juillet 2025, précisant que les règlements du locataire s’imputent sur les loyers plus anciens d’où l’ancienneté de la quittance.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande et la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [P] [V] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges, ainsi que les justificatifs d’indexation du loyer en 2023, 2024 et 2025, de régularisation des charges pour les années 2023 et 2024 et des taxes d’ordures ménagères, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Le contrat de bail prévoit au paragraphe « IV. Conditions financières – 2° Modalités de révision » que le montant du loyer sera révisé chaque année le 1er mars, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE, l’indice de référence étant l’indice du 2e trimestre 2021.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 31 décembre 2025, la dette locative de M. [I] [C] s’élève à la somme de 3.048,92 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 novembre 2024 pour la somme de 1.395,12 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la demande du locataire et en l’absence d’éléments financiers présentés par ses soins, il y a lieu d’accorder à M. [I] [C] un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 250,00 € euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er mars 2022 unissant les parties stipule en page 5 au paragraphe « VIII. CLAUSE RÉSOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 janvier 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, M. [I] [C] est en impayé de loyers depuis plusieurs années sans explications valables. Son expulsion sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le bailleur sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [I] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [P] [V] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [I] [C] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [I] [C] à verser à M. [P] [V] la somme de 3.048,92 € (décompte arrêté au 31 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 1.395,12 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [I] [C] à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 250,00 € chacune et une 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2022 entre M. [P] [V], d’une part, et M. [I] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [C] à verser à M. [P] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [P] [V] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [I] [C] à verser à M. [P] [V] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.