TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04754 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFBU

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

Monsieur [D] [O]

C/

Monsieur [T] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL DBCJ

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [O]

[Adresse 10],

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Jean-marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ, Avocats au Barreau de FONTAINEBLEAU substituée par Maître Mélanie DUBREUIL, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [X]

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er mars 2022, M. [D] [O] a loué à M. [T] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 440,00 € outre 63,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, M. [D] [O] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 745,00 € au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, M. [D] [O] a fait assigner M. [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement loué depuis le 1er mars 2025, date d’effet du congé pour vendre délivré le 1er septembre 2024,subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,plus subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 24 mars 2025,ordonner l’expulsion sous un mois du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser le transport des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 1 876,35 € au titre des loyers et charges impayés,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 520,00 euros jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 2 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le commandement de payer et la sommation de quitter les lieux.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, M. [D] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [T] [X] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la validité du congé

Par application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le congé produit au débat est constitué par une lettre datée du 1er septembre 2024, dont la date de remise au locataire n’est pas justifiée, évoquant le projet de vendre le bien, sans le prix et les conditions de vente ne soient précisés.

Ce courrier n’apparaissant pas avoir été remis au défendeur, il y a donc lieu de considérer que ce congé lui est inopposable.

M. [D] [O] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

— Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [D] [O] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 14 novembre 2025, la dette locative de M. [T] [X] s’élève à la somme de 6 033,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Pour ce qui concerne la demande en paiement portant sur les frais de dépôt de plainte par le syndic et le coût de remplacement de la porte d’entrée de la résidence, le bailleur verse au débat un courrier électronique du 26 mai 2023 dans lequel M. [T] [X] est désigné comme perturbant la tranquillité des autres locataires, une facture du 28 avril 2025 portant sur le remplacement d’une porte en verre au sein de la résidence le [Localité 13], ainsi que des mises en demeure.

Ces seuls éléments s’avèrent insuffisants pour faire peser sur le locataire le coût du remplacement de cette porte, sa responsabilité n’étant pas démontrée, et le coût d’un dépôt de plainte par le syndic, celle-ci n’étant pas produite.

Le demandeur sera donc débouté de sa demande en paiement de ces frais.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er mars 2022 unissant les parties, dans sa version produite au débat, ne stipule pas qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

M. [D] [O] sera donc débouté de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations.

En l’espèce, le défendeur n’a effectué aucun règlement depuis juin 2025, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à effet au 9 décembre 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [T] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le bailleur sera donc débouté de sa demande de ce chef.

M. [T] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 520,00 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [X] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, à l’exception de la sommation de quitter les lieux.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [D] [O] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [T] [X] sera condamné à verser au demandeur la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation recevable ;

CONDAMNE M. [T] [X] à verser à M. [D] [O] la somme de 6 033,00 € (décompte arrêté au 14 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

PRONONCE la résiliation à compter du 9 décembre 2025 du bail conclu le 1er mars 2022 entre M. [D] [O], d’une part, et M. [T] [X], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [X] à verser à M. [D] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 520,00 euros, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [D] [O] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [T] [X] à verser à M. [D] [O] une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.