TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00517

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IKB7

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/06/2026

S.A. SEYNA

S.A.S. ALTIPART

C/

Madame [A], [Y], [L] [Q]

Monsieur [N], [S] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT

— [A], [Y], [L] [Q]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSES :

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, Avocats au Barreau de PARIS

S.A.S. ALTIPART

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [A], [Y], [L] [Q]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [N], [S] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 6])

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 31 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2025, la société ALTIPART a loué à Madame [A] [Q] et à Monsieur [N] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 850 € outre 30,00 € de provision pour charges.

Par acte du 12 décembre 2023, la société ERIC J IMMOBILIER a souscrit par l’intermédiaire de la société [H] en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec la société SEYNA.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la société ALTIPART a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 760€ au titre des loyers et charges échus selon un décompte arrêté au 21 octobre 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 octobre 2025.

Le 25 juillet 2025, la SA SEYNA a versé une somme de 1 760 euros, correspondant au versement provisionnel des dettes locatives de Madame [A] [Q] et à Monsieur [N] [M]. Elle justifie par la production d’une quittance subrogative être subrogée dans les droits du bailleur pour recouvrer cette somme.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2026, la société ALTIPART et la SA SEYNA ont a fait assigner Madame [A] [Q] et à Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 520 € au titre des loyers et charges impayés au terme du mois de décembre 2025, soit 1 760 euros à la société ALTIPART et 1 760 euros à la SA SEYNA, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 000,00 € à la SA SEYNA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 31 mars 2026.

Les 19 et 20 mars 2026, Madame [A] [Q] a déposé au tribunal et au cabinet des parties demanderesses des justificatifs de ses ressources et charges financières, des pièces intitulées « insalubrité du logement » et un courrier de Monsieur [N] [M] daté du 9 novembre 2025 indiquant à l’agence immobilière qu’il avait quitté le logement à cette date. Madame [A] [Q] précise dans un courrier avoir déposé un dossier de surendettement.

A cette audience, la société ALTIPART et la SA SEYNA, représentées par leur conseil dépose des conclusions visées par le greffe et développées à l’oral. Elles maintiennent l’ensemble des demandes formulées dans l’acte introductif d’instance et actualisent leurs créances, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 122,40 € , soit 2 595,70 euros à la société ALTIPART et 3 526,70 euros à la SA SEYNA, au titre des loyers et charges, terme du mois de mars 2026 inclus. Elles font valoir que les photographies du logement versées aux débats par la locataire, non datées, ne démontrent pas suffisamment les désordres allégués ni leur imputabilité au bailleur. Elles précisent s’opposer à tout délai de paiement, en l’absence de reprise de paiement des loyers, le dernier loyer réglé intégralement étant celui d’août 2025. Elles ajoutent que les justificatifs financiers fournis par la défenderesse démontrent une situation précaire et une incapacité à régler la dette locative. Concernant le départ du logement par Monsieur [N] [M] évoqué par Madame [A] [Q], elles font valoir que celui-ci ne justifie pas avoir donné congé au bailleur de sorte qu’il est tenu au paiement des loyers. A titre subsidiaire, elles font remarquer que la clause de solidarité prévue au bail dure 6 mois à compter du départ du locataire.

Cité à l’étude de commissaire de justice, Monsieur[N] [M] ne comparait pas. Citée à l’étude de commissaire de justice, Madame [A] [Q] fait savoir qu’elle a effectué un versement de 50 euros le 13 mars 2026 et qu’elle a retrouvé une activité professionnelle dans le cadre de missions intérimaires. Elle expose qu’elle perçoit son salaire le 12 de chaque mois, qu’elle est mère isolée d’un enfant autiste et qu’elle va désormais être en mesure de régler ses loyers. Elle propose d’apurer la dette par des mensualités de 255,10 euros et sollicite la suspension de la clause résolutoire. Elle confirme qu’elle a déposé un dossier de surendettement mais ne pas avoir été destinataire de la décision. Concernant l’état du logement, elle indique avoir formulé ses remarques à titre d’information mais ne pas saisir le tribunal de demande à ce sujet.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2026.

Sur autorisation du magistrat, Madame [A] [Q] a communiqué par mail du 9 avril 2026 la première page de la décision de la commission de surendettement rendue le 27 mars 2026, déclarant le dossier de la locataire recevable et l’orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par courrier en date du 24 avril 2026 et mail du 30 avril 2026, le conseil des parties demanderesses a fait remarquer que la décision adressée est incomplète et qu’elle ne permet pas de vérifier si les créances de la bailleresse et de l’assureur ont été déclarées par Madame [Q] et si elles ont été intégrées dans le dossier de surendettement. Elle ajoute que cette décision ne concerne que Madame [Q] et non Monsieur [M] qui ne bénéficie d’aucune mesure. Elle rappelle que la décision de la commission est intervenue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’elle n’a pas d’incidence sur la demande d’expulsion. Elle souligne par ailleurs que la défenderesse n’a pas repris le paiement des loyers et que l’existence d’une procédure de rétablissement personnel ne fait pas obstacle à la résiliation judiciaire du bail en raison de manquements contractuels.

Il a été demandé par le magistrat à Madame [Q] de communiquer l’entièreté de la décision de la commission de surendettement avant le 1er septembre, ce qu’elle n’a pas fait.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de garantie de loyers impayers et la quittance subrogative produits démontrent que la SA SEYNA est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre du locataire défaillant pour recouvrer la somme de 1 760 euros.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 octobre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur le paiement des arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies et notamment de la quittance subrogative et du dernier décompte actualisé produits par la SA SEYNA et la société ALTIPART, qu’au 16 mars 2026, la dette locative s’élève à la somme de 2 595,70 euros à l’égard de la société ALTIPART et de 3 526,70 euros envers la SA SEYNA, soit la somme de 6 122,40 €, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2026 inclus.

Madame [A] [Q] verse aux débats un courrier daté du 9 novembre 2025 émanant de Monsieur [N] [M] informant l’agence immobilière qu’il a quitté le logement. Toutefois, il n’est justifié ni de l’envoi ni de la réception de ce courrier de sorte qu’il ne peut pas être constaté que Monsieur [N] [M] a donné valablement congé.

Dès lors, Madame [A] [Q] et Monsieur [N] [M] seront solidairement condamnés à verser à la SA SEYNA la somme de 3 526,70 euros et à la société ALTIPART la somme de 2 595,70 euros. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cependant, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris.

Madame [A] [Q] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 janvier 2025 unissant les parties stipule en son article VIII « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 23 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 décembre 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. Les conditions légales ne sont pas remplis pour prononcer la suspension de la clause résolutoire. Madame [A] [Q] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

L’expulsion de Madame [A] [Q] et Monsieur [N] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [A] [Q] et Monsieur [N] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [Q] et Monsieur [N] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge des sociétés demanderesses les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [Q] et Monsieur [N] [M] à verser à la SA SEYNA la somme de 3 526,70 euros et à la S.A.S ALTIPART la somme de 2 595,70 euros (décompte arrêté au 16 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [A] [Q] de sa demande de délai de paiement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2025 entre la S.A.S ALTIPART d’une part, et Madame [A] [Q] et à Monsieur [N] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], Lot G, à [Localité 6] sont réunies à la date du 4 décembre 2025 ;

DEBOUTE Madame [A] [Q] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence Madame [A] [Q] et à Monsieur [N] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [Q] et à Monsieur [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S ALTIPART pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [Q] et à Monsieur [N] [M] à verser à la S.A.S ALTIPART une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [Q] et à Monsieur [N] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.