COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MENDE

JUGEMENT CIVIL DU 14 MAI 2025

MINUTE N° : 25/00026

N° RG 20/00304 – N° Portalis DBYZ-W-B7E-D7VF

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [N]

né le 05 Décembre 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Clement BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, et M^e Philippe POUGET, avocat au barreau de LOZERE, avocat postulant

DEFENDEUR(S) :

Association SOS INSERTION ET ALTERNATIVES,

RCS 402 973 283,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric MICHEL, avocat au barreau de LOZERE, avocat postulant et M^e Virginie POURTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Association SOS GROUPE JEUNESSE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric MICHEL, avocat au barreau de LOZERE, avocat postulant et M^e Virginie POURTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Philippe CHAPTAL, vice-président du tribunal judiciaire, statuant à juge unique en application des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

GREFFIER lors des débats et du prononcé de la décision : Kévin RESTOIN

DÉBATS : A l’audience publique du 12 février 2025 , les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 mai 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N] a donné en location à l’association SOS Insertion et Alternatives, un bâtiment sur deux niveaux d’un superficie de 280 m² avec terrain attenant sur la commune de [Localité 5] suivant contrat de bail du 30 janvier 2004 afin d’accueillir le Centre Éducatif Renforcé (CER) de [Localité 5].

Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué entre les parties.

L’association SOS Insertion et Alternatives est devenue le Groupe SOS JEUNESSE (absorption par voie de fusion – acte notarié du 4 juillet 2016).

Par acte d’huissier de justice en date du 27 juillet 2018, le Groupe SOS JEUNESSE a donné congé et les locaux ont été restitués le 28 février 2019. Un état des lieux de sortie était dressé le même jour par Maître [F], huissier de justice, en présence du bailleur assisté d’un conseil technique (la SARL ETB qui a établi un rapport du même jour).

Arguant de nombreuses dégradations, Monsieur [V] [N] a adressé à la bailleresse une demande officielle d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2019.

En l’absence de transmission volontaire de l’état des lieux de sortie, Monsieur [N] a assigné en référé le Groupe SOS JEUNESSE à cette fin. Par ordonnance du 13 novembre 2019, le juge des référé a condamné sous astreinte l’association à communiquer au demandeur le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Monsieur [V] [N] a par acte d’huissier de justice signifié le 6 juillet 2020, assigné les associations GROUPE SOS JEUNESSE et SOS Insertion et Alternatives devant le tribunal judiciaire de Mende sur le fondement des articles 1147 (ancien), 1728 et suivants du code civil, aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement les requises à lui payer la somme de 165.782,41 € au titre des travaux à réaliser sur le bien, a actualiser sur le fondement de l’indice BT01 et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juillet 2019.CONDAMNER solidairement les requises à lui payer la somme de 3.123,11€ par mois, à compter du 1er mars 2019 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois suivant l’exécution de la condamnation prononcée au titre des travaux à réaliser.CONDAMNER solidairement les requises à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge de la mise en état et a fait l’objet de très nombreux renvois à la demande des parties.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le Réseau privé virtuel justice (RPVJ), le 9 avril 2024, Monsieur [V] [N] demande que soit :

DÉBOUTER les requises de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.CONDAMNER solidairement les requises à lui payer la somme de 165.782,41 € au titre des travaux à réaliser sur le bien, à actualiser sur le fondement de l’indice BT01 et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juillet 2019.CONDAMNER solidairement les requises à lui payer la somme de 3.123,11 € par mois, à compter du 1er mars 2019 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois suivant l’exécution de la condamnation prononcée au titre des travaux à réaliser, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance et application de la clause d’anatocisme.CONDAMNER solidairement les requises à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le Réseau privé virtuel justice (RPVJ), le 7 novembre 2024, le Groupe SOS JEUNESSE demande au tribunal de :

À TITRE LIMINAIRE,

DIRE ET JUGER que l’association INSERTION ET ALTERNATIVES a fait l’objet d’une fusion absorption par l’association Groupe SOS Jeunesse.

Par conséquent,

METTRE HORS DE CAUSE l’association INSERTION ET ALTERNATIVES.

À TITRE PRINCIPAL,

> Sur la demande de prise en charge de la somme de 165 728,41 euros

DIRE ET JUGER que Monsieur [N] est responsable des dégradations pour lesquelles il sollicite la réparation,DIRE ET JUGER que l’association INSERTION ET ALTERNATIVES aux droits de laquelle vient l’association Groupe SOS Jeunesse n’a pas jouit paisible des lieux donnés à location par Monsieur BUFFIEREDIRE ET JUGER que Monsieur [N] ne démontre pas que les désordres dont il réclame réparation sont imputables à l’association INSERTION ET ALTERNATIVES aux droits de laquelle vient l’association Groupe SOS Jeunesse.Par conséquent,

DÉBOUTER Monsieur [N] de sa réclamation au titre des travaux,RÉDUIRE les sommes à devoir par l’association SOS JEUNESSE en proportion des seules dégradations dont elle est responsable.

> Sur la demande concernant les loyers perdus :

DIRE ET JUGER que Monsieur [N] ne démontre pas son préjudice,

Par conséquent,

DÉBOUTER Monsieur [N] de sa réclamation,

RÉDUIRE les sommes à devoir par l’association SOS JEUNESSE en proportion du seul préjudice dont elle est responsable, et donc à une somme forfaitaire de 1 041 euros.DÉBOUTER Monsieur [N] de sa demande de condamnation au paiement d’un loyer mensuel jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois suivant l’exécution de la condamnation prononcée au titre des travaux à réaliser,DÉBOUTER Monsieur [N] de sa demande de condamnation à des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,DÉBOUTER Monsieur [N] de sa demande d’anatocisme.PRONONCER la compensation de toute condamnation à l’encontre de SOS JEUNESSE avec le dépôt de garantie délivré lors de la signature du bail d’origine ainsi que le loyer prélevé et indu.

> Sur la demande reconventionnelle de l’association Groupe SOS Jeunesse au titre du loyer du mois de février 2019 et du dépôt de garantie :

DIRE ET JUGER que le bail prenait fin au 31 janvier 2019.DIRE ET JUGER qu’un dépôt de garantie a été versé par l’association à Monsieur [N] d’un montant de 4 573,48 €.DIRE ET JUGER que l’association Groupe SOS Jeunesse a versé le mois de février 2019.Par conséquent,

Condamner Monsieur [N] a rembourser les sommes indûment conservées et perçues par devers lui, pour un total de 7 696,59 euros.

En toutes hypothèses,

REJETER l’exécution provisoire.CONDAMNER Monsieur [N] à payer à l’Association Groupe SOS Jeunesse la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Frédéric MICHEL.

Conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement signifiées.

Toutes les parties ayant constitué avocat, il sera statué par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

****

Après clôture des débats par ordonnance rendue le 14 novembre 2024 par le Juge de la mise en état, et évocation de cette affaire lors de l’audience civile Juge unique du 12 février 2025 à 15 h 00, la décision suivante a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

***

En outre, il sera rappelé que le contrat de bail signé par les parties n’est pas soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 par application de l’article 2 de celle-ci.

Il sera donc fait application des dispositions de droit commun présentes dans le code civil.

1 – Sur la mise hors de cause de l’association INSERTION ET ALTERNATIVES

Monsieur [N] a assigné le 6 juillet 2020 les associations GROUPE SOS JEUNESSE et SOS Insertion et Alternatives devant le tribunal judiciaire de Mende et il demande leur condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort de l’acte notarié du 4 juillet 2016 dressé par Maître [U], notaire à [Localité 7], que l’association SOS Insertion et Alternatives a été absorbée par l’association JEUNESSE CULTURE LOISIRS ET TECHNIQUE (JCLT) à la date du 31 décembre 2015 et a été dissoute de plein droit par l’effet de cet acte.

En conséquence, il convient de mettre hors de cause l’association SOS Insertion et Alternatives faute pour celle-ci d’être pourvue d’une quelconque capacité à d’agir à la date de l’assignation.

2 – Sur l’existence de dégradations locatives

2-1 – Moyens des parties

Monsieur [N] fait valoir dans un premier temps que le bâtiment donné à bail était en bon état lors de l’entrée dans les lieux. Il rappelle, au visa de l’article 1731 du code civil, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’association preneuse est présumée avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives et qu’il lui appartient de démontrer que tel n’était pas le cas. Il précise ensuite que les désordres survenus sur la toiture en 2010, réparés depuis lors, ne sont pas de nature à contredire le bon état des lieux lors de l’entrée en possession du locataire.

L’association Groupe SOS Jeunesse en réponse indique que la présomption de l’article 1731 du code civil est limitée aux réparations locatives et que sont exclues les dégradations dues à l’usure normale du logement et celles imputables à une faute du propriétaire ou à la force majeure. Elle précise en outre que si le preneur doit répondre des dégradations ou pertes, il peut s’en exonérer en prouvant qu’elles ne sont pas de sa faute (1732 code civil).

La défenderesse en conclut qu’elle ne devait pas rendre les lieux à l’identique, ni à l’état neuf, mais bien en état d’usage, comprenant les désordres existants dont le bailleur s’est gardé d’effectuer les réparations pendant la durée du bail.

Elle rappelle que les travaux de réhabilitation du bâtiment n’étaient par terminés à la date de signature du bail comme l’indique le contrat et que des désordres ont affecté la toiture du bien et divers éléments de sécurité, entraînant la condamnation du bailleur.

L’association précise que les dégradations exposées dans le procès verbal de constat d’huissier ne peuvent lui être uniquement imputées et qu’elles sont dues dans leur immense majorité au bailleur lui même. Elle dénonce ainsi l’existence d’un trouble de jouissance imputable au bailleur en ce que ce dernier n’a pas spontanément effectué les travaux de toiture et précise en outre qu’elle a entretenu régulièrement les locaux.

2-2 – Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1731 du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué par les parties. L’association Groupe SOS Jeunesse a accepté le bien en l’état par contrat signé le 30 janvier 2004.

Dès lors, il lui appartenait de rendre le bien en bon état de réparations locatives sauf à tenir compte de la vétusté affectant certains éléments en raison de la durée d’occupation (15 ans).

Ensuite, l’article 1732 du code civil énonce qu’ « il (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Il n’est pas contesté que de nombreux désordres ont été relevées sur le bien donné à bail par Monsieur [N] lors du départ du locataire. Le procès verbal de constat d’huissier du 28 février 2019 et le rapport de la SARL ETB du même jour dressent plusieurs pages de constations détaillée.

L’association reconnaît dans ses écritures être à l’origine de dégradations qu’elle estime à la somme de 8.957,50 euros (page 20).

Il ressort en outre de la lecture du contrat de bail que les parties ont entendu mettre à la charge du locataire des obligations allant au-delà de celles fixées par le code civil. Ainsi l’article 11 du contrat prévoit dans sa partie relative à l’ENTRETIEN :

« a) Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menus entretiens et les rendra en bon état à l’expiration du bail. Il supportera toutes réparations, petites ou grosses, à l’exception des travaux de ravalement et ceux prévus à l’article 606 du code civil, qui deviendraient nécessaires par suite, soit du défaut d’exécution des réparations locatives ou de menus entretiens, soit des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de sa clientèle, cette énonciation étant purement indicative et non limitative.

b) Il devra réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués et n’exercer aucun recours contre le bailleur pour cause d’infiltrations ou autre, provenant desdits vitrages. Le tout devra être constamment maintenu en état de propreté et d’entretien.

c) Le preneur fera son affaire personnelle de la garde et de la surveillance des locaux à lui louer.

Il se conformera scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l’inspection du travail et la défense passive.

Il observera toutes les prescriptions établies ou à établir par le bailleur, pour la bonne tenue de l’immeuble.

d) Le preneur sera tenu de faire vérifier ses installations électriques après toute modification importante.

e) Le preneur sera tenu d’effectuer, avant sa sortie, toutes réparations à sa charge. L’état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clés ».

Il résulte de ce qui précède que la contrat de bail signé le 30 janvier 2004 par l’association SOS Insertion et Alternatives devenue GROUPE SOS JEUNESSE prévoyait la prise des lieux loués en l’état où ils se trouvaient au jour de l’entrée en jouissance et l’exécution aux frais du preneur de toutes les réparations nécessaires en cours de bail à l’exception de celles visées par l’article 606 du Code civil.

Sur l’existence d’un trouble de jouissance imputable au bailleur

Il n’est pas contesté que la toiture du bâtiment donné à bail (charpente et couverture) a fait l’objet dès 2010 d’un diagnostic solidité par le Bureau Véritas qui concluait à « un état de dégradation avancé de la couverture et de la charpente ». Ce même rapport indiquait que la dalle béton des combles était apte à protéger les locaux du CER situés en dessous en cas d’effondrement.

L’expert judiciaire mandaté sur ordonnance du 9 novembre 2010, a confirmé les désordres sur la toiture et la charpente et indiqué en page 12 de son rapport du 10 novembre 2011 « ne pas avoir constaté de troubles de jouissance ».

Suite à de nouveaux signalements, le Préfet de la Lozère a, par arrêté du 17 février 2014, ordonné la fermeture provisoire du CER géré par l’association et conditionné sa réouverture à la réalisation de travaux de mise en conformité.

Par ordonnance de référé du 2 mai 2014, il a été donné acte à Monsieur [N] de son engagement à réaliser les travaux de réfection complète de la couverture du bâtiment et condamné notamment ce dernier, en tant que de besoin, à réaliser les travaux préconisés dans le rapport d’expertise du 10 novembre 2011, et ce avant le 7 juillet 2014.

En octobre et novembre 2014, le GROUPE SOS JEUNESSE a informé par courrier Monsieur [N] de la présence d’infiltrations pour les niveaux inférieurs occupés et des dégâts en conséquence.

Par nouvelle ordonnance de référé du 30 juillet 2015, il était constaté que les travaux préconisés par l’expert dans son rapport du 10 novembre 2011 prévoyant la réfection complète de la couverture du bâtiment n’étaient toujours pas achevés et l’astreinte provisoire liquidée.

L’expert judiciaire missionné le 2 mai 2014 indiquait dans son rapport du 29 juillet 2015 que si les travaux de charpente et couverture sont conformes, le clos n’est cependant pas assuré et le bâtiment n’est hors d’eau que partiellement. L’expert précisait qu’en cas de pluie, il y avait des infiltrations en l’absence de menuiseries extérieures et qu’en outre, l’étanchéité de la dalle de couverture du local chaufferie n’est pas réalisée, ce qui peut engendrer des dysfonctionnements importants pour les réseaux électriques et chaudière.

Il résulte de ce qui précède que si l’association GROUPE SOS JEUNESSE a pris possession des lieux loués en l’état en 2004, les désordres structurels sur la charpente et la couverture constatés dès 2009 (courrier de la Direction inter-régionale Sud de la PJJ) relevaient de l’article 606 du code civil et leur réparation incombait au bailleur.

Les lenteurs de Monsieur [N] dans l’exécution de ces travaux, nécessitant plusieurs décisions de justice et une décision préfectorale, ont nécessairement causé un trouble de jouissance au bailleur. Toutefois, l’association GROUPE SOS JEUNESSE n’en tire aucune conséquences indemnitaires autonome dans ses écritures. L’existence d’un tel trouble ne pouvant justifier qu’elle s’exonère des ses obligations de preneur fixées aux article 1730 et suivants du code civil.

Concernant les autres désordres (installation électrique non conforme, installation gaz suspecte, norme de sécurité incendie non respectée, locaux sanitaires en petits nombres, non ventilés et dysfonctionnant …), ceux-ci constituent contractuellement des réparations d’entretien sauf pour le preneur à démontrer qu’ils sont dus à la vétusté ou à la force majeure.

Sur les diligences du preneur dans l’entretien des locaux

L’association GROUPE SOS JEUNESSE indique avoir dépensé « au moins 112.382,10 euros en travaux d’entretien et de remise à neuf du second œuvre (électricité, plomberie, sanitaire, menuiserie, carrelage ) ». Elle verse des factures et un récapitulatif des travaux

Elle précise que ces dépenses proviennent parfois des conséquences de l’absence d’étanchéité à l’eau et à l’air du foyer en raison de l’absence de travaux de reprise de la toiture jusqu’en 2014 sans toutefois préciser lesquelles.

S’il ressort de ces documents que la défenderesse a procédé à des travaux dans les locaux donnés à bail, comme le lui imposait le contrat, l’ensemble des désordres relevés lors de la sortie des lieux ne peuvent être tous imputés à l’usure normale des locaux, comme le reconnaît par ailleurs l’association dans ses écritures.

3 – Sur les désordres relevés

Il convient de noter en préambule qu’une nouvelle ordonnance de référé du 13 novembre 2019 a été nécessaire afin de contraindre l’association SOS GROUPE JEUNESSE à transmettre au demandeur le procès verbal de constat établi par Maître [G] le 28 février 2019. Si l’association s’est alors exécutée, il doit être relevé que les photographies réalisées par l’huissier de justice (459) et gravées sur un DVD n’ont pas été versées au dossier, rendant ce document peu exploitable.

Le rapport-constat de la SARL ETB du même jour est versé ainsi que les photos annexées.

La propriété donnée à bail est constituée d’un grand bâtiment ancien en pierre sur deux niveaux d’une superficie de 280 m² se décomposant en :

1er niveau : cuisine, salle à manger et locaux administratifs2ème niveau : 2 pièces polyvalentes (réunion, informatique), un espace loisir et détente, un salon, un espace sommeil (4 chambres de 2 personnes).Un terrain de 1225 m² avec accès à la route.

Monsieur [N] a conservé la jouissance du niveau sous combles comme il est rappelé au dossier.

Il est en outre constant que le locataire est resté dans les lieux 15 ans et 29 jours. Dès lors, une vétusté sera appliquée et une valeur résiduelle retenue sur les éléments objets de l’état des lieux de sortie.

Enfin, et contrairement à ce qu’indique le propriétaire dans ses écritures, l’ensemble des constats portés au rapport de la SARL ETB ne sont pas des dégradations et/ou défauts d’entretiens à mettre à la charge du preneur. Il convient dès lors de dire ce qui relève de l’article 606 du code civil, des autres réparations à la charge du preneur.

Façade Ouest

Le rapport ETB relève une descente pluviale incomplète et une autre endommagée ainsi qu’un panier de basket ancré dans le mur Ouest.

La défenderesse indique que ces réparations (descentes eaux pluviales) relèvent des obligations du bailleurs.

Il n’est pas contesté que seuls deux niveaux du bâtiment ont été donnés à bail et que le propriétaire a conservé la jouissance des combles et par conséquent de la toiture et de ses descentes d’eau. Il lui incombait donc d’entretenir celles-ci.

Le coût de la dépose du panier de basket sera à la charge de l’association qui l’a fixé dans le mur de la façade par percement sans justifier du consentement du bailleur (article 7 § TRAVAUX du contrat de bail).

Le coût est estimé à 30 euros HT par l’économiste du cabinet ETB.

La somme de 30 euros HT sera donc retenue.

Façade Sud

Le rapport ETB relève :

grille de prise d’entrée d’air frais basse sommairement remplacée ;Éclairage sous perron non conforme à la norme C 17.200 – article 512.3.3 ;Dégradation appui de baie en pierres du local psy ;Descellement barreaudage, avec dégradation encadrement en pierres ;Nettoyage et dégradation de gouttière pendante.

Seuls la pose d’une grille d’entrée d’air et d’un « hublot » pour l’éclairage sous auvent seront mis à la charge du preneur au titre des réparations d’entretiens.

Les autres constats relevent de l’article 606 précité en ce qu’ils touchent aux gros murs et sont la conséquences de l’ancienneté du bâtiment en pierre.

La somme de 155 euros HT sera donc retenue selon l’estimation du métreur.

Façade Nord

Le rapport ETB relève :

Absence de grille sur extraction VMC ;Mise en conformité coffret électrique ;Condamner et étanchéiser sortie de gaines en toiture garage ;Mise en conformité souches de cheminées du local chaufferie, par démolition – reconstruction ;Mise en conformité abri gaz, compris remplacement organe de coupure ;Remise en conformité d’origine de la façade du garage ;Nettoyage et dégradation gouttière pendante.

L’association indique que la mise en conformité de l’équipement électrique relève de la charge du bailleur.

Toutefois, il ressort des clauses du contrat (article 11 d) que « le preneur sera tenu de faire vérifier ses installations électriques après toute modification importante ». Dès lors, ce poste sera mis à la charge de la défenderesse, soit la somme de 500 euros HT ;

Elle conteste ensuite la mise en conformité des souches de cheminée et le nettoyage des gouttières.

Il est constant que la réfection des souches de cheminées est une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil. Ce poste restera donc à la charge du bailleur. Il en va de même pour la prise en charge des gouttières comme explicité ci-dessus.

La défenderesse indique enfin que les dégradations sur l’abri gaz sont dus à la vétusté.

S’il est certain qu’une usure par le temps doit être prise en compte, celle-ci ne peut totalement exonérer le preneur d’un minimum d’entretien (remplacement vitre coupure gaz notamment) ; la somme de 400 euros HT souverainement appréciée sera donc attribuée à Monsieur [N].

L’association SOS GROUPE JEUNESSE ne discute pas les autres postes, elle sera donc condamnée à payer la somme de 225 euros HT sur ce chef.

Extérieurs

Le rapport ETB relève :

Gravas, matériaux et encombrants stockés ;Dégradation fonctionnalité porte container ;Dégradation parois sur même container ;Purge bac à graisse ;Remise en état zone barbecue, compris muret en pierres sèche éboulé ;Reprofilage plateforme transformée en terrain de sport, pour une évacuation gravitaire des eaux de pluie ;Défaut d’assise du coffret concessionnaire, en limite de propriétécomptabilisation eau 6405,151 m3 ;Comptabilisation électricité 218348 kWh.

Le constat d’huissier fait état de la présence « d’encombrants au pied d’un barbecue. Côté Sud, partie supérieure, présence de deux chevalets en acier bleu ainsi qu’un bidon, un matelas et des morceaux de bois » ; « Sur le côté droit, présence d’un banc abandonné. Je constate ensuite la présence de palettes en bois et tuyaux en PVC. Je continue et constate sur le côté droit la présence de ferrailles, tuyaux en PVC, briques, palettes, bout de bois, pneu et objet en acier entreposés ».

Il résulte de ces constatations que le coût de l’enlèvement des déchets et leur transport en déchetterie est justifié. Il sera fait droit à la demande à hauteur de 3.500 euros HT.

La dégradation de la porte et de la paroi du container est elle aussi relevée par les deux constats. Le coût de sa remise en état prendra en compte la vétusté de celui-ci telle qu’elle ressort des photos du rapport ETB et sera fixé à la somme de 1.000 euros HT.

Aucun élément au dossier ne permet de déterminer un quelconque problème de purge du bac à graisse, par ailleurs non repris dans le constat d’huissier.

Le défaut d’entretien sur la zone barbecue et le mur en pierres sèches écroulé apparaissent nettement sur les photos du rapport ETB et sont notés dans le constat d’huissier. Ils sont imputables au preneur et la somme de 3.000 euros HT selon estimation métrée sera retenue.

La remise en état de la plateforme suite à l’apport de sable contrariant l’écoulement des eaux vers l’espace parking constaté par les deux rapports incombe contractuellement au preneur et sera estimée à la somme de 3.750 euros HT.

Enfin, le défaut de scellement du coffret de compteur relevé par les rapports sera indemnisé à hauteur de 250 euros HT selon évaluation ETB.

Garage

Il n’apparaît pas à la lecture du contrat signé le 30 janvier 2004 que le garage/chaufferie situé sur la parcelle ait été donné à bail à l’association SOS GROUPE JEUNESSE. Dès lors celle-ci ne peut être tenu pour responsable de son entretien.

En outre, il ressort des diverses procédures en référé initiées par la défenderesse que le local chaufferie/garage était affecté de nombreux désordres répertoriés par l’expert judiciaire [W], notamment « un défaut d’étanchéité de la dalle de couverture qui peut engendrer des dysfonctionnement important pour les réseaux électriques et chaudière ». Ainsi, en toute état de cause, ces travaux relèvent de l’article 606 du code civil (couverture entière).

Les demandes de Monsieur [N] seront donc rejetées.

Corps d’habitation

Il est rappelé que l’association GROUPE SOS JEUNESSE a contractuellement pris les lieux en l’état où ils se trouvaient au jour de l’entrée en jouissance et accepté l’exécution à ses frais de toutes les réparations nécessaires en cours de bail à l’exception de celles visées par l’article 606 du Code civil.

L’occupation des locaux pendant 15 ans par l’association induit qu’il soit fait usage d’un coefficient de vétusté, une remise à neuf des locaux ne pouvant être ordonnée en l’état. Seul les éléments dégradés volontairement feront l’objet d’un remplacement pour leur valeur.

Ni le propriétaire, ni le locataire ne proposent de grille de vétusté. Monsieur [N] a chiffré un remplacement à neuf des éléments ; l’association propose subsidiairement de limiter l’indemnisation à la somme de 8.957,50 euros.

Il sera donc fait application d’une grille de vétusté et/ou d’une valeur résiduelle qui sera souverainement appréciée par le tribunal par référence à ce qui est traditionnellement admis en matière d’assurance.

Rez-de-jardin

pièce communeLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Rupture dormant de porte d’entrée :

oui

590 euros HT

Non – dégradations

590 euros HT

Salissures prononcées sur 1'ensemble des murs et sol :

Partiellement rapportée

1210 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

121 euros HT

Rupture carreau de sol en départ d’escalier :

Non rapporté

4.803 euros HT

Vitrage cassé sur fenêtre :

oui

120 euros HT

Non – dégradations

120 euros HT

Rupture de pierre en périphérie de dalle foyère :

Non

500 euros HT

Mise en conformité d’origine du bar

oui

350 euros HT

Non – dégradations

350 euros HT

Total

1.181 euros HT

salle de bains et WCLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation murs et plafond

Oui – usage

590 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

59 euros HT

Absence de plinthe carrelée

Non rapporté

Dépose de l’ensemble des éléments sanitaires et dispositif de chauffage

oui

2.580 euros HT

Non – dégradations

2.580 euros HT

Prise de courant cassée

oui

120 euros HT

Non – dégradations

120 euros HT

Dégradation porte, murs et plafond

Oui – usage

922 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

92,20 euros HT

Total

2.851,20 euros HT

Buanderie-rangementLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation murs et plafond

oui

660,40 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

66,04 euros HT

Remise en conformité local par dépose des installations sanitaires et canalisations

correspondantes

Oui

420 euros HT

Non – dégradations

420 euros HT

Porte remplacée, posée en apposé de cloison

Non

Total

486,04 euros HT

Bureau et secrétariatLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation porte, murs et plafond (bureau)

oui

640 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

64 euros HT

Dégradation murs et plafond

oui

779,80 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

77,98 euros HT

Porte d’origine remplacée par une porte métallique, avec renfort partiel d’huisserie

Non

Dégradation menuiserie extérieure

Non rapporté – photo illisible

Total

141,98 euros HT

Dégagement et cage d’escalierLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation sols, murs et plafond (dégagement)

Oui

aucune

Nombreuses ruptures de marche carrelée

Oui

3060 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

306 euros HT

Total

306 euros HT

Rez-de-chaussée

dégagementLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Tag sur mur en pierres

Oui

250 euros HT

Non – dégradations

250 euros HT

Carrelage en sol cassé

Oui

335 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

33,5 euros HT

Dégradation murs et plafond

Oui

75 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

7,5 euros HT

Total

291 euros HT

LingerieLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation porte, murs et plafond

Oui – usage

1578 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

157,80 euros HT

Revêtement de sol carrelé, inexistant

Existence d’un carrelage non rapportée

Dégradation fenêtre PVC

Oui

550 euros HT

Non – dégradations

550 euros HT

Total

707,80 euros HT

Bureau psychologue

Localisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation porte, murs et plafond

Oui – usage

918,60 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

91,86 euros HT

Revêtement de sol carrelé sommairement posé, avec coupe disgracieuse

Oui – usage

2302,30 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

230,23 euros HT

Dysfonctionnement fenêtre

Oui

120 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

12 euros HT

Total

334,09 euros HT

Salle de jeuLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation murs et plafond

Oui – usage

2437,20 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

243,72 euros HT

Revêtement de sol sommairement posé

Oui – usage

5704,60 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

570,46 euros HT

Rupture de pierre sur alcôve

Non

100 euros HT

Contre cloison obstruant les ouvertures existantes

Oui

562,50 euros HT

Non – dégradations

562,50 euros HT

Total

1376,68 euros HT

CirculationLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Condamnation fenêtre de jour donnant sur chambres n° 5 à 7

oui

225 euros HT

Non – dégradations

225 euros HT

Revêtement de sol sommairement posé

Oui – usage

2310 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

231 euros HT

Grille d’accès au tableau électrique non conforme à l’origine, avec saignée sur mur en

pierres en partie supérieure

oui

200 euros HT

Non – dégradations

200 euros HT

Dégradation porte-fenêtre cintrée deux battants

oui

120 euros

Non – dégradations

120 euros HT

Dégradation empierrement sur embrasure de fenêtre

Non

100 euros

Total

776 euros HT

Chambre éducateurLocalisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Porte d’origine remplacée par une porte en fer

Oui – remise en état

640 euros HT

Non – remise à l’identique

640 euros HT

Dégradation murs et plafond

Oui – usage

629,20 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

62,92 euros HT

Sol carrelé sommairement posé

Oui – usage

2541 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

254,10 euros HT

Dégradation sanitaires

Oui – usage

180 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

18 euros HT

Dégradation faïence murale

Oui

629,20 euros HT

Non – dégradations

629,20 euros HT

Bouche VMC non équipée dans salle d’eau et WC

Oui

aucune

Total

1604,22 euros HT

Chambre n° 6Localisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation murs et plafond

Oui – usage

2065,08 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

206,50 euros HT

Carrelage sommairement posé

Oui – usage

2493,70 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

249,37 euros HT

Dégradation sanitaires

Oui – usage

280 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

28 euros HT

Dégradation faïence murale

Oui – usage

729,20 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

72,92 euros HT

Dégradation menuiserie extérieur PVC

Oui – usage

710 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

71 euros HT

Dégradation portes et cloisons

Oui – usage

1920 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

192 euros HT

Total

819,79 euros HT

Chambre n° 7Localisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation murs et plafond

Oui – usage

2070,48 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

207,04 euros HT

Dégradation porte

Oui – usage

640 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

64 euros HT

Carrelage sommairement posé

Oui – usage

2492,60 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

249,26 euros HT

Dégradation sanitaires

Oui – usage

280 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

28 euros HT

Dégradation faïence murale

Oui – usage

729,20 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

72,92 euros HT

Enfoncement cloison dans WC

Oui – remise en état

449,82 euros HT

Non – dégradations

449,82 euros HT

Bouche VMC non équipée dans salle d’eau

Oui

aucune

Plaquage de contreplaqué sur cloison

Oui – remise en état

75 euros HT

Non – remise à l’identique

75 euros HT

Total

1146,04 euros HT

Chambre n° 8Localisation

Imputabilité

Estimation ETB

Vétusté

Indemnisation

Dégradation murs et plafond

Oui – usage

2202,96 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

220,96 euros HT

Carrelage sommairement posé

Oui – usage

3627,8 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

362,78 euros HT

Dégradation fenêtre PVC

Oui – usage

650 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

65 euros HT

Dégradation portes

Oui – usage

950 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

95 euros HT

Dégradation sanitaires

Oui – usage

180 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

18 euros HT

Cloison de douche non conforme à 1'état d’origine

Non – absence d’élément de comparaison en l’absence d’étal des lieux d’entrée

Dégradation faïence murale

Oui – usage

460 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

46 euros HT

Dégradation porte-fenêtre

Oui – usage

950 euros HT

12%/an ; valeur résiduelle 10 %

95 euros HT

Total

902,74 euros HT

Étage

Il est constant que ce que Monsieur [N] appelle 1er étage correspond au niveau des anciennes combles qui n’a pas été donné à bail à l’association GROUPE SOS JEUNESSE. Dès lors, celle-ci ne peut se voir réclamer quelques sommes que ce soit au titre des réparations ou dégradations locatives concernant ce niveau du bâtiment.

En conséquent, il résulte de ce qui précède que l’association GROUPE SOS JEUNESSE sera condamnée à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 25.734,58 euros HT, soit 28.308,03 euros TTC au titre des travaux de reprise des réparations et dégradations relevées à l’issue du contrat de bail.

4 – Sur la responsabilité contractuelle du preneur

Monsieur [N], au visa de l’article 1147 (ancien) du code civil, indique que l’association GROUPE SOS JEUNESSE a commis une faute en rendant un bien en mauvais état d’entretien et que cela lui a causé un préjudice tenant à l’impossibilité pour lui de relouer le bâtiment en l’état. Il sollicite la condamnation de l’association à lui régler la somme mensuelle de 3.123,11 euros depuis le 1er mars 2019 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois suivant l’exécution de la condamnation à venir.

Le demandeur verse une attestation de Monsieur [M], directeur d’établissement social, qui indique avoir visité en septembre 2018 le bâtiment et renoncé à louer celui-ci en raison de l’ampleur du coût de la remise en état.

En l’espèce, il résulte des précédents développements que si l’association GROUPE SOS JEUNESSE a manqué à ses obligations de preneur en restituant le bien loué avec des dégradations et des travaux d’entretiens à réaliser, il apparaît que le bailleur a manqué pour sa part à ses propres obligations prévues aux articles 606 et 1719 et suivants du code civil.

Il a ainsi fallu plusieurs procédures en référé et un arrêté préfectoral de fermeture, s’étalant sur une décennie, afin que le bailleur procède aux travaux de toitures rendus nécessaires par l’état de délabrement du bâtiment.

Toutefois, il est constant que les travaux (défaut d’entretien et dégradations) mis à la charge de l’association sont importants et bien que, concernant l’entretien, la majorité soit liée à la vétusté du bâtiment, ceux-ci sont de nature à retarder la mise sur le marché de la location du bien.

Ensuite, sur le préjudice invoqué, à savoir l’impossibilité de louer le bâtiment, Monsieur [N] ne rapporte pas avoir mis activement en location le bien à compter du 1er mars 2019, date de fin du bail, la seule visite indiquée dans ses écritures datant de septembre 2018. Dès lors celui-ci ne peut invoquer sa propre négligence jusqu’à la date de la présente assignation.

Il résulte de ce qui précède que le demandeur a contribué à la réalisation de son propre préjudice à hauteur de 80 % en manquant notamment à ses obligations de bailleurs.

Enfin, Monsieur [N] estime à 6 mois le temps des travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment sans toutefois justifier de cette durée. Le rapport ETB prévoit un délai d’exécution de 4 mois.

En conséquence, l’association GROUPE SOS JEUNESSE sera condamnée à verser à Monsieur [N] la somme de 625 euros par mois à compter du 6 juillet 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter du règlement des sommes mises à sa charge au titre des travaux à réaliser.

5 – Sur la demande reconventionnelle de l’association GROUPE SOS JEUNESSE

L’association GROUPE SOS JEUNESSE sollicite le remboursement du dépôt de garantie (4.573,48 euros) ainsi que de la somme de 3.123,11 euros au titre du loyer de février 2019 versé indûment et subsidiairement que le tribunal compense ces sommes avec celles dues par l’association.

Sur la date de fin du bail

Il est constant que l’association GROUPE SOS JEUNESSE a régulièrement donné congé au bailleur par acte d’huissier de justice du 27 juillet 2018 à effet du 31 janvier 2019. A compter de cette date, le locataire est donc déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.

Cependant, il ressort des écritures que l’état des lieux de sortie n’a pu s’opérer que le 28 février 2019 selon procès verbal de constat d’huissier de justice, à l’initiative du preneur. Il apparaît ainsi que la remise des clefs, qui caractérise la restitution des lieux au bailleur n’a été effectuée qu’à cette date.

Les échanges de courriels entre le Directeur du CER et l’huissier de justice versés au dossier mettent en évidence que l’association ne s’est préoccupée de la procédure de restitution des lieux que postérieurement à la date de fin du préavis (4 février 2019) en sollicitant le propriétaire quant à la marche à suivre et ses disponibilités.

Dès lors, ces éléments attestent d’un manque de diligence du preneur dans ses obligations, celui-ci étant à l’initiative du départ en ayant donné son préavis.

En conséquence, l’association GROUPE SOS JEUNESSE était bien redevable d’une indemnité d’occupation courant du 1er février 2019 au 28 février 2019, soit la somme de 3.123,11 euros et la demanderesse reconventionnelle n’est pas fondée à en réclamer la restitution.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’association GROUPE SOS JEUNESSE réclame la restitution du dépôt de garantie sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Toutefois, il sera rappelé que cette loi n’est pas applicable au présent contrat de bail par application de son article 2.

Ainsi, en l’absence de dispositions contraires et eu égard aux nombreux désordres relevés et mis à la charge de la locataire, Monsieur [N] était fondé à conserver le dépôt de garantie versé.

La somme de 4.573,48 euros viendra donc se déduire du montant des condamnations mises à la charge de l’association GROUPE SOS JEUNESSE.

6 – Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Monsieur [V] [N] en ayant fait la demande, la capitalisation des intérêts sera donc judiciairement ordonnée.

7 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association GROUPE SOS JEUNESSE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas contraire à l’équité de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Aucune situation d’urgence particulière ne justifie que la présente décision soit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

MET hors de cause l’association SOS Insertion et Alternatives ;

CONDAMNE l’association GROUPE SOS JEUNESSE à payer à Monsieur [V] [N] les sommes suivantes :

23.734,55 euros TTC au titre des travaux de reprise des réparations et dégradations relevées à l’issue du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;625 euros par mois à compter du 6 juillet 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter du règlement des sommes mises à sa charge au titre des travaux à réaliser, avec intérêts de retard au taux légal et capitalisation des intérêts de retard par année entière jusqu’à parfait paiement à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE l’association GROUPE SOS JEUNESSE de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE l’association GROUPE SOS JEUNESSE aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé, le 14 mai 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT