Tribunal Judiciaire de Metz, 28 septembre 2021, n° 20/00407

TJ Metz 28 septembre 2021

Arguments

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Rejeté
Validité du commandement de payer
Le tribunal a constaté que le commandement de payer était justifié au moment de sa délivrance, mais a également noté que la clause résolutoire n'avait pas produit ses effets en raison des paiements effectués par la locataire.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a rejeté cette demande en raison de la constatation que la clause résolutoire n'avait pas joué, ce qui signifie que la locataire avait toujours un droit d'occupation.
Rejeté
Existence de contestations sur les loyers dus
Le tribunal a reconnu l'existence d'une contestation sérieuse sur les loyers dus, ce qui a conduit à un rejet de la demande de provision.

Résumé par Doctrine IA

La SCI DES AUGUSTINS a saisi le Tribunal Judiciaire de Metz en référé pour obtenir la résiliation d'un bail commercial avec la SNC LA JEEP, l'expulsion de cette dernière des locaux loués, et le paiement de provisions sur loyers impayés et indemnités d'occupation, invoquant une clause résolutoire pour défaut de paiement. La SNC LA JEEP a contesté, arguant d'une contestation sérieuse sur le décompte des loyers dus, notamment en raison de la crise sanitaire COVID-19 qui a empêché l'exploitation des locaux, et a demandé des délais de paiement. Le tribunal a jugé qu'il existait une contestation sérieuse sur l'obligation de paiement du locataire pour la période de fermeture due à la crise sanitaire, rendant la demande de provision non recevable en référé. Concernant la résiliation du bail, le tribunal a accordé des délais de grâce rétroactifs à la SNC LA JEEP, constatant que la clause résolutoire n'avait pas produit ses effets du fait des paiements effectués et de l'absence d'activité durant la crise sanitaire. En conséquence, la SCI DES AUGUSTINS a été déboutée de sa demande de résiliation et d'expulsion, et les dépens ont été laissés à la charge de la SNC LA JEEP, sans application de l'article 700 du Code de procédure civile. Les références légales incluent les articles 835, 834 du Code de procédure civile, l'article 1722 du Code civil, l'article L 145-41 du Code de commerce, et les décrets relatifs à la fermeture des établissements durant la crise sanitaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, 28 sept. 2021, n° 20/00407
Numéro(s) :	20/00407

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémy GENY LA ROCCAAlain MORHANGE
Cabinet(s) :	ILIADE AVOCATS
Parties :	S.C.I. DES AUGUSTINS c/ S.N.C. LA JEEP

Texte intégral

EXTRAIT DES MINUTES

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ Minute n°211437

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 20/00407 – N° Portalis DBZJ-W-B7E-IWQV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 SEPTEMBRE 2021

DEMANDERESSE:

S.C.I. DES AUGUSTINS, en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Alain MORHANGE, demeurant […], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DÉFENDERESSE :

S.N.C. LA JEEP, en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Jérémy CENY-LA ROCCA de la SCP ILIADE AVOCATS, demeurant […], avocats au barreau d e METZ, vestiaire: A401

Débats à l’audience publique du 03 AOÛT 2021

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente Greffier Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 28 SEPTEMBRE 2021

Copies et pièces délivrées le : À

Clause exécutoire délivrée le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier signifié en date du 12 novembre 2020, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SCI DES AUGUSTINS, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner la SNC LA JEEP, prise en la personne de son représentant légal, devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, pour voir : Lui donner acte de ce qu’elle a levé un état ne faisant apparaître aucun privilège de nantissement. Constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail régularisé entre les parties est acquise depuis le 10 juillet 2020. Dire et juger que le bail commercial est résilié à compter de cette date. Constater que la SNC LA JEEP est occupante sans droit ni titre. Ordonner l’expulsion immédiate de la SNC LA JEEP et de tous occupants de son chef des locaux sis 3, […] et de toutes leurs dépendances. Accorder le concours de la force publique et d’un serrurier. Condamner la SNC LA JEEP à verser à la SCI DES AUGUSTINS la somme de

35 037,10 euros à titre de provision sur les loyers impayés, les intérêts courant à compter du 27 février 2020 sur la somme de 18.957,43 euros et sur le solde de la créance soit

16 079,67 euros à compter de l’assignation. Condamner la SNC LA JEEP à verser à la SCI DES AUGUSTINS la somme de

2 467,69 euros par mois à titre de provision d’indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2020 jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé. Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir. Condamner la SNC LA JEEP à verser à la SCI DES AUGUSTINS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement.

La SNC LA JEEP a constitué avocat le 27 novembre 2020 et par conclusions enregistrées au greffe les 12 janvier 2021 et 13 avril 2021, elle sollicite du Juge des référés: Qu’il constate l’existence d’une contestation sérieuse sur le décompte de la SCI DES AUGUSTINS, cette dernière ayant imputé des paiements sur les loyers et charges antérieurs à son redressement judiciaire du 06 février 2008, pourtant non déclarés. Qu’il constate l’existence d’une contestation sérieuse sur les loyers et charges dus à compter du 15 mars 2020 en raison de l’existence d’un cas de force majeure lié à la crise sanitaire actuelle COVID 19, du mécanisme de l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux, et de la perte de la chose louée. Avant-dire-droit : qu’il condamne la SCI DES AUGUSTINS à produire aux débats l’état de la créance de loyers et charges dus au 06 février 2008, ainsi qu’un décompte détaillé précisant la façon dont les paiements reçus à compter du 06 février 2008 ont été imputés et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause : qu’il annule le commandement visant la clause résolutoire délivré le 27 février

2020, à tout le moins qu’il constate que les causes du commandement ne sont pas dues, qu’il dise et juge n’y avoir lieu à référé, qu’il renvoie la SCI DES AUGUSTINS à mieux se pourvoir, qu’il déboute la SCI DES AUGUSTINS de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire : qu’il suspende les effets de la clause résolutoire, qu’il accorde à la SNC LA JEEP un report de paiement de 24 mois et à titre subsidiaire, un échelonnement de son éventuelle dette sur 24 mois, l’octroi de ces délais entraînant suspension des effets de la clause résolutoire et de toute mesure

d’exécution.

En toute hypothèse : qu’il déboute purement et simplement la SCI DES AUGUSTINS de l’intégralité

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de ses demandes, fins et conclusions, qu’il condamne la SCI DES AUGUSTINS à payer à la société LA JEEP SNC la O somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, qu’il condamne la SCI DES AUGUSTINS aux entiers frais et dépens.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 05 mars 2021, la SCI DES AUGUSTINS a repris débouté de la SNC LA JEEP de l’ensemble de les termes de sa demande et sollicitant en outre ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 30 avril 2021, elle a porté sa demande principale à la somme de 38 341,40 euros à titre de provision sur les loyers impayés, les intérêts courant à compter du 27 février 2020 sur la somme de 18 957,43 euros et sur le solde de la créance soit 19 383,97 euros à compter de l’assignation..

Par conclusions enregistrées au greffe le 09 juin 2021, la SNC LA JEEP sollicite du Juge des référés:

Qu’il constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 27 février 2020 contenait des causes erronées, cette dernière ayant imputé des paiements sur les loyers et charges antérieurs à son redressement judiciaire du 06 février 2008, pourtant non déclarés. Qu’il constate l’existence d’une contestation sérieuse sur les loyers et charges dus à compter du 15 mars 2020 en raison de l’existence d’un cas de force majeure lié à la crise sanitaire actuelle COVID 19, du mécanisme de l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des

·locaux, et de la perte de la chose louée. Qu’il constate qu’elle a repris le paiement des loyers et charges courants à compter de juin 2021, compte tenu de la réouverture programmée de son restaurant le 09 juin 2021. Qu’il annule le commandement visant la clause résolutoire délivré le 27 février 2020. A titre subsidiaire : qu’il suspende les effets de la clause résolutoire, qu’il lui accorde un report jusqu’à juin 2021, l’octroi de ces délais entraînant suspension des effets de la clause résolutoire et de toute mesure d’exécution, qu’il constate que suite à la production du dernier décompte complet de la SCI DES AUGUSTINS, elle a procédé au paiement de la somme de 6 993,99 euros

correspondant aux loyers et charges réellement dus à la date du commandement de payer, de sorte que la SNC LA JEEP a respecté ses obligations et qu’il n’y a lieu de statuer sur la demande de constat de la résolution du contrat de bail commercial et d’expulsion. En toute hypothèse : qu’il dise n’y avoir lieu à référé, qu’il renvoie la SCI DES AUGUSTINS à mieux se pourvoir, qu’il déboute la SCI DES AUGUSTINS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal judiciaire devait considérer qu’elle devait tout ou partie des loyers et charges affectées par la pandémie liée au COVID 19 et pour lesquels provision est sollicitée par la SCI DES AUGUSTINS :

^Oqu’il lui accorde un report de paiement de 24 mois, et à titre subsidiaire, un échelonnement de son éventuelle dette sur 24 mois. Qu’il condamne la SCI DES AUGUSTINS à payer à la SNC LA JEEP la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile. Qu’il condamne la SCI DES AUGUSTINS aux entiers frais et dépens.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 22 juin 2021, la SCI DES AUGUSTINS a ramené sa demande principale à la somme de 31 347,41 euros à titre de provision sur les loyers impayés, les intérêts courant à compter du 27 février 2020 sur la somme de 18 957,43 euros et sur le solde de la créance soit 12 389,98 euros à compter de l’assignation.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 03 août 2021, elle a porté sa demande principale à la somme de 32 442,41 euros à titre de provision sur les loyers impayés, les intérêts courant à compter du 27 février 2020 sur la somme de 18 957,43 euros et sur le solde de la créance soit 13

484,98 euros à compter de l’assignation

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provisions

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Suivant acte sous seing privé authentique du 1 er juillet 2013, la SCI DES AUGUSTINS a renouvelé le bail octroyé à la SNC LA JEEP et portant sur un local commercial sis […] à 57000 METZ moyennant un loyer annuel de 24 197,66 euros pour une durée de 09 ans.

La SCI DES AUGUSTINS a établi un décompte dont il ressort que la dette de loyers et charges de la SNC LA JEEP arrêtés au 22 juillet 2021 est de 32 442,41 euros.

Suivant arrêté du 14 mars 2020, les restaurants ont été contraints de fermer en raison de

l’épidémie de coronavirus à compter du 15 mars 2020. Selon décret du 31 mai 2020, la période d’interdiction de recevoir du public a été prorogée jusqu’au 02 juin 2020. Suivant décret du 29 octobre 2020, une nouvelle interdiction d’accueillir du public a été décidée à compter du 30 octobre 2020 et prenant fin le 09 juin 2021 pour les restaurants ne disposant pas d’une terrasse extérieure. Enfin du 02 juin 2020 au 29 octobre 2020, l’accueil du public devait se faire dans le respect du protocole sanitaire limitant le nombre de clients.

Or selon l’article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

La destruction partielle du bien peut s’entendre au sens large comme une destruction matérielle mais aussi comme une impossibilité juridique de jouir en tout ou partie de la chose louée.

Dès lors, eu égard à l’interdiction d’exploiter et aux restrictions sanitaires imposées susceptibles d’être considérées par le Juge du fond comme une perte totale ou partielle de la chose au détriment de la SNC LA JEEP, une contestation sérieuse affecte l’obligation de paiement du locataire dans son principe ou dans son montant pour la période allant du 15 mars 2020 au 09 juin 2021.

Par ailleurs s’il est procédé à une imputation des paiements effectués par la défenderesse conforme à l’article 1342-10 du Code civil, les impayés qui demeurent relèvent de la période susvisée.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande en paiement de provision.

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L 145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

La convention passée entre les parties prévoit une clause résolutoire ainsi libellée :

Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et UN MOIS après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR et sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le PRENEUR à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, et ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures. Dans ce cas, les loyers versés d’avance resteraient acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives sous réserve de tous autres droits et actions..

Suivant exploit d’huissier du 27 février 2020, la SCI DES AUGUSTINS a fait notifier à la SNC LA JEEP un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un dette de loyers et charges de 18 957,43 euros.

La validité du commandement ne peut être affectée par une erreur dans l’évaluation de la créance et demeure valable à due concurrence de la créance effective.

Il est convenu que le montant visé dans le commandement délivré était erroné, mais la SCI DES

AUGUSTINS produit un décompte modifié dont il ressort que la somme de 5 526,30 euros était due au 1er janvier 2020. La réalité de la créance à cette hauteur est admise par la société preneuse. Dès lors la validité du commandement n’est pas sérieusement contestable.

En outre, il ne peut être fait grief au bailleur d’avoir délivré le commandement de mauvaise foi dans la mesure où l’état d’urgence sanitaire n’était pas déclaré au jour du commandement et que la crise sanitaire n’affectait pas encore l’activité de la SNC LA JEEP.

La SNC LA JEEP n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dans le délai qui lui était imparti qui s’achevait le 08 juillet 2020.

En revanche il résulte de l’article L 145-41 du Code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement y compris rétroactivement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SNC LA JEEP sollicite un délai pour s’en acquitter. Cette demande se trouve justifiée par l’absence totale d’activité durant plusieurs mois et force est de constater que depuis la délivrance du commandement, la SNC LA JEEP a réglé la somme de 19 450,76 euros alors que toute autre obligation de paiement à compter du 15 mars 2020 est soumise à contestation.

Dés lors, il convient de considérer que compte tenu des paiements effectués, la clause résolutoire n’a pas produit ses pleins effets. La SCI DES AUGUSTINS se verra déboutée de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens,. à moins que le juge, par décision motivée, n’én mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dés lors que le commandement visant la clause résolutoire se trouvait justifié au jour où il a été délivré, il convient e laisser les dépens à la charge de la SNC LA JEEP, en ce compris le coût de l’assignation et celui de commandement de payer.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à

^p^a^y^er :1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale 2° une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision ;

ACCORDE à la SNC LA JEEP des délais de grâce rétroactifs aux fins de s’acquitter des causes du commandement délivré le 27 février 2020;

CONSTATE.par l’effet du respect des délais de grâce octroyés que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DÉBOUTE la SCI DES AUGUSTINS de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail liant les parties et de ses demandes subséquentes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la SNC LA JEEP aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer signifié le 17 février 2021;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt huit septembre deux mil vingt et un par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribun judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier JUDICIAR Pour cople certifiée conforme à l’original La Première Vice-Présidente Le Greffier