Minute n° 308/19 RG n° 11-18-000742

IMMOBILIER VF C/ Monsieur M’Z Y

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2019 TRIBUNAL D’INSTANCE DE COMPIÈGNE

DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIER VF Venant aux droits de Messieurs A B et A X E tous deux […], […];, représenté(e) par M^e DIALLO, avocat du barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur M’Z Y […], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Adeline PICHARD-FONTAINE Greffier lors des débats : Lorène VAN GOETSENHOVEN Greffier lors du prononcé : M^me DA SILVA

DÉBATS :

Audience publique du : 24 janvier 2019

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 25 avril 2019 PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL, LES PARTIES AYANT ÉTÉ PRÉAL ABLEMENT AVISÉES DANS LES CONDITIONS PRÉVUES AU DEUXIÈME ALINÉA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2016. Messieurs X et B A aux droits desquels vient la SCT IMMOBILIER IMMOBILIER VE ont consentit à Monsieur Y M’Z un bail portant sur un logement situé […] moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros (480 euros en principal et une provision sur charges de 20 euros).

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, Messieurs X et B A ont fait délivrer à Monsieur Y M’Z le 24 août 2017 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 3.020 euros et un commandement visant la clause résolutoire du bail de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 19 novembre 2018, la SCT IMMOBILIER IMMOBILIER VF à fait assigner Monsieur Y M’Z devant le tribunal d’instance de COMPILGNE aux fins de voir : – constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire :

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux loués, l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;

— ordonner la séquestration du mobilier restant dans les lieux dans le garde meuble de son choix aux frais et risques et périls du défendeur ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 7.809,65 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges :

— condamner Île défendeur au paiement d’une somme de 282 euros au titre de la clause pénale du bail ;

— condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 960 euros ;

— condamner le défendeur au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel ;

— condamner le défendeur au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – condamner Le défendeur aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ; – ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, L’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 24 janvier 2019 à laquelle la SCI IMMOBILIER VF, représentée par son avocat, actualise sa demande de paiement à la somme de 8.809,65 euros au titre des loyers arriérés et 317,14 euros au titre de la clause pénale et reprend ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle demande au tribunal de débouter le défendeur de ses demandes reconventionnelles et s’oppose à des délais de paiement. Au visa de la loi du 6 juillet 1989, elle expose que :

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le locataire n’a effectué qu’un seul versement de 700 euros ;

— le commandement de payer et [ce commandement de justifier d’une assurance locative sont demeurés infructueux, aucun paiement n’étant intervenu depuis et la souscription d’une

assurance n’ayant pas été justifiée.

En réplique à l’argumentation adverse, elle soutient n’avoir reçu aucune demande du locataire concernant l’état du logement et souligne que le rapport de la Mairie produit par le défendeur est postérieur à l’engagement de la procédure. Elle reconnaît que le preneur à bail du local commercial situé dans l’immeuble génère des problèmes de salubrité dans les parties communes. Elle précise que l’APL du locataire est suspendue.

En défense, Monsieur Y M’Z demande au tribunal de rejeter les demandes de la SCI IMMOBILIER VF et reconventionnellement, de la condamner à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et à effectuer des travaux de remise en état de décence des lieux loués. Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement.

Il déclare avoir justifié d’une assurance par la remise d’un certificat et conteste la dette. Il reconnaît devoir des loyers mais précise que le bailleur à perçu l’APL sans lui délivrer aucune quittance. Il affirme qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise d’effet du bail en raison du mauvais état du logement et qu’il était convenu avec les bailleurs qu’il réaliserait des travaux dont Je coût serait déduit des loyers. Se prévalant d’un rapport du service de l’habitat de la Mairie, il soutient que le logement n’était pas décent, ne disposant notamment pas d’un chauffage.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2019,

MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN CONSTAT DE LA RÉSILIATION DU BAIL.

L’article 24 ] alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1^er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90- 449 du 31 mars 1990 précitée.

Dans le département de l’Oise, le Préfet a pris le 21 novembre 2017 un arrêté entré en vigueur le 5 février 2018 qui prévoit que le signalement par l’huissier de justice du commandement de payer délivré pour le compte des bailleurs, personne physique ou société civile à caractère familial jusqu’au 4^e degré inclus, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est effectué lorsque :

— soit le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée fixée à 4 mois ;

— soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple fixé à 4 fois le montant du foyer mensuel hors charges locatives.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire dont se prévaut la bailleresse a été délivré au locataire Je 24 août 2017 alors que Messieurs X et B A, personnes physiques, étaient encore bailleurs mais que l’arrêté préfectoral visé à l’article 24 1 de la loi du 6 juillet 1989 n’avait pas encore été pris. Le commandement de payer n’avait donc pas à être signalé à la CCAPEX.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en constat de d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement du loyer a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée envoyée via l’application EXPLOC avec accusé de réception reçue le 20 novembre 2018 soit plus de deux mois avant l’audience du 24 janvier 2019.

La demande de la bailleresse tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement du loyer est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL, L’EXPULSION ET LA FIXATION D’UXE INDEMNITE D’OCCUPATION

En vertu de l’article 7 g de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, la demanderesse produit le contrat conclu avec le défendeur qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut d’assurance locative un mois après un commandement visant le défaut d’assurance demeuré infructueux et le commandement de justifier d’une assurance locative délivré au locataire le 24 août 2017.

Le défendeur sur lequel pèse la charge de la preuve de la remise au bailleur d’une attestation d’assurance ne démontre pas, avoir justifié d’une assurance locative en cours de validité pour les lieux loués dans le délai d’un mois suivant le commandement délivré le 24 août 2017.

La condition d’acquisition de fa clause résolutoire est donc remplie sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen ré du non-paiement des causes du commandement de payer délivré Ie 24 août 2017 et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2017.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de La résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice à la demanderesse. 1] convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges soit la somme mensuelle de 500 euros (480 euros en principal et une provision sur charges de 20 euros) l’indemnité d’occupation qui sera due par le défendeur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

1] est rappelé au défendeur qu’il lui appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

SUR L’ARRIÉRÉ DE LOYERS, CHARGES ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et c’est à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement : de même, c’est à celui qui invoque un fait à titre d’exception d’en rapporter la preuve.

L’absence de preuve, voire l’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une prouve doivent nécessairement être retenus à la charge de celui qui avait l’obligation de prouver.

En l’espèce, la bailleresse ne produit aucun décompte locatif permettant de déterminer le montant des échéances appelées, des sommes encaissées et du solde dû au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés alors que, si le défendeur reconnaît devoir des loyers, 1l conteste a minima le quantum des sommes demandées, déclarant notamment que la CAF a directement versé à la bailleresse l’Aide Pour le Logement dont il n’a pas reçu quittance.

La demanderesse qui réplique que l’aide pour le logement a été suspendue suite aux impayés mais ne précise pas à quelle date cette interruption est intervenue ni à quelle date sa demande au titre de l’arriéré locatif est arrêtée, de mettre le tribunal en mesure de déterminer le montant exact de sa créance par la production d’un décompte locatif mentionnant ]es sommes perçues de la CAF et du locataire et la date de ces versements, elle sera déboutée de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif.

SUR LA CLAUSE PÉNALE DU BAIL

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la Loi du 24 mars 2014 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu par les parties le 6 décembre 2016 prévoit une telle clause qui sera réputée non écrite de telle sorte que la demande tendant à son application ne peut qu’être rejetée, indépendamment du fait que la demanderesse échoue à rapporter la preuve de sa créance de loyers.

SUR LES DOMMAGES-INTÉRETS POUR PRÉJUDICES MATÉRIEL ET MORAL

En vertu des articles 1231-1 à 1231-3 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution à été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il à été privé.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 nouveau du code civil que les dommages et

intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que

le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard à causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En J’espèce, la demanderesse ne démontre pas avoir subi un préjudice lié à la non-justification d’une assurance locative déjà sanctionnée par la résiliation du bail et elle échoue à rapporter la preuve de sa créance locative.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LA DEMANDE RECONYENTIONNELLE EN DOMMAGES-INTERETS POUR TROUBLE DE JOUISSANCE

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’indécence, si elle ne conduit pas à l’inhabitabilité des lieux, peut fonder une indemnisation du trouble de jouissance,

Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui fixe les caractéristiques du logement décent prévoit notamment la présence d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, et des dispositifs d’ouverture cet de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, à la suite de sa visite du logement de Monsieur Y M’Z réalisée le 2 juillet 2018, l’INHARI a conclu à de probables manquements au décret du 30 janvier 2002, relevant notamment une non-conformité du chauffage, des moisissures dans les sanitaires mettant en cause l’efficacité de la ventilation de la salle de bain et de la cuisine et un grand état de saleté des parties communes, ce qui à conduit le service de l’Habitat de la Ville de COMPIEGNE à mettre la bailleresse en demeure par lettre du 17 janvier 2019, d’effectuer les travaux de mise aux normes de la ventilation et du chauffage et de nettoyage des communs.

Pour autant, Monsieur Y M’Z ne démontre pas avoir, préalablement au 2 juillet 2018, interpellé les bailleurs successifs sur ces désordres afin qu’ils y mettent un terme et il n’explicite ni ne prouve le préjudice de jouissance qu’il déclare avoir subi du fait de leur existence.

Il sera donc débouté de sa demande reconventionnelle à ce titre.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN CONDAMNATION À EFFECTUER DES TRAVAUX

Le bail étant résilié, Monsieur Y M’Z n’a plus qualité pour demander à la bailleresse d’effectuer des travaux de remise en état listés par le service de l’Habitat.

Ïl sera débouté de sa demande à ce titre.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, [a partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur Y M’Z qui succombe partiellement sera tenu aux dépens.

Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Seront donc compris dans la condamnation aux dépens le coût du commandement de justifier d’une assurance locative, préalable à l’action en acquisition de la clause résolutoire, à l’exclusion du commandement de payer visant la clause résolutoire, la résiliation du bail n’étant pas constatée pour défaut de paiement du loyer.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y à pas lieu à cette condamnation.

Tenu aux dépens, le défendeur sera condamné à verser à la demanderesse une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 500 €.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SCT IMMOBILIER IMMOBILIER VF ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti par la SCT IMMOBILIER IMMOBILIER VF à Monsieur Y M’Z sur le logement situé […] à compter du 24 septembre 2017 :

DIT qu’à défaut pour Monsieur Y M’Z de libérer volontairement les lieux, il sera procédé

à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique. deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants, L 433-1 et suivants et R 432-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur Y M’Z à payer à la SCI IMMOBILIER IMMOBILIER VF une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 500 euros (480 euros en principal et une provision sur charges de 20 euros) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la SCI IMMOBILIER IMMOBILIER VF pourra procéder à la régularisation des charges ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur Y M’Z d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DÉBOUTE la SCI IMMOBILIER IMMOBILIER VF de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE la SCI IMMOBILIER IMMOBILIER VF de sa demande au titre de la clause pénale du bail ;

DÉBOUTE la SCI IMMOBILIER IMMOBILIER VF de ses demandes de dommages-intérêts pour

préjudice matériel et moral ;

DÉBOUTE Monsieur Y M’Z de sa demande de dommages-intérêts pour trouble jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur Y M’Z de condamnation de la SCI IMMIBILIER VF à effectuer les travaux de remise aux normes ;

CONDAMNE Monsieur Y M’Z à payer à la SCI IMMOBILIER IMMOBILIER VF une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur Y M’Z aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance locative ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ; DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 25 avril 2019, par Madame Adeline PICHARD FONTAINE, Juge d’instance, assistée de Madame Marie-Madeleine DA SILVA, Greffier, et signée par elles.