TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

25 septembre 2025

RÔLE : N° RG 21/02224 – N° Portalis DBW2-W-B7F-K42B

AFFAIRE :

[B], [Z] [S]

C/

[O] [H]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Sabrina AGOSTINI

M^e Georges GOMEZ

SCP PLANTARD – ROCHAS ROUILLIER VIRY

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Sabrina AGOSTINI

M^e Georges GOMEZ

SCP PLANTARD – ROCHAS ROUILLIER VIRY

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [B], [Z] [S]

né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué à l’audience par M^e BELMANAA, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [H]

Entrepreneur individuel, SIRET n°[XXXXXXXXXX05], pris en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine

de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représenté à l’audience par M^e Georges GOMEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée à l’audience par Maître Jean-Michel ROCHAS de la SCP PLANTARD – ROCHAS ROUILLIER VIRY & ROUSTAN BERIDOT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de Mme [N] auditrice de justice

DEBATS

A l’audience publique du 26 mai 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 puis prorogée au 25 septembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

La société OMNIUM CONSEIL devenue la SAS STELLIUM IMMOBILIER est une société ayant pour objet social la commercialisation et les transactions immobilières.

Monsieur [O] [H] est inscrit au registre spécial des agents commerciaux.

Le 9 août 2007, Monsieur [B] [S] a signé un contrat de réservation préliminaire portant sur un bien immobilier avec la S.C.C.V. LES TROIS MAILLES.

La commercialisation du bien a été assurée par la SAS STELLIUM IMMOBILIER.

La vente en l’état de futur achèvement, portant sur deux lots situés au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], a été réitérée par acte authentique le 13 mai 2008 en l’étude de Maître [C] [U], notaire à [Localité 6] et Monsieur [B] [S] a signé un mandat de gestion locative avec la société TAGERIM Cabinet MAREELS qui assurait également la fonction de syndic.

Estimant que Monsieur [O] [H] et la SAS STELLIUM IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité civile à son égard pour avoir manqué à leurs obligations d’information et de mise en garde dès lors que l’opération d’investissement n’a correspondu ni à la rentabilité, ni au niveau de risque qu’il avait cru souscrire, Monsieur [B] [S] les a fait citer le 21 mai 2021 et le 3 juin 2021 devant la présente juridiction.

Saisi de conclusions d’incident de la SAS STELLIUM IMMOBILIER tendant à déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de Monsieur [S], le juge de la mise en état a, par ordonnance du 26 juin 2023 :

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité de Monsieur [B] [S] à l’égard de Monsieur [O] [H] et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER,

— déclaré recevable comme étant non prescrite l’action en responsabilité engagée par Monsieur [B] [S] à l’égard de Monsieur [O] [H] et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2025 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1134, 1147, 1149, 1154, 1998 et 1382 du code civil, dans la version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, L.341-11, L.341-12, L.541-1 à 541-9, L. 551-1, L.573-9 à L.573-11 du code monétaire et financier, dans leur version en vigueur au moment des faits, L.111-1, L.120-1, L.121-1 et L.121-29 du code de la consommation, dans leur version en vigueur au moment des faits, 1240 du code civil et 699 et 700 du code de procédure civile, Monsieur [B] [S] demande à la juridiction de :

— révoquer l’ordonnance de clôture intervenue tout en maintenant l’audience de plaidoirie fixée au 26 mai,

— débouter la société OMNIUM CONSEIL désormais dénommée STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [H] de leurs prétentions,

— déclarer recevable ses conclusions,

— condamner la société OMNIUM CONSEIL désormais dénommée STELLIUM IMMOBILIER in solidum avec Monsieur [O] [H] à lui payer la somme de 192.761,75 euros, à parfaire, au titre de la réparation des préjudices découlant de la perte de chance de conclure un autre investissement, à liquider selon un taux de pondération de 99%, cette somme étant ainsi ventilée :

— Perte financière 190.834,14 euros,

— Intérêts et frais sur la somme injustifiée : à parfaire,

— Gain manqué : à parfaire,

— Préjudice moral : 10.000 euros,

— d’assortir l’ensemble des condamnations des intérêts légaux sur la totalité des sommes et de faire application de l’article 1154 du code civil concernant la capitalisation des intérêts,

— condamner la société OMNIUM CONSEIL désormais dénommée STELLIUM IMMOBILIER in solidum avec Monsieur [O] [H] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de ses frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société OMNIUM CONSEIL désormais dénommée STELLIUM IMMOBILIER in solidum avec Monsieur [O] [H] aux entiers dépens dont distraction à M^e Bertrand DE CAMPREDON, Avocat au Barreau de Paris,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il demande la révocation de l’ordonnance de clôture compte tenu des délais impartis aux parties pour notifier leurs conclusions. Il ajoute que la responsabilité de la société STELLIUM IMMOBILIER est pleinement engagée pour ne pas lui avoir présenté une opération de manière sincère et loyale et ne pas l’avoir informé des facteurs défavorables et risques de l’opération s’agissant notamment du contexte immobilier local défavorable, de la valeur d’acquisition et du prix de sortie projeté. Il explique qu’en tout état de cause la responsabilité délictuelle de la STELLIUM IMMOBILIER est engagée en qualité de commercialisateur et au titre des manquements commis par Monsieur [O] [H]. Il soutient en outre que la responsabilité délictuelle de Monsieur [O] [H] est aussi engagée au titre d’un manquement à son obligation de conseil et d’information.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1240 et suivants du code civil, 514 du code de procédure civile et de l’article L111-1 du code de la consommation, la société STELLIUM IMMOBILIER demande à la juridiction de :

— débouter Monsieur [S] de l’intégralité des prétentions formulées à son encontre,

— rejeter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— rejeter la demande de relever et garantie formulée par Monsieur [H] à son encontre,

— condamner Monsieur [S] à lui payer, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Elle réfute toute qualification de conseiller en gestion de patrimoine, au profit de celle de commercialisateur mandataire du vendeur, de sorte que seul le statut impératif de la loi Hoguet a vocation à s’appliquer. Elle soutient avoir satisfait à ses obligations, Monsieur [B] [S] ne pouvant prétendre ne pas avoir eu connaissance des risques inhérents à l’opération. En réponse à la demande de ce dernier tendant à être relevé et garanti, elle rappelle qu’elle ne peut être tenue responsable dans le cas où Monsieur [O] [H] aurait outrepassé ses missions.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil, Monsieur [O] [H] demande à la juridiction de :

— rejeter l’ensemble des prétentions à son encontre,

— condamner Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la procédure abusive initiée à son endroit,

— condamner monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire, dans le cas où il serait condamné :

— condamner la Société STELLIUM IMMOBILIER à le relever et garantir indemne de toutes condamnations,

— rejeter toutes prétentions contraires aux présentes écritures.

Il soutient que Monsieur [S] ne rapporte pas la preuve d’une relation contractuelle les liant, étant intervenu, dans le cadre d’un contrat d’agent commercial, en qualité de mandataire de la Société OMNIUM CONSEIL aux droits de laquelle intervient la Société STELLIUM IMMOBILIER. Il ajoute que Monsieur [S] ne rapporte pas la preuve d’une faute de sa part dans le cadre de mandat qui lui a été confié, ni davantage d’un préjudice induit par l’opération immobilière réalisée et d’un lien de causalité en résultant. Il demande, à titre subsidiaire en sa qualité de mandataire, à être relevé et garanti par la société STELLIUM IMMOBILIER de toute condamnation dès lors que l’opération de construction s’est réalisée dans le cadre des strictes dispositions du mandat qui lui a été confié.

L’affaire a été clôturée par ordonnance de clôture du 13 janvier 2025 avec effet différé au 21 mai 2025, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile “L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…)

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

En l’espèce, le 13 janvier 2025, l’ordonnance de clôture du 10 juin 2024 avec effet différé au 7 octobre 2024 a été révoquée. Il a été prononcé une nouvelle clôture de l’affaire le jour-même avec effet différé au 21 mai 2025 avec conclusions de Monsieur [O] [H] et de la société STELLIUM IMMOBILIER avant le 30 mars 2025, réplique éventuelle de Monsieur [B] [S] avant le 16 mai 2025, et fixation de l’affaire à l’audience de juge unique du 26 mai 2025.

Or, il apparaît que le 20 mai 2025, soit postérieurement à la date fixée et un jour avant la clôture, Monsieur [O] [H] a notifié des conclusions, auxquelles a répondu la société STELLIUM IMMOBILIER le lendemain.

Au regard de cette temporalité, qui n’a pas permis à Monsieur [B] [S] de notifier des conclusions en réponse antérieurement à la clôture, il y a lieu de faire droit à la demande et de révoquer la décision de clôture du 13 janvier 2025 afin d’admettre les dernières conclusions de Monsieur [B] [S] en date du 22 mai 2025 et d’ordonner une nouvelle clôture au jour de l’audience de plaidoirie du 26 mai 2025.

Sur la demande en condamnation de la société STELLIUM IMMOBILIER et de Monsieur [O] [H]

Aux termes de l’article L111-1 du code de la consommation "Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, ainsi que celles du service numérique ou du contenu numérique, compte tenu de leur nature et du support de communication utilisé, et notamment les fonctionnalités, la compatibilité et l’interopérabilité du bien comportant des éléments numériques, du contenu numérique ou du service numérique, ainsi que l’existence de toute restriction d’installation de logiciel ;(…)

En l’espèce, la SCCV LES TROIS MAILLES, société civile de construction-vente a initié en qualité de promoteur-vendeur, un programme de construction immobilière sous forme de vente de lots en l’état de futur achèvement s’agissant d’une [Adresse 9] située sur la commune de [Localité 7] .

La SAS OMNIUM CONSEIL, désormais dénommée STELLIUM IMMOBILIER explique qu’il lui a été confié0 par la SCCV LES TROIS MAILLES, un mandat de commercialisation, aux termes duquel la première chargeait la seconde ou toute personne physique ou morale qu’il viendrait à substituer, de commercialiser les biens et droits immobiliers résultant de l’opération de construction de [Localité 7]. Il est précisé dans le contrat relatif à ce mandat, lequel n’est pas signé, et au titre des pouvoirs et obligations du mandataire, que le mandant lui donne notamment comme pouvoir d’effectuer à ses frais exclusifs, toutes publicités par les moyens qu’il jugera les plus appropriés.

Monsieur [B] [S] communique aux débats, un contrat de réservation préliminaire, qu’il a signé seul le 9 août 2007 au bénéfice de la SCCV LES TROIS MAILLES, Monsieur [O] [H] étant mentionné sur le contrat comme étant le “conseiller démarcheur”, ainsi que le même jour, un mandat signé par ses soins, confié à la SAS OMNIUM FINANCE s’agissant de l’accomplissement de déclarations fiscales, outre un certificat d’assurance “garantie revente résidence principale et revente investissement” au nom de la société OMNIUM.

Le 30 août 2007, un contrat d’agent commercial a été signé entre Monsieur [H] et la SAS OMNIUM CONSEIL. Il y est précisé que la SAS, filiale de la société OMNIUM FINANCE qui appartient au groupe OMNIUM FINANCE, commercialise des produits immobiliers, au moyen d’un réseau de mandataires dénommés “Conseillers” et que ces conseillers, qui forment un réseau de distribution composé de travailleurs indépendants, ne se trouvent pas sous l’autorité d’Omnium Conseil et ne peuvent pas prétendre à un lien de subordination. Il est stipulé que l’agent doit exécuter son mandat en bon professionnel, apporter tous les soins requis par la diligence professionnelle pour promouvoir les ventes des produits faisant l’objet du contrat pour entretenir des relations confiantes avec la clientèle, et pour pérenniser l’image de qualité et de sérieux du mandant et qu’il jouit de la plus grande indépendance dans l’organisation de son activité.

Par acte authentique du 13 mai 2008, Monsieur [S] a acquis auprès du vendeur, la SCCV LES TROIS MAILLES, le bien visé dans le contrat de réservation s’agissant de deux lots constitués d’un appartement et d’une place de stationnement, situés dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis à [Localité 7], dans le cadre d’une vente en état de futur achèvement, au prix de 166.200 euros.

La gestion locative du bien a été confiée à la SAS TAGERIM Cabinet MAREELS, administratrice de biens selon mandat de gestion signé le 13 mars 2009.

Le manquement au devoir d’information et de conseil dont se prévaut Monsieur [B] [S] intéresse la phase de commercialisation du bien, préalable à la conclusion du contrat de vente, au cours de laquelle sont intervenus la société OMNIUM Conseil et Monsieur [H], agent commercial indépendant à laquelle la société avait confié mandat.

Le manquement à cette obligation d’information et de conseil, s’il devait être caractérisé, est constitutif d’une faute de nature délictuelle à l’égard de la personne démarchée, dès lors que cette information devait être délivrée avant la conclusion du contrat et que le demandeur n’était pas engagé avec chacun des défendeurs dans une relation contractuelle.

Les éléments communiqués aux débats et notamment la simulation financière et fiscale réalisée le 6 août 2007 et portant sur le bien acquis, démontrent que l’objectif de l’opération dans laquelle s’est engagé Monsieur [S] était pour lui de se constituer un capital en réalisant des économies d’impôts grâce aux avantages fiscaux du dispositif Robien recentré, et ce sur une durée d’amortissement de neuf ans. Ainsi, l’acquisition litigieuse entrait dans le cadre d’une opération patrimoniale et de défiscalisation proposée lors de sa phase de commercialisation, par la société STELLIUM IMMOBILIER et par son mandataire Monsieur [H].

Or, le professionnel qui propose et intervient dans des opérations de placement immobilier comportant notamment un volet de défiscalisation, est tenu à l’égard de ses clients d’un devoir d’ information et de conseil renforcé par rapport à celui d’un simple agent immobilier ou commercial. Cette information doit porter sur les caractéristiques du bien immobilier, mais aussi sur celles du ou des placements proposés, sur les incidences économiques de l’opération, après une étude personnalisée de la situation financière du client.

Il revient ainsi au commercialisateur, comme à ses mandataires d’informer le client profane des gains mais aussi des possibles pertes et aléas inhérents à l’opération d’acquisition du bien immobilier défiscalisant.

La société STELLIUM IMMOBILIER ne peut prétendre avoir agi uniquement en qualité de mandataire du vendeur et en aucune façon en qualité de conseiller en gestion du patrimoine, alors même que dans le cadre de sa politique commerciale, elle a fait appel à des agents tels Monsieur [H], lequel a procédé à une simulation d’investissement, qu’il est communiqué une brochure publicitaire portant le logo d’une société OMNIUM FINANCE, laquelle apparaît comme étant la présidente de la société STELLIUM IMMOBILIER, détaillant le bien proposé à la commercialisation, les caractéristiques de l’investissement étant décrites comme “rentable à court terme”.

Dans cette opération, la société Omnium Conseil n’a donc pas joué qu’un rôle de mandataire du vendeur, mais elle a donné un conseil en immobilier de placement, l’opération promue ne se limitant pas en une acquisition immobilière, mais étant vouée à percevoir in fine un avantage fiscal, au travers d’un bien à l’aide d’un emprunt et destiné à être loué.

La société STELLIUM IMMOBILIER était donc soumise, par le biais de son mandataire, à une obligation d’information complète, quant aux caractéristiques avantageuses de l’opération, mais aussi quant à celles les moins favorables de l’investissement proposé et des éventuels risques et aléas encourus.

Ainsi, Monsieur [H], comme le reconnaît la société STELLIUM IMMOBILIER, est intervenu pour son compte auprès de Monsieur [S], comme cela ressort du document intitulé «Commentaires d’un exemple de simulation en loi Robien recentré” établi le 5 juillet 2007 au nom de Monsieur [O] [H], du mail du même jour et de la simulation du 6 août 2007 remis à Monsieur [B] [S] avant la signature du contrat de réservation du bien immobilier le 9 août 2007.

Il résulte ainsi des documents présentés à Monsieur [S] avant la vente, à savoir la brochure publicitaire ainsi que les documents précités au nom de Monsieur [H] que :

— il s’agissait d’un “investissement rentable et à court terme”, le bien bénéficiant d’un “emplacement idéal promise à une forte demande locative”, dans un lieu géographique attractif,

— il permettait un investissement dans le cadre de la loi Borloo et Robien Recentré bénéficiant notamment d’une réduction d’impôt, d’une garantie locative et d’une garantie de valeur,

— il était possible de souscrire à des prestations complémentaires au titre des loyers impayés, des dégradations, de l’absence du locataire et d’une garantie de valeur,

— la simulation en loi Robien recentré s’agissant du bien litigieux faisait état d’un investissement au titre du prix d’achat de 166 200 euros avec une capitalisation finale de ce prix augmenté de la plus value immobilière, d’une fiscalité avec amortissement de 50 % du montant de l’investissement à déduire du revenu net imposable sur 9 ans et ainsi d’une économie d’impôt de 20 878 euros, et d’une rente locative de 833 euros par mois, avec un loyer garanti et sécurisé du fait de la souscription de l’assurance absence de locataire.

A la question de Monsieur [I] selon laquelle le loyer pourrait couvrir le montant de l’échéance du prêt bancaire après les neuf années de défiscalisation, il lui était précisé par mail de monsieur [H] en date du 5 juillet 2007 que pendant les neuf premières années, l’effort était réduit par l’économie d’impôt, puis de la 10ème à la 25ème année, l’économie d’impôt n’existe plus, mais qu’elle est compensée à 90 % par l’augmentation des loyers depuis 10 ans et donc l’effort diminue sans cesse et au bout de 25 ans, l’augmentation du loyer faiblement estimée à 2% par an dépasse le montant de la mensualité, “et donc, à partir de cette date, c’est le locataire qui paye intégralement le loyer et vous êtes en bénéfice croissant de trésorerie”.

Il n’est en revanche pas démontré par les défendeurs que Monsieur [S] ait reçu des informations en lien avec les risques ou aléas de ce placement immobilier et relatives notamment:

— à l’état réel du marché locatif et aux perspectives de croissance sur la commune concernée, dès lors qu’il ne lui a été communiqué aucun élément chiffré quant à l’évolution de la population et du nombre de logement,

— au calcul de la valeur vénale d’acquisition du bien avec estimation des frais d’intermédiation, et aux risques de dévaluation éventuelle du bien lors de la vente,

— aux données utilisées pour l’établissement de la simulation et notamment l’estimation du revenu locatif et de son évolution dans le temps.

Ces documents ont fait naître l’espoir d’un gain fiscal certain s’élevant à terme à 20 878 euros outre le montant de la plus value immobilière, ces éléments étant calculés à partir d’un loyer et de charges de copropriété constants à hauteur de 499 et 19 euros mensuels, sans que son attention ne soit attirée sur le caractère non garanti des données ayant servi de base à la simulation.

Le fait que la brochure d’information puisse être qualifiée de document non contractuel n’exonère pas les parties qui y sont soumises à leur obligation d’information. De même, la profession de Monsieur [S] en qualité de directeur administratif et financier lors de la vente ne prouve pas qu’il jouissait, au jour de son engagement contractuel, d’une expérience d’investisseur immobilier dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

Or, au regard des éléments produits, s’il s’est avéré que le gain fiscal de l’opération s’est élevé à la somme de 26 514 euros, en revanche, le montant du loyer a décru et le bien s’est vendu à un prix bien inférieur à celui du prix d’acquisition, et aux transactions réalisées en 2022 dans la même commune pour des biens sensiblement équivalents, savoir 77 500 euros au lieu des 166 200 euros, générant ainsi une opération déficitaire.

Il n’est pas reproché aux défendeurs de n’avoir pas permis au demandeur de réaliser une opération bénéficiaire. En revanche, il leur est reproché de ne pas avoir informé le demandeur, de ce que l’opération comportait des aléas et des risques et pouvait en conséquence se révéler déficitaire, et qu’ainsi les données présentées n’étaient pas garanties, dont notamment la question de la plus value ou du montant des loyers. Les défendeurs ne communiquent aucun élément au dossier, tel des études financières ou tout autre document, permettant d’appréhender les données favorables communiquées à Monsieur [S], préalablement à son engagement.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs ont engagé leur responsabilité délictuelle dès lors qu’il n’est pas démontré que Monsieur [H] ait dépassé les limites du pouvoir de représentation qu’il lui avait été confié par la société STELLIUM, et qu’ils ne démontrent pas avoir rempli leur obligation d’information et de conseil.

La société STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [H] seront en conséquence solidairement condamnés à réparer les préjudices en lien de causalité avec ce manquement.

Sur les dommages

Il est de principe que le dommage résultant d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil ne consiste qu’en une perte de chance de ne pas avoir contracté ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses si une information complète et objective avait été donnée avant la conclusion des contrats de réservation préliminaire. La perte de chance se mesure à la chance perdue, et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

S’il avait été dûment informé du fait que la rentabilité réelle de l’opération immobilière qui lui était proposée pouvait être moindre en raison de risques et d’aléas, que celle qui lui avait été présentée, Monsieur [B] [S] aurait pu décider de renoncer à cet investissement.

Son préjudice s’analyse en une perte de chance de ne pas ou de contracter dans de meilleures conditions, laquelle se mesure à l’aune de la chance perdue, mais ne peut en aucun cas équivaloir à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était produite.

En l’espèce, le préjudice ne peut être équivalent à la totalité des pertes financières notamment quant à la perte de valeur du bien ou à la réduction du montant des loyers ou à l’augmentation des charges sauf à dispenser l’acquéreur de toute participation aux risques et aléas que comporte toute opération immobilière.

Dés lors qu’il est établi que Monsieur [S] entendait par cette acquisition réaliser une opération de placement sans risque de perte en capital, lui permettant de compenser l’effort d’épargne supplémentaire découlant de l’amortissement des prêts destinés à financer l’acquisition des biens par le gain fiscal, il y a lieu de tenir compte dans l’estimation du préjudice, de la perte s’agissant des loyers escomptés et des charges et de la perte de valeur de revente du bien estimé.

En conséquence, au regard des documents communiqués au dossier, et notamment les éléments financiers produits par Monsieur [S], l’indemnisation du préjudice, s’agissant d’une perte de chance, sera réparée par la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, somme à laquelle seront condamnés in solidum la STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [H] avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu en outre d’ordonner que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, faute de communiquer aux débats des éléments en lien avec un préjudice moral, la demande de Monsieur [S] de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de Monsieur [H] tendant à être relevé et garanti par la société STELLIUM IMMOBILIER

Dès lors qu’il a été établi que tant Monsieur [H] que la société STELLIUM IMMOBILIER ont manqué à leur obligation de conseil et d’information envers Monsieur [B] [S] justifiant leur condamnation in solidum, la demande de Monsieur [H] tendant à être relevé et garanti par STELLIUM IMMOBILIER sera rejetée.

Sur la demande de Monsieur [H] en condamnation de Monsieur [S] en procédure abusive

L’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce, de sorte que la demande de Monsieur [H] en condamnation de Monsieur [S] pour procédure abusive sera rejetée.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

La société STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [O] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Bertrand DE CAMPREDON, Avocat, et seront en conséquence déboutées de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [S] ayant été contraint d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que les défendeurs soient in solidum condamnés à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REVOQUE la décision de clôture du 13 janvier 2025 afin d’admettre les dernières conclusions de Monsieur [B] [S] en date du 22 mai 2025,

ORDONNE une nouvelle clôture au jour de l’audience de plaidoirie du 26 mai 2025,

CONDAMNE in solidum la société STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [B] [S] la somme de 20 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

ORDONNE que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande de Monsieur [B] [S] en condamnation de la société STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [O] [H] en condamnation au titre de son préjudice moral,

REJETTE la demande de Monsieur [O] [H] tendant à être relevé et garanti par la société STELLIUM IMMOBILIER

REJETTE la demande de Monsieur [O] [H] en condamnation de Monsieur [B] [S] pour procédure abusive,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

CONDAMNE in solidum la société STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [O] [H] aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Bertrand DE CAMPREDON, Avocat,

DEBOUTE la société STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [O] [H] de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société STELLIUM IMMOBILIER et Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [B] [S] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT