AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[…]

JUGEMENT

R.G. 11-19-000365 du 4 Février 2021

Minute n° 55/2021

PARTIE DEMANDERESSE :

SCI MATHISMUEHLE représentée par M. A Y […], […], représenté(e) par M^e GENY LA ROCCA Jérémy, avocat au barreau de METZ

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur X Z […], […], représenté(e) par M^e ALT Pierre du cabinet ALT et KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES
Madame X B né(e) C […], […], représenté(e) par M^e ALT Pierre du cabinet ALT et KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : ^VANDROMME ^Sébastien Greffier Christiane LANG

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU : 7 janvier 2021

JUGEMENT: Contradictoire et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe et signé par VANDROMME Sébastien, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christiane LANG,,Greffier.

Copie exécutoire délivrée Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s)

- 8 FEV: 2021 au demandeur le : au demandeur le : au défendeur le : au défendeur le: 8 FEV. 2021

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RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 mars 2014, la SCI MATHISMUEHLE a consenti à Monsieur Z X et
Madame B C épouse X (les époux X) un bail d’habitation sur un logement situé 21B rue du Moulin 57410 ROHRBACH-LES-BITCHE, pour un loyer mensuel de 760,00 euros ainsi que 20,00 euros à titre d’avances sur charges.

¡

En date du 30 juillet 2019, la SCI MATHISMUEHLE a entendu faire délivrer un congé aux

locataires, que ceux-ci ont considéré comme non valable.

Par déclaration au greffe du tribunal d’instance de Sarreguemines reçue le 29 octobre 2019 (RG

n°11-19-000365), la SCI MATHISMUEHLE agissant par son gérant Monsieur Y

A a engagé une action en justice contre Monsieur Z X et Madame B C épouse X pour régularisation de charges locatives depuis 2016 et paiement de certaines sommes à titre d’entretien ou de réparations incombant aux locataires.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines du 09 janvier 2020, à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande d’une partie au moins à l’audience du 07 mai 2020, qui n’a pas été tenue en raison de l’état d’urgence sanitaire. L’affaire a été rappelée à l’audience du 07 juillet 2020 et renvoyée

à la demande d’une partie au moins aux audiences des 17 septembre, 15 octobre, 19 novembre,

17 décembre 2020 et 07 janvier 2021, dernière audience à laquelle l’affaire a été retenue.

En parallèle, par déclaration au greffe du tribunal d’instance de Sarreguemines reçue le 05 novembre 2019 (RG n°11-19-000373), Monsieur Z X et Madame B C épouse X ont engagé une action en justice contre la SCI MATHISMUEHLE en contestation de la même régularisation de charges et en contestation des mêmes sommes qui leur sont réclamées à titre de dépenses d’entretien ou de réparations incombant aux locataires.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines du 09 janvier 2020, à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande d’une partie au moins à l’audience du 07 mai 2020, qui n’a pas été tenue en raison de l’état d’urgence sanitaire. L’affaire a été rappelée à l’audience du 18 juin 2020 et renvoyée à la demande d’une partie au moins à l’audience du 07 juillet 2020, à laquelle elle a été jointe à la première instance, le tout étant poursuivi sous la référence de la première instance (RG n°11-19

000365). ^FI Dans une instance tierce entre les mêmes parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, saisi par les époux X, a rendu une ordonnance de référé d’heure à heure le 09 novembre 2020 (RG n°20/00162) en matière de fourniture d’eau courante pour le logement loué, ordonnance dont il a été fait appel par la SCI MATHISMUEHLE

le 23 novembre 2020. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus de

l’exposé du litige aux écritures des parties à savoir : La SCI MATHISMUEHLE : conclusions du 16 décembre 2020;

Les époux X: conclusions du 29 décembre 2020 ;

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe

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!

au 04 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la qualification de la décision.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la décision est contradictoire.

En vertu de l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision est susceptible

d’appel.

II. Sur la demande principale de la SCI MATHISMUEHLE au titre des charges et des dépenses locatives de réparation ou d’entretien.

1°) Sur l’arriéré de charges et la régularisation de celles-ci.

L’article 7-1 alinéa 1° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »>:

Il résulte de l’article 82 II de la loi n°2015-990 du 06 août 2015 que l’article 7-1 de la loi n°89

462 du 06 juillet 1989 tel que créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 est devenu immédiatement applicable à compter du 08 août 2015 à un bail d’habitation en cours, mais dans les conditions fixées par l’article 2222 du code civil.

L’article 2222 alinéa 2 du code civil dispose que : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose notamment que : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. »

Il résulte de ces dispositions que l’obligation annuelle de régularisation des charges n’est assortie

d’aucune sanction (Cass. 3ème Civ., 09 novembre 2017, n°16-22.445), notamment pas d’un départ anticipé du délai de prescription, lequel ne peut courir valablement que dans les conditions de

l’article 7-1 précité de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose encore que : « Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »

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Il est jugé que le bailleur doit tenir ces pièces justificatives à la disposition du locataire, fût-ce devant le juge à l’occasion d’un recours (Cass. 3ème Civ., 31 mai 2011, n°10-18.568).

En l’espèce, et contrairement à ce qu’indiquent sur ce point tant l’une que l’autre des parties, le bail ayant été conclu le 07 mars 2014 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2014

}

366 du 24 mars 2014, il n’est soumis à la prescription locative de trois ans introduite par cette même loi qu’à compter du 08 août 2015 pour une durée maximale de trois ans et conformément

à l’article 2222 alinéa 2 précité du code civil.

S’agissant du point de départ de ce délai, étant notamment observé qu’aucun élément produit aux débats ne permet de retenir que les locataires auraient sollicité la régularisation, il doit être retenu que les régularisations annuelles de 2014 à 2017 ont été effectuées par notification des décomptes par la SCI MATHISMUEHLE à ses locataires par courrier du 30 janvier 2019, reconnu par cet derniers (pièce X n°3).

Dès lors, le délai de prescription a commencé à courir entre les parties le 30 janvier 2019, de sorte que la prescription ne peut être utilement invoquée par les défendeurs.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la vérification de l’exactitude de son calcul par l’administration fiscale ne peut être utilement invoquée dans le présent litige entre un bailleur et ses locataires, mais doit être directement portée devant l’administration ou sur recours devant le juge compétent dans un litige dédié, sauf l’engagement de la responsabilité civile du bailleur par les locataires au titre d’une dette distincte de dommages et intérêts pour leur répercuter une charge indue. Par conséquent, ce moyen de défense des locataires doit être écarté, ceux-ci étant tenus au remboursement des charges récupérables effectivement avancées par le bailleur, malgré une éventuelle erreur de calcul dans les rapports entre le bailleur et son propre créancier pour ces charges.

S’agissant de l’inclusion de l’assainissement dans les charges récupérables, étant rappelé d’une part que les articles 1156 ancien et 1188 nouveau du code civil imposent de rechercher avant tout la commune intention des parties au contrat, et d’autre part que la liste des charges récupérables annexée au décret n°87-713 du 26 août 1987 précise expressément en son point II.1 que « les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement », aucun élément des débats ne permet de retenir que les parties ont d’un commun accord entendu déroger au principe posé par le texte réglementaire précité selon lequel les dépenses d’assainissement sont incluses à titre accessoire dans les charges d’eau récupérables contre le locataire. Il y a ainsi lieu de rejeter le moyen de défense des époux X tenant à ce que l’assainissement devrait être seulement supporté par le bailleur.

C’est en revanche à bon droit que les époux X soulèvent une incohérence ou à tout le moins une incertitude sur le numéro de châssis du compteur pour lequel l’abonnement et la redevance d’assainissement sont comptabilisés (A11MU950732 ou A10MU100104Z20), outre la question des adresses liées à ces compteurs, imposant au juge d’écarter de la dette conformément au moyen de défense des époux X la somme de 18,96 euros pour la période du 01 mars au 31 août 2015. En revanche les époux X ne font naître aucune incertitude suffisante quant à l’adresse mentionnée sur la facture pour la période du 30 septembre 2015 au 31 mai 2016, de sorte que leur moyen de défense est rejeté sur ce point.

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Enfin, la régularisation de charges pour l’année 2018, fondée sur un simple décompte auquel ue le bailleur doit fournir à l’appui de sa

ⁿ'^est j^oint aucune de s p^ièces justifi catives q aire qu’auprès du juge en cas de recours, est néc^essairement régularisation tant

^auprès du locat rejetée pour ne pas correspondre aux exigences légales en la matière.

Par c seront condamnés à payer à la SCI MATHISMUEHLE la

^onséquent

, les é p^oux X la régularisation des

^somme de 1

.560

,13 e

^uros ^moins 18

,17 euros p^our

,96 euros soit 1

.541 charges loc u titre de la régularisation pour 2018 ^étant ^rej^etée. atives de 2014 à 2017

, la demande a

2°) Sur les dépenses de robinetterie.

-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est notamment oblig^é Il résulte de l'

^article 7 de la l oi n^°89 de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

Confo

, sont des réparations locatives

^rmément à l’a rticle 1r du dé

^cret n^°87-712 du 26 août 1987 les trava

, y compris les remplacements d’élém^ent^s

^ux d’entretien c

, ^et de menu

^ourant es réparations

, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à ^usage

^assimilables au xdites réparations privatif, et ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret.

, celui qui réclame l’exécution d’une obligation En vertu de l’arti cle 1353 alinéa 1er d u code civil doit la prouver.

Pour l’ap

, dès lors que l’annexe du décret ne liste eⁿ plication de

^ces dispositions à l'

^espèce nt et le remplacement notamment de j^oints ^et matière de

^canalisations d'

^eau q^ue le dégorgeme de colliers, il appartient au bailleur de justifier que la dépense dont il réclame la prise en charge paration locative conformément à l’article 1° du dé^cret par le locatair e p^eut ^se qualifier de ré

n°87-712 précité du 26 août 1987, étant observé par ailleurs que la seule attestation établie par st client ne peut suffire à démontrer que le locatai^re ^a

^une ^entreprise tierce dont l e bailleur e reconnu être tenu à cette dépense.

La SCI MATHISM porte la charge sur ce point UEHLE

ⁿe ^rapporte p

, as la pre uve dont elle sup de sorte que sa demande doit être rejetée.

III. Sur la validité des congés délivrés aux locataires et la demande d’expulsion de ceux-ci ou de l’un d’entre eux.

, dans sa rédaction applicable au litige, dispos^e L’article 15 d e la loi n^°89

-⁴⁶2 ^du ⁰6 juillet 1989

, ce congé doit ê^tre j^ustif^ié. notamment q

^ue : « I.

- Lorsque le baill

^eur donne congé à son locataire soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un

^notamment l’i

^nexécutio combant. (…) Le d^él^ai de n par le locat motif légitime et sérieux,

^ai^re de l’un e des obligations lui in préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de

^cont^estation

, vérifier la réalité du motif du ^congé ^et ^le

, le jug e p^eut, ^même d’office

^resp^ect des obligati

. Il peut notamment déclarer non valide le

^ons p^révues au présent article congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et

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Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et légitimes. d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision (…) de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à (…) compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier

ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux (…) II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du loués. locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de logement. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, plein droit de tout titre d’occupation sur le local. d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et

le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans mois est caduque. sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque de vente est nulle de plein droit.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les notification.. conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de I

(…) soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources

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en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

En l’espèce, il est contesté qu’un congé avec effet fixé au 09 mai 2020 aurait été valablement délivré par la SCI MATHISMUEHLE.

A titre liminaire, le moyen de défense tiré par les époux. X de la renonciation de la bailleresse à l’effet du congé par la réclamation d’une indexation du loyer postérieurement au 09 mai 2020 est inopérant, dès lors que l’indexation dans les conditions du bail peut être également appliquée à une indemnité d’occupation due par tout occupant sans droit ni titre se maintenant dans un logement après perte de son droit ou de son titre (Cass. 3ème Civ., 04 juillet 2017, avis

n°17010).

Sur la régularité du congé, les époux X soulèvent à bon droit que la signature apposée sur les deux accusés de réception est seulement celle de Monsieur Z X et non celle de son épouse Madame B C épouse X au vu notamment des signatures de celle ci sur le contrat de bail (pièce SCI MATHISMUEHLE n°1) et sur sa carte nationale d’identité

(pièce X n°16), sans qu’aucune disposition légale ni stipulation contractuelle ne puisse couvrir ce défaut de notification du congé à la personne de l’intéressée, de sorte que le congé est irrégulier et ainsi inopposable à l’égard de Madame B C épouse X.

Il résulte de ces constatations que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation en cette matière (Cass. 3ème Civ., 19 février 1969, Bull. N°156), le congé est valable à l’égard de
Monsieur Z X qui perd ainsi son droit sur le logement loué et doit être expulsé, tandis qu’il est inopposable à l’égard de Madame B C épouse X qui demeure seule locataire.

Du fait de l’inopposabilité du congé à la locataire, le moyen de défense tiré de l’absence de proposition de solution de relogement est sans objet.

IV. Sur le contrat de fourniture d’eau.

L’article 93 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dispose notamment que : « Tout service public de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à

l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs à usage principal d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire

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en fait la demande. La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors

à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau. »

Il résulte de l’article 488 alinéa 1 du code de procédure civile que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En application de ces dispositions, le juge saisi au fond peut valablement statuer sur la question relative au titulaire du contrat d’abonnement en eau courante, sans nécessiter de surseoir à statuer dans l’attente d’un appel sur une ordonnance de référé d’heure à heure dépourvue de l’autorité de la chose jugée au principal, et qui ne s’est pas prononcée sur le fond du droit.

En l’espèce, et comme retenu en substance dans l’ordonnance de référé d’heure à heure précitée, il résulte des éléments mis dans les débats qu’en méconnaissance des dispositions impératives de l’article 93 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 précitées et aujourd’hui invoquées par la bailleresse, la pratique constante entre les parties a été jusqu’à ce jour que la bailleresse soit titulaire du contrat de fourniture d’eau, et que cette dépense soit prise en compte comme charge récupérable auprès des locataires.

Cette pratique ne prive pas le bailleur d’une action visant à ce que ses rapports contractuels avec son locataire se conforment aux dispositions impératives de la loi précitée, lorsque cette action n’est pas réalisée dans des conditions de nature à faire naître un trouble manifestement illicite que le juge statuant en référé a le pouvoir de prévenir.

Il apparaît qu’en exécution de l’ordonnance de référé d’heure à heure précitée, exécutoire malgré appel, la SCI MATHISMUEHLE a engagé des démarches amiables auprès de ses locataires pour que ceux-ci reprennent le contrat d’abonnement à l’eau, sans qu’il soit justifié que les locataires auraient apporté de réponse à leurs demandes depuis le mois de novembre 2020.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI MATHISMUEHLE tendant

à ce qu’il soit enjoint à la locataire restante de souscrire un contrat de fourniture d’eau pour le logement loué et d’un informer la bailleresse, le tout sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard dans un délai de trente jours après que le jugement aura acquis un caractère exécutoire à l’égard de la locataire et pendant une durée de trois cent soixante-cinq jours sans

s’en réserver la liquidation, dans les conditions du dispositif de l’ordonnance.

V. Sur les demandes réciproques en dommages et intérêts.

L’article 1231-2 du code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

1°) Sur la demande indemnitaire des époux X au titre du défaut de régularisation annuelle régulière des charges locatives.

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L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose notamment que : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. »

Il résulte de ces dispositions que si l’obligation annuelle de régularisation des charges n’est assortie d’aucune sanction (Cass. 3ème Civ., 09 novembre 2017, n°16-22.445), toutefois le bailleur peut engager sa responsabilité civile lorsque la régularisation prend les caractères d’une faute contractuelle notamment par son caractère brutal ou déloyal (Cass. 3ème Civ., 21 mars 2012, n°11

14-174).

En l’espèce, en l’état d’un bail exécuté depuis 2014 avec une provision sur charges à hauteur de

20,00 euros par mois, la SCI MATHISMUEHLE, dont il n’est pas rapporté la preuve qu’elle aurait antérieurement prévenu les locataires du caractère insuffisant de la provision, a procédé le 30 janvier 2019 à une régularisation sur quatre années (2014 à 2017) et exigé paiement d’un solde de 1.560,13 euros, soit environ deux mois de loyer pour ce bail ou encore soixante-dix-huit provisions mensuelles sur charges à 20,00 euros.

Ces circonstances sont constitutives d’une faute contractuelle, en réparation de laquelle les époux

X sont bien fondés à solliciter des dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 500,00 euros.

2°) Sur la demande indemnitaire des époux X au titre de la délivrance du congé en raison de leur âge et de leur état de santé.

Etat retenu que le congé est inopposable à Madame B C épouse X laquelle, de sorte que ne peut être invoquée de violation des dispositions de l’article 15 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sur l’obligation de relogement en raison de l’âge et des ressources du locataire dont seule l’intéressée pouvait se prévaloir au vu de son âge, et étant observé que la SCI MATHISMUEHLE qui a fait délivrer son congé le 30 juillet 2019 l’a assorti d’un délai de préavis étendu de sa propre initiative jusqu’au 09 mai 2020 soit bien au-delà des six mois imposés par la loi, il ne peut être retenu que la SCI MATHISMUEHLE a engagé sa responsabilité civile, sauf à priver le bailleur de toute possibilité de délivrer un congé pour vendre.

3°) Sur la demande indemnitaire de la SCI MATHISMUEHLE pour le défaut de libération des lieux et l’échec de la vente immobilière.

L’un des congés étant irrégulier de sorte que le bail se poursuit valablement à l’égard de la locataire, aucune demande indemnitaire liée à ce que les locataires n’auraient pas quitté les lieux

à temps ne peut prospérer.

4°) Sur la demande indemnitaire de la SCI MATHISMUEHLE pour le défaut de consentement des locataires aux visites.

Pour les mêmes motifs que précédemment, la demande ne peut prospérer, étant précisé qu’une locataire qui demeure titulaire d’un bail valable à défaut de congé régulier, ne peut engager sa responsabilité du seul fait qu’elle refuse des visites pour permettre au bailleur de trouver un nouveau locataire.

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VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

1°) Sur les dépens.

L’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Il résulte du sens de la présente décision que les dépens doivent être partagés pour moitié, d’une part pour la SCI MATHISMUEHLE, d’autre part pour les époux X in solidum entre eux.

2°) Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne faire droit à aucune demande sur ce fondement, en considération de ce que chaque partie est pour partie déboutée de ses demandes et tenue aux dépens.

3°) Sur l’exécution provisoire.

Etant rappelé que le présent litige est soumis aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aucune circonstance ne justifie d’assortir la décision de l’exécution provisoire, au vu des conséquences de la présente décision sur les droits respectifs des parties et des probabilités d’un recours.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur Z X et Madame B C épouse X à payer à la SCI MATHISMUEHLE la somme de 1.541,17 euros (mille cinq cent quarante-et-un euros et dix-sept cents) au titre des régularisations de charges locatives de 2014 à 2017;

REJETTE la demande de la SCI MATHISMUEHLE en régularisation des charges locatives pour 2018;

REJETTE la demande de la SCI MATHISMUEHLE au titre de la robinetterie ;

DIT que le congé délivré le 30 juillet 2019 est inopposable à Madame B C épouse X ;

---

DIT que le congé délivré le 30 juillet 2019 est régulier à l’égard de Monsieur Z

X, avec effet au 09 mai 2020;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur Z X ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement loué, étant rappelé que Madame B C épouse X n’est pas occupante du chef de son mari mais locataire en exécution d’un contrat de bail qui se poursuit à son seul profit;

ORDONNE à Monsieur Z X de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter du jour où le présent jugement aura acquis un caractère exécutoire ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur Z X d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI MATHISMUEHLE pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles

d’exécution;

DIT n’y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles

d’exécution ;

FAIT INJONCTION à Madame B C épouse X de souscrire un contrat de fourniture d’eau pour le logement loué et d’un informer la bailleresse, le tout sous. astreinte provisoire de 100,00 euros (cent euros) par jour de retard dans un délai de trente jours à compter du jour où le présent jugement aura acquis un caractère exécutoire

à l’égard de la locataire et pendant une durée de trois cent soixante-cinq jours, sans s’en réserver la liquidation ;

CONDAMNE la SCI MATHISMUEHLE à payer à Monsieur Z X et Madame

B C épouse X la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) en réparation de leur préjudice moral ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de chacune des parties;

DIT n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure

civile;

CONDAMNE aux dépens d’une part pour moitié la SCI MATHISMUEHLE, et d’autre part pour moitié et in solidum entre eux Monsieur Z X et Madame B C épouse X;

---

REJETTE toute autre demande ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision, rendue en premier ressort, est susceptible d’appel;

juge Le greffer

JUDICIAIR

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SARREGUE certifiée conforme

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En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huisslers, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officlers de la force publique de prêter inain-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. La présente expédition est délivrée à esse osse aux fins d’exécution forcée. 8. EEV 2021 Sarreguemines, le …………………………..…… .

^Le ^Greffier ^du ^Tribunal ^JudiciaireSTUDICIA/RE لله SA EGUEMINES RR

.

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