Minute n°2024/835

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/01218

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JOVV

JUGEMENT DU 11 DECEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Arnaud BLANC, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : D600 et par M^e Olivier DOLMAZON, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDERESSES :

Madame [S] [Y]

née le 22 Août 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

défaillante

LA CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH, association coopérative, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Arnaud VAUTHIER de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C300

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 09 octobre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

La société BOUYGUES IMMOBILIER a vendu à Madame [S] [Y], en l’état futur d’achèvement, un bien immobilier consistant en un appartement au 2ème étage sis [Adresse 4] à [Localité 6], par acte notarié reçu par Maître [R] [K], notaire à [Localité 6], avec la participation de Maître [X] [E], notaire à [Localité 6], en date du 21 septembre 2018.

Cette vente a été conclue moyennant le prix de 98 500 € TTC et Madame [Y] a versé comptant la somme de 24 625 € le jour de la signature de l’acte.

Le surplus du prix, soit la somme de 73 875 €, devait ensuite être payé selon l’échelonnement suivant au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

En exécution des termes du contrat, la société BOUYGUES IMMOBILIER a adressé à Madame [Y], conformément à l’échelonnement susvisé, des appels de fonds correspondant à l’achèvement de la déconstruction, la mise hors d’eau du bâtiment et l’achèvement des cloisons, appels de fonds dont Madame [Y] s’est acquittée.

Parallèlement, Madame [Y] a sollicité des travaux modificatifs acquéreur (TMA) pour un montant de 3 259,20 euros TTC dont 50%, soit 1 629,60 euros ont été payés à l’acceptation du devis.

L’appel de fonds correspondant à l’achèvement du bâtiment, d’un montant de 4 925 €, émis le 27 décembre 2019 n’a ensuite pas été acquitté par Madame [Y].

Après plusieurs tentatives infructueuses de contact, la société BOUYGUES IIMMOBILIER a convoqué Madame [Y], par lettre recommandée avec accusé réception en date du 12 juin 2020, à un nouveau rendez-vous de livraison à l’occasion duquel devait être payé le solde du prix de 9 850 € et le reliquat des TMA (travaux modificatifs acquéreur) pour une somme de 1 629,30 €.

Madame [Y] ne s’est pas présentée à ce rendez-vous, ni au suivant fixé le 31 août 2020, de sorte que la société BOUYGUES IIMMOBILIER lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire tel que prévu à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, le 23 décembre 2021.

La banque CAISSE CREDIT MUTUEL CŒUR DE FENSCH, ayant accordé le prêt à Madame [Y] pour le financement de son achat a été informée de cette démarche.

Madame [Y] n’ayant pas déféré au commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, la société BOUYGUES IIMMOBILIER a introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 17 mai 2022 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 23 mai 2022, la société BOUYGUES IMMOBILIER a constitué avocat et a assigné Madame [S] [Y] et la CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 24 mai 2022.

Madame [S] [Y] n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a été signifié à étude après que l’huissier ait vérifié l’exactitude du domicile de Mme [Y] (nom sur la sonnette et sur la boite aux lettres).

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 mars 2024, la société BOUYGUES IMMOBILIER demande au tribunal au visa des articles 1103, 1224, 1225, 1227, 1229, 1347, 1348 et 1654 du Code civil et des articles 699 et 700 du Code de procédure civile, de :

— DECLARER la société Bouygues Immobilier recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

A titre principal :

— JUGER que madame [Y] n’a pas payé le solde du prix de vente et le solde des travaux modificatifs acquéreur d’un montant total de 11.479,60 euros,

— JUGER que le commandement de payer signifié à madame [Y] le 23 décembre 2021, indiquant l’intention de la société Bouygues Immobilier de mettre en œuvre la clause résolutoire, est reste infructueux pendant plus d’un mois,

Par conséquent,

— CONSTATER l’acquisition à la date du 23 janvier 2021 de la clause résolutoire de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 21 septembre 2018 entre la société Bouygues Immobilier et madame [Y] et portant sur lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situe sur un terrain sis [Adresse 4] [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], dûment publiée au Livre Foncier de [Localité 6] le 28 septembre 2018 sous la référence MET/2018/025041,

— CONSTATER la résolution à compter du 23 janvier 2021 de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 21 septembre 2018 entre la société Bouygues Immobilier et madame [Y] et portant sur lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situe sur un terrain sis [Adresse 4] a [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], dûment publiée au Livre Foncier de [Localité 6] le 28 septembre 2018 sous la référence MET/2018/025041,

A titre subsidiaire :

— JUGER que madame [Y] a manqué gravement à ses obligations contractuelles de paiement du solde du prix de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 21 septembre 2018 et du solde des travaux modificatifs acquéreur,

Par conséquent,

— PRONONCER la résolution judiciaire de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 21 septembre 2018 entre la société Bouygues Immobilier et madame [Y] et portant sur lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] a [Localité 6],

cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], dûment publiée au Livre Foncier de [Localité 6] le 28 septembre 2018 sous la référence MET/2018/025041,

En tout état de cause :

— AUTORISER la société Bouygues Immobilier à procéder à la publication du jugement au bureau foncier compétent.

— CONDAMNER madame [Y] à rembourser à la société Bouygues Immobilier, sur justificatif du bureau foncier compétent, ces frais de publication.

— ORDONNER, en conséquence de la résolution de la vente du 21 septembre 2018, l’annulation du transfert de propriété du lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], dans le patrimoine de madame [Y] et le retour de la propriété du bien dans le patrimoine de la société Bouygues Immobilier.

— CONDAMNER madame [Y] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 2 167,00 euros au titre des pénalités de retard sur les appels de fonds émis.

— CONDAMNER madame [Y] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 9 850,00 euros à titre d’indemnité contractuelle de résolution.

— DIRE ET JUGER que l’ensemble de ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mise en demeure par application de l’article 1231-6 du code civil.

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dès lors qu’ils seront dus pour au moins une année.

— ORDONNER la compensation entre la somme de 87.020,40 € euros devant être restituée par la société Bouygues Immobilier à madame [Y] au titre de la quote-part du prix de vente payée par madame [Y], et le montant des condamnations mises à la charge de madame [Y] au profit de la société Bouygues Immobilier dans le cadre du jugement à intervenir.

— DECLARER COMMUN ET OPPOSABLE le jugement à intervenir a la Caisse de Crédit Mutuel Cœur de Frensh.

— ORDONNER l’anéantissement de toutes les inscriptions prises sur le lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situe sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], et publiées au livre foncier postérieurement au 21 septembre 2018.

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le Tribunal ne prononçait pas l’anéantissement de toutes les inscriptions :

— ORDONNER la mainlevée de toutes les inscriptions prises par la Caisse de Crédit Mutuel Cœur de Frensh sur le lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], et publiées au livre foncier postérieurement au 21 septembre 2018.

— DONNER ACTE à la société Bouygues Immobilier qu’elle offre, en contrepartie de cette mainlevée, de verser directement entre les mains de la Caisse Crédit Mutuel Cœur de Fensch, si celle-ci en fait la demande dans le cadre de la présente instance, le solde du prix perçu après compensation à opérer entre le montant de 87.020,40 euros et les sommes dues par madame [Y] à la société Bouygues Immobilier au titre de l’ensemble des condamnations mises a sa charge.

— DONNER ACTE de l’accord de la Caisse Crédit Mutuel Cœur de Fensch pour procéder à la mainlevée de l’inscription hypothécaire prise sur le lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situe sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], et publiées au livre foncier postérieurement au 21 septembre 201, une fois le versement du solde du prix par la société Bouygues Immobilier effectué directement entre les mains de la Caisse Crédit Mutuel Cœur de Fensch après compensation opérée entre le montant de 87.020,40 euros et les sommes dues par madame [Y] à la société Bouygues Immobilier au titre de l’ensemble des condamnations mises à sa charge.

En tout état de cause :

— CONDAMNER madame [Y] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 8 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER madame [Y] aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire lui ayant été signifié, avec distraction au profit de Maître Arnaud Blanc, avocat, autorisé, sur son affirmation de droit qu’il en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Il convient de préciser que si ce dernier jeu de conclusion n’a pas été signifié à Mme [Y], défenderesse défaillante, les précédentes conclusions lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, de même que les 10 pièces figurant au bordereau de pièces. Les demandes formulées dans ces conclusions signifiées le 1er décembre 2023 sont exactement les mêmes que celles notifiées par RPVA le 19 mars 2024 à l’exception de la demande suivante, formulée à titre subsidiaire, si le Tribunal ne prononçait pas l’anéantissement de toutes les inscriptions :

— DONNER ACTE de l’accord de la Caisse Crédit Mutuel Cœur de Fensch pour procéder à la mainlevée de l’inscription hypothécaire prise sur le lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situe sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], et publiées au livre foncier postérieurement au 21 septembre 201, une fois le versement du solde du prix par la société Bouygues Immobilier effectué directement entre les mains de la Caisse Crédit Mutuel Cœur de Fensch après compensation opérée entre le montant de 87.020,40 euros et les sommes dues par madame [Y] à la société Bouygues Immobilier au titre de l’ensemble des condamnations mises à sa charge.

Au soutien de ses prétentions, la société BOUYGUES IMMOBILIER fait valoir :

— que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 21 septembre 2018 comporte une clause résolutoire selon laquelle la vente sera résolue de plein droit faute de paiement du prix à son échéance ; qu’en l’espèce, Mme [Y] ne s’étant pas acquittée du paiement du solde du prix de vente et des TMA, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié conformément à la procédure prévue à l’acte de vente ; que ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus d’un mois, le tribunal ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 janvier 2022, et ce, en application des articles 1224 et 1225 du code civil ; qu’en conséquence, sera ordonnée l’annulation du transfert de propriété au profit de Mme [Y] et le retour du bien litigieux dans le patrimoine de la société BOUYGUES IMMOBILIER ;

— à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1103, 1224, 1227 et 1654 du code civil, que la gravité de l’inexécution contractuelle de Mme [Y] en ne s’acquittant pas du solde du prix justifie de prononcer judiciairement la résolution de la vente ;

— sur la condamnation de Mme [Y] au paiement de pénalités de retard, que l’acte authentique de vente du 21 septembre 2018 contient une clause prévoyant le paiement d’une pénalité de 1% par mois à défaut de paiement d’une partie du prix à son exacte échéance, qu’ainsi cette pénalité s’élève à 2 167 € ;

— sur la condamnation de Mme [Y] au paiement d’une indemnité de résolution, que l’acte authentique prévoit en outre que la résolution de la vente pour non-paiement du prix donne lieu au paiement d’une indemnité égale à 10% du prix, de sorte qu’elle sera condamnée à une indemnité de résolution d’un montant de 9850 euros ;

— sur la compensation, qu’en application des articles 1229, 1347 et 1348 du code civil, il convient d’ordonner la compensation entre le remboursement par la société BOUYGUES IMMOBILIER à Mme [Y] des sommes payées par cette dernière et les sommes dues par celle-ci ;

— sur l’anéantissement des droits constitués sur l’immeuble postérieurement à la vente du 21 septembre 2018, que celui-ci est automatique et résulte de l’effet rétroactif de la résolution de la vente du bien (Cass. Civ. 3Eme, 7 janvier 2016, n°14-18.360) ; que la jurisprudence citée en réponse par la partie adverse n’est applicable que lorsqu’un établissement bancaire sollicite auprès du tribunal la résolution du contrat de prêt, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que le second arrêt cité, celui du 5 novembre 2008, n’est pas non plus applicable puisqu’en l’occurrence le contrat de prêt avait été annulé ; qu’enfin, la cession d’antériorité au profit de la banque n’est pas de nature à empêcher la société BOUYGUES IMMOBILIER d’engager son action en résolution ; qu’ainsi, l’opposition à l’anéantissement de toute inscription doit être rejetée ;

— subsidiairement, si l’anéantissement n’est pas constaté, il est sollicité la mainlevée de cette inscription, la société BOUYGUES IMMOBILIER offrant en contrepartie de verser directement entre les mains de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH le solde du prix perçu après compensation.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 19 février 2024, qui sont leurs dernières conclusions, la CAISSE CREDIT MUTUEL CŒUR DE FENSCH demande au tribunal, de :

— JUGER que la créance de la CAISSE CREDIT MUTUEL CŒUR DE FENSCH est de 76.448,76 € au 29 novembre 2022.

— REJETER la demande de mainlevée de l’inscription hypothécaire à défaut de règlement du solde du prêt MODULIMMO n°10278 05132 00030313105.

— CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER ou la partie succombante à verser à la CAISSE CREDIT MUTUEL CŒUR DE FENSCH une somme de 2.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens.

En défense, la CAISSE CREDIT MUTUEL CŒUR DE FENSCH réplique :

— qu’elle a procédé à une inscription hypothécaire sur le lot de Madame [Y], dont la société BOUYGUES IMMOBILIER entend solliciter la résolution de la vente pour une somme principale de 99.000 euros outre accessoires pour 19.800 euros ;

— qu’elle n’est pas opposée à ce que soit ordonnée la mainlevée de son inscription hypothécaire dès lors qu’il lui sera restitué la totalité du solde du prêt MODULIMMO n°10278 05132 00030313105, solde qui s’élevait à 76.448,76 euros au 29 novembre 2022 ;

— que la jurisprudence citée par la demanderesse à l’appui de son affirmation selon laquelle les droits constitués seraient automatiquement anéantis par l’effet rétroactif de la résolution de la vente du bien, n’est pas applicable aux faits d’espèce dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n’est pas prêteur de deniers ;

— qu’au contraire, dans un arrêt récent, la Cour de cassation a jugé que l’effet rétroactif de la résolution de la vente d’un immeuble n’anéantissait pas les sûretés prises par le prêteur pour garantir le remboursement de l’emprunt et que l’établissement de crédit était en droit de solliciter le maintien de ses garanties telles que l’hypothèque conventionnelle sur le bien objet de la vente jusqu’au remboursement complet de sa créance (Cass. 3ème civ., 26 octobre 2022, n°21-12765) ; que cet arrêt confirme une solution jurisprudentielle désormais bien établie selon laquelle la sûreté de l’établissement prêteur subsiste jusqu’à la restitution des fonds à la banque (Cass. 3ème civ., 5 novembre 2008, n°07-17357) ;

— qu’en outre, il résulte de l’acte de vente, que la société BOUYGUES IMMOBILIER a consenti à l’antériorité de son privilège au profit des banques ; que le prêt souscrit par Mme [Y] était un prêt avec affectation hypothécaire, de sorte que la banque n’aurait pas consenti ce prêt sans la garantie liée à l’hypothèque sur le bien immobilier financé ; qu’ainsi, le prêt souscrit n’étant pas étranger au financement du bien grevé, la sûreté subsiste jusqu’à la restitution intégrale des fonds à la banque ;

— sur la demande subsidiaire de mainlevée en contrepartie du versement entre les mains de la banque du solde du prix perçu après compensation, que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL sollicite effectivement un tel versement et s’engage à procéder à la mainlevée de son inscription hypothécaire après versement de ce solde.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DE LA VENTE ET SES CONSEQUENCES

— Sur la résolution

Il résulte de l’article 1224 du code civil que :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Par ailleurs, en application de l’article 1225 du code civil :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente en VEFA en date du 21 septembre 2018 (pièce demanderesse n°1), que cet acte authentique contient en page 23 une clause intitulée « résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance ».

Selon cette clause, « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la présente vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au VENDEUR, un mois après commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile ci-après élu par l’ACQUEREUR en indiquant l’intention du VENDEUR de se prévaloir de la présente clause ».

Il résulte des pièces versées par la demanderesse et notamment du détail du compte client de Mme [Y] mentionné dans les différents courriers d’appel de fonds que Mme [Y] a réglé les sommes suivantes dans les délais :

—  24625 euros à la signature de l’acte de vente (le 17/11/2018)

—  9850 euros à la déconstruction (le 2/1/2019)

—  34475 euros à la mise hors d’eau (le 11/06/2019)

—  19700 euros à l’achèvement du cloisonnement (le 22/11/2022)

—  1629,60 euros à l’acceptation des travaux de personnalisation, correspondant à 50% du coût de ces travaux (le 27/06/2019)

En revanche, il apparaît qu’elle n’a pas payé les 5% dus à l’achèvement du bâtiment, soit une somme de 4950 euros qui a fait l’objet d’un appel de fonds par courrier du 27 décembre 2019 (pièce demanderesse n°6), ni les 5% dus à la livraison, comme cela ressort du courrier du 12 juin 2020 (pièce n°7). Enfin, elle n’a pas payé la somme 1629,60 euros correspondant à la seconde moitié des travaux de personnalisation, dont le devis accepté d’un montant de 3259,20 euros figure en pièce n°5.

Ainsi, après plusieurs tentatives infructueuses pour procéder à la livraison de l’appartement contre paiement du solde dû, la société BOUYGUES IMMOBILLIER justifie avoir envoyé à Mme [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire de vente en l’état futur d’achèvement en date du 23 décembre 2021 (pièce demanderesse n°10). Ce commandement de payer vise les sommes suivantes :

— appel de fonds personnalisation : 1629,60 euros

— Partie du prix payable à l’achèvement : 4925 euros

— Partie du prix payable à la livraison : 4925 euros

— Pénalité de retard achèvement : 1083, 50 euros

— Pénalité de retard livraison : 985 euros

Soit une somme totale de 13 548,10 euros.

Ce commandement de payer vise clairement la clause résolutoire contenue dans l’acte de vente du 21 septembre 2018 et indique qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois, la partie requérante entend se prévaloir de cette clause résolutoire.

Il apparaît que ce commandement de payé a été signifié à étude le 23 décembre 2021 après que l’huissier de justice ait vérifié le domicile de Mme [Y] en constatant son nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

Mme [Y] n’ayant pas procédé au règlement sollicité dans le délai d’un mois qui lui était laissé, il apparaît que le contrat de vente du 21 septembre 2018 est résolu de plein droit au 23 janvier 2022, par effet de cette clause résolutoire et de ce commandement de payer.

Il sera donc constaté la résolution, au 23 janvier 2021, du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 21 septembre 2018 entre la société BOUYGUES IMMOBILIER et Madame [Y] et portant sur lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], publié au Livre Foncier de [Localité 6] le 28 septembre 2018 sous la référence MET/2018/025041.

— Sur les conséquences de la résolution en terme de restitution

Il résulte de l’article 1229 du code civil que :

« La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 et 1352-9 ».

En application de cet article, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre.

En l’espèce, il résulte du dossier que Mme [Y] a payé à la société BOUYGUES IMMOBILIER une somme totale de 90 279,60 euros dans le cadre de l’achat de l’appartement litigieux.

La remise des parties dans l’état où elles se trouvaient avant la signature du contrat de vente signifie donc que la société BOUYGUES IMMOBILIER doit rembourser cette somme de 90 279,60 euros à Mme [Y] et cette dernière doit restituer l’appartement litigieux.

En conséquence, la société BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à rembourser à Mme [Y] la somme de 90 279,60 euros et Mme [Y] sera condamnée à restituer à la société BOUYGUES IMMOBILIER le lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5]. Le Tribunal ordonne en conséquence l’annulation du transfert de propriété de ce lot dans le patrimoine de Mme [Y] et ordonne le retour de la propriété du bien dans le patrimoine de la société BOUYGUES IMMOBILIER.

Le Tribunal autorise en outre la société BOUYGUES IMMOBILIER à procéder à la publication du jugement du bureau foncier compétent et condamne Mme [Y] à rembourser à la société BOUYGUES IMMOBILIER, sur justificatif du bureau foncier compétent, ces frais de publication.

— Sur les demandes de paiement complémentaires formées par la société BOUYGUES IMMOBILIER contre Madame [Y]

La société BOUYGUES IMMOBILIER sollicite le paiement d’une somme de 2167 euros au titre des pénalités de retard sur les appels de fonds émis.

Il ressort de l’acte de vente en date du 21 septembre 2018 qu’une clause intitulée « pénalité de retard » a effectivement été insérée. Il résulte de cette clause que « Toute somme formant partie du prix non payée à son exacte échéance sera passible de plein droit et sans qu’il soit besoin d‘une mise en demeure d‘une pénalité forfaitaire et moratoire d’un pour cent (1 %) par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cet intérêt de retard, s’il est dû sera exigible le premier jour de chaque mois de retard ».

En l’espèce, la somme de 4925 euros due à l’achèvement des travaux a fait l’objet d’un appel de fonds en date du 27 décembre 2019, la somme devant être payée dans les 15 jours. Par ailleurs, la somme de 4925 euros due à la livraison a fait l’objet d’un appel de fonds en date du 24 février 2020.

Il apparaît donc que les sommes visées dans le commandement de payer au titre de ces pénalité de ces pénalités de retard, à savoir 1083,50 euros pour la somme due au titre de l’achèvement et 985 euros pour la somme due au titre de la livraison sont justifiées puisqu’elles correspondent respectivement à 22 mois de pénalités pour la 1ere somme et à 20 mois de pénalité pour la seconde.

Par ailleurs, la somme de 98,50 euros sollicitée par BOUYGUES IMMOBILIER au titre du mois suivant le commandement de payer apparaît elle aussi justifiée puisqu’elle correspond à un mois de pénalité pour chacune de ces deux sommes.

En conséquence, Madame [S] [Y] sera condamnée à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER une somme de 2167 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, date de l’assignation, au titre des pénalités de retard sur les appels de fonds émis.

Par ailleurs, la société BOUYGUES IMMOBILIER sollicite la somme de 9 850,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, date de l’assignation, à titre d’indemnité contractuelle de résolution.

Il ressort de l’acte de vente en date du 21 septembre 2018 qu’il contient en page 24 une clause intitulée « indemnités en cas de résolution ». Selon cette clause, « La résolution de la vente pour non-paiement du prix à son échéance donnera lieu au paiement d’une indemnité égale a 10% du prix ».

En l’espèce, la vente conclue entre la demanderesse et Mme [Y] ayant été résolue pour non paiement du prix à son échéance par Mme [Y], cette clause a bien vocation à s’appliquer.

Le prix de vente mentionné à l’acte de vente étant de 98500 euros, l’indemnité de résolution s’élève à 9850 euros.

En conséquence, Mme [Y] sera condamnée à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 9 850,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, date de l’assignation, au titre de l’indemnité contractuelle de résolution.

2°) SUR L’ANATOCISME

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors que la demande en est faite et qu’aucune disposition ne la prohibe, il y a lieu de dire et juger que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

3°) SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE TOUTES LES INSCRIPTIONS

Il résulte de l’article 1352-9 du code civil, que « Les sûretés constituées pour le paiement de l’obligation sont reportées de plein droit sur l’obligation de restituer sans toutefois que la caution soit privée du bénéfice du terme ».

Au visa de cet article, la jurisprudence a pu juger que l’obligation de restituer inhérente au contrat de prêt demeure valable tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée. Dès lors, les coemprunteurs solidaires restent tenus de restituer chacun l’intégralité des fonds qu’ils ont reçus (Civ. 1re, 5 juill. 2006, no 03-21.142). Il en est de même pour l’hypothèque garantissant le prêt annulé (Civ. 3e, 5 nov. 2008 no 07-17.357).

Cependant cet article et la jurisprudence qui en découle selon lesquels l’obligation de restitution continue de bénéficier des sûretés garantissant l’obligation issue du contrat annulé, ne s’applique que dans les rapports entre les parties d’un contrat résolu ou annulé et qui donne donc lieu à restitution.

Or en l’espèce, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH n’a nullement sollicité la résolution du contrat de prêt la liant à Mme [Y]. Elle n’évoque d’ailleurs même pas, dans ses conclusions, de défaillance de Mme [Y] dans le paiement de son prêt.

Ainsi, le seul contrat qui fait l’objet d’une résolution et donc de restitutions dans le cadre du présent litige est l’acte de vente du 21 septembre 2018 ordu fait de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les droits constitués sur l’immeuble se trouvent anéantis (Civ. 3e, 7 janv. 2016, n° 14-18.360). Bien que cette jurisprudence concernait une hypothèque prise par un syndicat de copropriété et non par une banque, elle est tout de même parfaitement applicable en l’espèce, les jurisprudences précitées visées par la défenderesse, prises au visa de l’article 1352-9 du code civil n’étant pas applicables à défaut de résolution du contrat de prêt.

Il sera souligné par ailleurs qu’à défaut de résolution du contrat de prêt, il n’aurait pas pu être fait droit à la proposition subsidiaire de versement à la CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH par la société BOUYGUES IMMOBILIER du prix payé par Mme [Y]. En effet, à défaut de résolution du prêt, Mme [Y] n’a aucune obligation de restitution de cette somme à sa banque, de sorte que cette dernière ne peut solliciter la remise de cette somme directement par la société BOUYGUES IMMOBILIER.

En conséquence, il sera ordonné l’anéantissement de toutes les inscriptions prises sur le lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], et publiées au livre foncier postérieurement au 21 septembre 2018, notamment l’hypothèque prise par la CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH.

Par ailleurs, le présent jugement sera déclaré commun à la CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH.

4°) SUR LA COMPENSATION

Il résulte de l’article 1347 du code civil que :

« La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En l’espèce, la société BOUYGUES IMMOBILIER devant rembourser à Mme [Y] le prix de vente qui lui a été versé et Mme [Y] ayant été condamnée à payer un certain nombre de sommes à la société BOUYGUES IMMOBILIER, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation sollicitée par la demanderesse.

Dans sa demande de compensation, la société BOUYGUES IMMOBILIER évoque devoir restituer à Mme [Y] une somme de 87 020,40 euros sans expliquer à quoi correspond cette somme. Il semble que cela corresponde au prix de vente mentionné dans l’acte authentique, à savoir 98500 euros, auquel a été soustrait les sommes non payées par Mme [Y] au titre de l’achèvement (4925 euros), au titre de la livraison (4925 euros) et au titre de la seconde moitié des travaux de personnalisation (1629,60). Cependant, ce calcul est erroné puisqu’il ne prend pas en compte dans le prix global du bien le coût total des travaux de personnalisation commandés par Mme [Y] dont une moitié seulement a été payée.

Ainsi, la somme totale payée par Mme [Y] à la société BOUYGUES IMMOBILIER et que cette dernière doit lui rembourser est bien de 90 279,60 euros.

En conséquence, la compensation entre la somme de 90 279,60 € euros devant être restituée par la société BOUYGUES IMMOBILIER à Madame [Y] et le montant des condamnations mises à la charge de Madame [Y] au profit de la société BOUYGUES IMMOBILIER dans le cadre du présent jugement sera ordonnée.

5°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En Alsace-Moselle, par application des articles 103 à 107 du Code local de procédure civile demeurés en vigueur, lesquels prévoient une procédure spécifique de taxation des dépens, les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sont inapplicables.

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [S] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 décembre 2021. Il n’y a en revanche pas lieu de prononcer la distraction des dépens au profit du conseil de la demanderesse en application des articles susvisés.

Madame [S] [Y] sera condamnée à régler à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 23 mai 2022.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résolution, au 23 janvier 2021, du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 21 septembre 2018 entre la société BOUYGUES IMMOBILIER et Madame [Y] et portant sur lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], publié au Livre Foncier de [Localité 6] le 28 septembre 2018 sous la référence MET/2018/025041 ;

CONDAMNE la société BOUYGUES IMMOBILIER à restituer à Mme [Y] la somme de 90 279,60 euros ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à restituer à la société BOUYGUES IMMOBILIER le lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5] ;

ORDONNE, en conséquence, l’annulation du transfert de propriété du lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situé sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5] dans le patrimoine de Mme [Y] et ordonne le retour de la propriété du bien dans le patrimoine de la société BOUYGUES IMMOBILIER ;

AUTORISE la société BOUYGUES IMMOBILIER à procéder à la publication du jugement du livre foncier compétent ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à rembourser à la société BOUYGUES IMMOBILIER, sur justificatif du bureau foncier compétent, ces frais de publication ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER une somme de 2167 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, au titre des pénalités de retard sur les appels de fonds émis ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 9 850,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, au titre de l’indemnité contractuelle de résolution ;

DIT ET JUGE que les intérêts échus des capitaux au titre de la condamnation prononcée peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

ORDONNE l’anéantissement de toutes les inscriptions prises sur le lot n°27 du volume BC-3 de l’ensemble immobilier situe sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastre section [Cadastre 2] n° [Cadastre 5], et publiées au livre foncier postérieurement au 21 septembre 2018, notamment l’hypothèque prise par la CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH ;

ORDONNE la compensation entre la somme de 90 279,60 € euros devant être restituée par la société BOUYGUES IMMOBILIER à Madame [Y] et le montant des condamnations mises à la charge de Madame [Y] au profit de la société BOUYGUES IMMOBILIER dans le cadre du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 décembre 2021 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile en Alsace-Moselle et donc au prononcé de la distraction des dépens au profit du conseil de la demanderesse ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à régler à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARE le présent jugement commun à la CAISSE CREDIT MUTUEL COEUR DE FENSCH ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président