Minute n°2025/534

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 20/01754

N° Portalis DBZJ-W-B7E-ISWY

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SUBJACK, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Redouane SAOUDI de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C205

DEFENDERESSE :

Madame [X] [Z] [V]

née le 01 Janvier 1939 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine REEB, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 12 juin 2024 des avocats des parties

III . EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon bail commercial en date du 11 juin 2010, reçu en la forme authentique par Me [R] [T], Notaire à [Localité 5], Mme [X] [Z] [V] a donné à bail à la S.A.R.L SUBJACK un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4], consistant en un magasin avec à l’arrière un WC, un dégagement et un arrière-magasin, au rez-de-chaussée côté droit de l’immeuble.

Les locaux étaient initialement loués dans le cadre de l’exploitation d’une activité de restauration rapide avec vente sur place ou à emporter de sandwichs sous l’enseigne « SUBWAY ».

Par un avenant au bail commercial en date du 27 juillet 2019, les parties ont modifié la clause intitulée « Destination des biens loués» en ajoutant la vente de glaces, concomitamment au renouvellement du bail pour une durée de 9 années sollicité par la S.A.R.L SUBJACK le 28 février 2019.

Mme [X] [Z] [V] va alors exploiter les locaux loués pour la vente de glace sous l’enseigne « AMORINO ».

Par lettre recommandée avec AR en date du 3 octobre 2017, la Ville de [Localité 6] mettait en demeure Mme [X] [Z] [V], en qualité de propriétaire du local commercial, de prendre sous deux mois les dispositions utiles afin de sécuriser la façade de l’immeuble, suite à la constatation par les agents du Service Hygiène et Risques Sanitaires de la Ville de [Localité 6] d’une importante fissure d’une dalle de la façade pouvant laisser craindre quant à sa stabilité.

Par lettre recommandée avec AR en date du 12 octobre 2017, la SAS SOMEGIM, syndic gestionnaire, adressait une mise en demeure à la S.A.R.L SUBJACK d’avoir à effectuer les travaux à sa charge, à défaut de quoi la résiliation de plein droit du bail pour inexécution de ses clauses serait encourue.

La S.A.R.L SUBJACK a réalisé des travaux à ses frais pour habiller la façade en bois et modifier la vitrine initiale fixe au profit d’une vitrine amovible avec porte d’entrée alignée sur la façade.

Selon lettre recommandée avec AR en date du 20 février 2020, Mme [X] [Z] [V] a sollicité, par l’intermédiaire de la SAS SOMEGIM, la remise des lieux à « leur état d’origine ».

Le 15 juin 2020, Mme [X] [Z] [V] faisait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail, mobilisant une double infraction : l’exploitation d’une activité non conforme à la clause « Destination » et la réalisation de travaux de changement de la vitrine qui modifie l’aspect extérieur sans autorisation du bailleur.

Le 30 juillet 2021, Mme [X] [Z] [V] faisait signifier une mise en demeure avant congé au motif de nouvelles infractions : l’occupation illicite d’un emplacement ne figurant pas dans le périmètre du bail et la réalisation de travaux de percement d’une dalle sans autorisation.

Le 21 septembre 2021, Mme [X] [Z] [V] faisait délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime.

La S.A.R.L SUBJACK a dés lors engagé la présente procédure au motif que le commandement visant la clause résolutoire est dépourvu d’effet dans la mesure où aucune infraction au bail commercial ne peut lui être reprochée.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de Justice du 10 juillet 2020, enregistré au RPVA le 26 août 2020, la S.A.R.L SUBJACK, prise en la personne de son représentant légal, a assigné Mme [X] [Z] [V] devant la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de METZ aux fins d’opposition au commandement visant la clause résolutoire en date du 15 juin 2020 et de condamnation à payer la somme de 8.306,40 € TTC au titre des travaux de grosses réparations à la charge du propriétaire.

Mme [X] [Z] [V] a constitué avocat enregistré au RPVA le 2 octobre 2020.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience à juge unique du 27 mars 2024, renvoyée à l’audience du 12 juin 2024 pour plaidoirie lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, prorogée à plusieurs reprises, et rendue le 06 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives et responsives n°4, enregistrées au RPVA le 13 novembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, la S.A.R.L SUBJACK, prise en la personne de son représentant légal, demande au tribunal, au visa des articles 606 du Code Civil, L 145-15 et L 145-47 du Code de Commerce de :

— DECLARER les demandes de la S.A.R.L SUBJACK recevables et bien fondés ;

Dès lors,

— DECLARER que Mme [X] [Z] [V] a renoncé sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du commandement visant la clause résolutoire en date du 15 juin 2020 en faisant délivrer à la S.A.R.L SUBJACK un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime en date du 21 septembre 2021 ;

— DECLARER que le commandement visant la clause résolutoire, en date du 15 juin 2020, est dépourvu d’effet dans la mesure où aucune infraction au contrat de bail commercial ne peut être reprochée à la S.A.R.L SUBJACK ;

Par conséquent,

— DEBOUTER Mme [X] [Z] [V] de sa demande reconventionnelle visant à constater la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire mobilisée par le bailleur selon commandement visant la clause résolutoire en date du 15 juin 2020 ;

— DEBOUTER Mme [X] [Z] [V] de sa demande subsidiaire tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail, à ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et à fixer une indemnité d’occupation à la somme de 2.500 € compte-tenu du caractère fondamentalement indemnitaire ;

— DEBOUTER Mme [X] [Z] [V] de sa demande subsidiaire visant à condamner le preneur à remettre en état les pierres de parement de la façade et la vitrine du local à l’état identique, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé celui-ci sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Mme [X] [Z] [V] à verser à la S.A.R.L SUBJACK la somme de 8.306,40 € T.T.C au titre des travaux de grosses réparations entrant dans la catégorie des dispositions de l’article 606 du Code Civil à la charge du bailleur ;

— CONDAMNER Mme [X] [Z] [V] à verser à la S.A.R.L SUBJACK une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Mme [X] [Z] [V] aux entiers frais et dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir qui est de droit.

La S.A.R.L SUBJACK expose qu’elle conteste les infractions au contrat de bail soulevées par Mme [X] [Z] [V] dans le cadre du commandement visant le clause résolutoire du 15 juin 2020, que ces reproches ont pour seul objectif de faire échec à sa demande au titre de la prise en charge des frais de travaux qu’elle a été contrainte de réaliser à la place du bailleur.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L SUBJACK fait valoir que :

Sur la renonciation sans équivoque au commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020 :

— Mme [X] [Z] [V] a renoncé sans équivoque à se prévaloir du commandement du 15 juin 2020. Elle a fait signifier à la S.A.R.L SUBJACK une mise en demeure avant congé en date du 30 juillet 2021 afin qu’elle mette fin à de « nouvelles infractions » à savoir :

l’occupation illicite d’un emplacement ne figurant pas dans le périmètre du bail, et, des travaux de percement d’une dalle (structure de l’immeuble) sans autorisation. Puis en faisant délivrer à la S.A.R.L SUBJACK un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime en date du 21 septembre 2021.

La délivrance d’un congé avec refus de renouvellement se fondant sur des motifs graves et légitimes vaut renonciation au commandement visant la clause résolutoire, étant précisé que ce congé a été délivré sans réserves. La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a eu l’occasion de retenir une telle renonciation sans équivoque du bailleur dans le cadre de la délivrance d’un nouveau commandement visant la clause résolutoire fondé sur un nouveau grief, par arrêt en date du 28 juin 2018.

Sur l’opposition au commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020 :

— Selon le commandement, Mme [X] [Z] [V] sollicite la remise des lieux dans leur état antérieur, et, l’exploitation des locaux comme mentionné dans le bail. Or, aucune infraction au contrat de bail ne peut être reprochée à la S.A.R.L SUBJACK.

a.- Mme [X] [Z] [V] reproche à la S.A.R.L SUBJACK d’avoir procédé à la transformation du local commercial en y développant une activité de glacier sous l’enseigne « AMORINO » et souhaite un retour à la destination du bail en date du 11 juin 2010.

— Or, Mme [X] [Z] [V] était parfaitement informée de la volonté de la S.A.R.L SUBJACK de vendre des glaces sous l’enseigne « AMORINO » et a donné son accord par la signature d’un avenant au bail.

La clause de « destination des biens loués » a été modifiée par avenant du 27 juillet 2019 et autorise parfaitement la vente de glaces.

Il ne peut être contesté que l’avenant supprimant la clause d’enseigne « SUBWAY » et ajoutant la nouvelle activité de vente de glaces souhaitée, a été réalisé avec l’accord total de Mme [X] [Z] [V], la SAS SOMEGIM, société gestionnaire et syndic de copropriété, ayant rédigé l’avenant et facturé pour un montant de 1.338,25 € TTC.

— Le commandement visant la clause résolutoire en date du 15 juin 2020 se fonde uniquement sur la clause de destination du bail commercial initial en date du 11 juin 2010 et non sur la clause de destination telle que modifiée par l’avenant en date du 27 juillet 2019.

Or la clause de destination des biens loués figurant au contrat de bail initial du 11 juin 2010 est illicite.

Elle est considérée comme non écrite par la jurisprudence au motif qu’elle fait obstacle au droit de déspécialisation du preneur prévu et organisé par les articles L 145-45 et suivants du Code de Commerce. Dans un arrêt en date du 12 juillet 2000, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a affirmé qu’une telle clause encourait la nullité puisque qu’elle ne permettait pas au preneur d’exercer son droit à déspécialisation qui est d’ordre public, ce qui s’applique notamment à une clause d’enseigne. Cette jurisprudence est aujourd’hui intégrée à l’article L 145-15 du Code de Commerce et s’applique aux baux en cours.

Or, le commandement vise expressément la clause d’enseigne mentionnant l’enseigne « SUBWAY » telle qu’elle était initialement rédigée dans le bail du 11 juin 2020. Et, il ne s’agit pas d’une erreur matérielle comme le soutient Mme [X] [Z] [V].

Cette clause d’enseigne doit être considérée d’une part comme étant non écrite et d’autre part, plus applicable puisque modifiée par l’avenant selon l’accord des parties.

— Mme [X] [Z] [V] indique que l’infraction du preneur est caractérisée puisque l’article L 145-47 du Code de Commerce ne lui permet pas de remplacer l’activité initiale prévue au bail ou de procéder à sa substitution.

La S.A.R.L SUBJACK n’a pas fait évoluer son activité vers une autre mais n’a fait que se conformer à la nouvelle rédaction de la « destination des biens loués » en procédant à la vente de glaces. Mme [X] [Z] [V] est de mauvaise foi en prétextant ne pas avoir donné son accord à la S.A.R.L SUBJACK pour exercer cette activité de vente des glaces. Elle a été informée du projet de vente de glaces sous un autre concept par courrier du 14 mai 2019, puis a signé l’avenant rédigé par la SAS SOMEGIM, le 27 juillet 2019..

Contrairement à l’argumentation soutenue par Mme [X] [Z] [V] aux termes de laquelle l’avenant en date du 27 juillet 2019 autorise l’adjonction de l’activité de vente de glaces et non la substitution, il ressort de la rédaction de la nouvelle clause de destination que l’activité doit consister en l’exploitation d’un commerce de restauration rapide avec vente sur place, à emporter ou à livrer, de divers produits, dont les glaces.

En exploitant une activité de vente de glaces sous l’enseigne « AMORINO », la S.A.R.L SUBJACK ne contrevient pas aux dispositions de la clause de destination des lieux loués. Cette activité ne cause aucun préjudice à Mme [X] [Z] [V], ni aucune gêne aux autres copropriétaires car elle n’implique aucune cuisson, n’engendre pas d’odeurs ou de désagréments et ne modifie aucunement la clientèle.

Alors que Mme [X] [Z] [V] soutient que le changement d’activité de la S.A.R.L SUBJACK consiste en une déspécialisation plénière, elle n’invoque aucun motif grave et légitime justifiant une quelconque opposition à l’exercice d’une activité de vente de glaces.

b.- Mme [X] [Z] [V] reproche également à la S.A.R.L SUBJACK d’avoir procédé au remplacement de la vitrine existante et sollicite la remise en état de la vitrine dans son état antérieur.

Alors que ces travaux ont été imposés par la société gestionnaire SOMEGIM dés lors que la façade de l’immeuble présentait un danger constaté par deux agents des Services d’Hygiène et de Sécurité de la Ville de [Localité 6], un arrêté de péril a été pris par la ville enjoignant au bailleur de réaliser les travaux, le 3 octobre 2017.

La vitrine initiale a dû être remplacée en même temps que la façade dés lors qu’elle fait corps avec celle-ci et que la vitrine a été détériorée par la dégradation de la façade, comme constaté par un procès-verbal du 10 janvier 2020.

Les dégradations de la façade ne sont pas du fait de la S.A.R.L SUBJACK par l’installation d’un store comme le soutient Mme [X] [Z] [V] mais d’une grue de chantier lors des travaux de réfection du réseau électrique. Le dirigeant de la S.A.R.L SUBJACK avait averti la SAS SOMEGIM dés le 21 mai 2013 en demandant d’en informer la propriétaire, ainsi qu’il avait proposé, dans le cadre d’une assemblée générale de copropriété, une Résolution n'° 18 « Autorisation de refaire la façade de la société SUBWAY ».

Mme [X] [Z] [V] n’apporte aucun élément permettant de démonter que les dégradations de pierres de parement seraient imputables au preneur et tente de se soustraire à ses obligations de propriétaire en essayant de les imputer au preneur, les travaux relevant de la catégorie de l’article 606 du Code civil qui sont à la charge du bailleur. Les travaux réalisés par la S.A.R.L SUBJACK sont d’ailleurs propriété du bailleur qui en retrouvera pleine possession en fin de bail.

L’arrêté de mise en péril du 3 octobre 2017 a été pris en raison de la négligence du bailleur et de son inertie quant à la réfection de la façade.

Les travaux sont intervenus dans un secteur classé et avec l’aval de l’Architecte des Bâtiment de France qui souhaitait que toutes les devantures soient alignées et que l’ensemble de la devanture soit changé. L’Architecte des Bâtiments de France est le seul décisionnaire sur un site patrimonial remarquable et aucuns travaux ne peut être réalisé sans son aval. M. [I] a déposé une demande préalable en date du 10 octobre 2019 qui a été acceptée.

Mme [X] [Z] [V] s’offusque du remplacement de la vitrine d’origine, laquelle était pourtant dégradée. La devanture d’un magasin se définit comme une façade comportant à la fois la vitrine et l’ornement du mur qui l’encadre, dés lors le remplacement de la vitrine entre dans le cadre de la réalisation des travaux sur la façade.

Mme [X] [Z] [V] était parfaitement informée et avait donné son autorisation à la S.A.R.L SUBJACK de procéder aux travaux de réfection dés lors qu’ils ont été imposés par la société gestionnaire SOMEGIM dans la mesure où la façade de l’immeuble présentait un danger. Mme [X] [Z] [V] invoque donc un défaut d’autorisation préalable tout en ayant imposé les travaux au preneur.

Sur l’indemnisation des travaux réalisés par le preneur

Les travaux réalisés sont des travaux de sécurisation de l’immeuble qui relèvent de la catégorie des grosses réparations de l’article 606 du Code civil qui incombent au bailleur. Ceux-ci ont été imposés par la bailleur à la S.A.R.L SUBJACK à ses charges, à défaut de résiliation de plein droit du bail pour inexécution.

Il appartient à Mme [X] [Z] [V] de rembourser la S.A.R.L SUBJACK de la somme de 8.306,40 € TTC correspondant au montant des travaux.

Par conclusions récapitulatives n°3, notifiées à la partie adverses par RPVA 12 mai 2023, et qui sont ses dernières conclusions, Mme [X] [Z] [V] demande au tribunal, au visa des articles L 143-2 et L 145-41 du Code de Commerce, de :

— DEBOUTER la société SUBJACK de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Reconventionnellement et à titre principal,

— CONSTATER la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire mobilisée par le bailleur selon acte d’huissier du 15 juin 2020 ;

Subsidiairement,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1224 du Code Civil ;

En tout état de cause,

— ORDONNER l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— FIXER une indemnité d’occupation à la somme de 2.500 € compte tenu du caractère fondamentalement indemnitaire ;

A titre encore plus subsidiaire,

— CONDAMNER la société SUBJACK à remettre en état les pierres de parement de la façade et la vitrine du local à l’état identique, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé celui-ci sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

— CONDAMNER la société SUBJACK à payer à Madame [X] [Z] [V] une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPP ;

— CONDAMNER la société SUBJACK en tous les dépens de la procédure en applications des dispositions de l’article 696 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, Mme [X] [Z] [V] fait valoir que :

Le commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020 mobilise une double infraction :

— l’exploitation d’une activité non conforme à la clause « Destination » du contrat de bail, nonobstant la modification de la clause par un avenant du 27 juillet 2019 qui prévoit l’adjonction de glaces à l’activité de restauration rapide,

— les travaux de changement de la vitrine modifiant l’aspect extérieur réalisés par le preneur sans l’autorisation du bailleur

Sur le commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020 :

a.- sur la destination des locaux loués :

— Le preneur soutient la nullité de la clause « Destination » du bail au motif qu’il s’agit d’une clause d’enseigne. Mais la clause d’enseigne est devenue illicite comme contraire au principe du droit à déspécialisation par adjonction d’activités connexes ou complémentaires lorsqu’il existe une indivisibilité entre le contrat de franchise et le contrat de bail, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Cette théorie n’a plus d’utilité depuis la modification de la clause « Destination » par l’avenant du 17 juillet 2019 qui abandonne la clause d’enseigne au profit d’une clause de destination plus classique, toujours consacrée à la restauration rapide en y adjoignant l’activité de glaces et en reprenant la prohibition des activités nuisibles.

— Il résulte du contrat de bail du 11 juin 2010 et de l’avenant du 27 juillet 2019 que la destination des locaux est désormais l’exploitation d’un commerce de restauration rapide (sandwichs, salades, boissons, viennoiseries avec vente sur place, à emporter ou à livrer) et à laquelle a été adjointe l’activité complémentaire de glacier. Le preneur ne conteste pas avoir abandonné l’activité de vente de sandwichs exploitée sous l’enseigne « SUBWAY » au profit exclusivement d’une activité de vente de glaces sous l’enseigne « AMORINO ».

Dés lors, l’infraction est caractérisée puisque, si l’article L 145-47 du Code de Commerce permet au locataire d’adjoindre à l’activité initiale prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, elle ne permet pas le remplacement de celle-ci ou sa substitution.

L’adjonction d’activités connexes ou complémentaires oblige le locataire, en application de l’article 1728 du Code civil et du droit commun des contrats à « maintenir l’usage convenu au bail ».

Le locataire ne peut, sans l’accord des parties, et par application de l’article 1103 du code civil, faire évoluer l’activité vers une autre, en ajouter une nouvelle en plus d’exploiter l’activité initiale faisant l’objet de la destination contractuelle prévue par l’acte de location.

Or le preneur profitant de l’adjonction de l’activité de glaces, l’a en fait substituée à l’activité de vente de sandwichs.

L’infraction visée dans le commandement est donc caractérisée.

— La S.A.R.L SUBJACK déduit du visa express de la clause d’enseigne du bail initial, nonobstant la modification par l’avenant du 27 juillet 2019, dans le commandement que celui-ci est mal fondé. Il s’agit d’une erreur matérielle de l’huissier de justice, étant précisé sur le commandement indique que le bailleur agit « suivant bail du 11 juin 2010, complété par avenant du 27 juillet 2019.

De plus, cette erreur ne fait pas grief à la S.A.R.L SUBJACK.

— le locataire ne peut pas justifier avoir communiqué avec le bailleur préalablement à la signature de l’avenant sur la substitution de l’enseigne « SUBWAY » par l’enseigne « AMORINO » conformément aux dispositions de l’article L 145-47 du Code de Commerce consacré à la déspécialisation.

— du fait de la substitution de l’activité de vente de glaces au lieu de la restauration rapide, il y a dénaturation du bail et infraction à la force obligatoire du contrat.

b. sur les travaux :

La S.A.R.L SUBJACK a volontairement profité de la demande de la Ville de [Localité 6] concernant la remise en état des pierres de parement de la façade pour réaliser son projet de changement de façade. Et a ainsi modifié l’aspect extérieur de l’immeuble non seulement par les travaux de façade mais surtout en remplaçant la vitrine d’origine qui était fixe par une vitrine amovible.

Les travaux touchant l’aspect extérieur de l’immeuble étaient soumis à l’autorisation écrite et préalable du bailleur en vertu de la clause « Réparations et Aménagements » du bail.

— l’arrêté de péril touchant à la pierre de parement était la suite de la dégradation imputable au locataire qui avait accroché sur cette pierre, sans l’autorisation du bailleur un important store permettant de couvrir la terrasse.

Le store fixé sur cette pierre de parement de façade, qui n’est pas prévu pour résister aux contraintes mécaniques engendrées par cet élément, est à l’origine de la fissure de la pierre de parement puis de la saisine du Service Hygiène et Risques Sanitaires de la Ville de [Localité 6] et de la demande de ce service municipal du 3 octobre 2017 de mise en sécurité de la façade.

— Le preneur étant à l’origine de la dégradation, il était dans l’obligation de réparer et il ne peut en imputer la responsabilité au bailleur.

La S.A.R.L SUBJACK ne produit aucun constat ou preuve de l’incident qu’elle impute à une grue de chantier qui aurait abîmé les pierres de parement de la façade comme elle le soutient. Le locataire qui a la jouissance du local doit, si un sinistre est causé par un tiers, exercer les recours et déclarations de sinistre à son assureur afin d’obtenir l’indemnisation permettant la remise en état du local dont il est responsable et pour lequel il doit une restitution en bon état de réparation locative à la fin de la location, en conformité avec la clause du bail libellée « Responsabilité – Assurances ». Le locataire devra démontrer que le désordres est dû du fait du tiers, le locataire est responsable des dégradations causées à la chose louée de manière générale, à charge pour lui de faire fonctionner son assurance dans l’hypothèse ou la responsabilité civile d’un tiers peut être engagée.

Dans ces conditions, la problématique de la dégradation des pierres de parement ne peut être appréciée au regard des obligations incombant au bailleur ou au preneur selon la distinction usuelle de l’article 606 du Code civil, s’agissant d’un sinistre selon les affirmations du preneur.

— la S.A.R.L SUBJACK affirme de manière inexacte que le changement de devanture et l’habillage en bois de la façade a été réalisé pour faire face aux travaux sollicités par la Ville de [Localité 6]. Or la S.A.R.L SUBJACK a profité de la situation pour modifier l’aspect extérieure du commerce et réaliser des travaux, notamment l’exécution de la façade habillée de bois. De même que le changement de vitrine intervient uniquement pour correspondre au concept « AMORINO ».

Il est nécessaire de rappeler que la mise en demeure de la Ville de [Localité 6] et celle de la SAS SOMEGIM pour consolider les pierres de parement sont antérieures à l’avenant du bail.

— la vitrine amovible qui était présente sous l’enseigne « SUBWAY » : on entrait dans le magasin en ouvrant la porte du milieu située entre les deux vitrines, a été remplacée par une vitrine entièrement mobile qui s’ouvre en accordéon et totalement.

Or la clause « Réparations et Aménagements » du bail obligeait le preneur a obtenir l’autorisation préalable et écrite du bailleur pour ceux des travaux qui contiennent soit un percement de gros mur, soit qui nuisent à la solidité du bâtiment ou encore qui changent leur aspect extérieur.

Or le locataire n’a requis, ni obtenu cette autorisation, ce qui rend les travaux illicites et qui légitime le commandement visant la clause résolutoire en application de l’article L 145-41 du Code de Commerce.

De plus, même si la vitrine d’origine était dégradée comme le soutient la S.A.R.L SUBJACK, cette situation ne l’autorisait pas à modifier l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’autorisation préalable et écrite du bailleur. Il aurait dû remplacer la vitrine à l’identique.

Outre le fait que le changement de vitrine modifie l’aspect extérieur et la fonctionnalité du local, une vitrine en accordéon permettant d’ouvrir totalement le magasin, il affecte également la performance énergétique

Il est faux d’affirmer que la vitrine a du être remplacée en même temps que la façade dès lors qu’elle fait corps avec cette dernière et qu’elle a été détériorée par la dégradation de la façade, puisqu’en réalité dans un premier temps la façade a été recouverte de bois, puis dans un second temps la vitrine a été changée. Sur le plan technique, les travaux ont été réalisés par le locataire dans le cadre du changement d’enseigne et pour intégrer le concept « AMORINO » qui est uniforme à tous les magasins.

c.- sur les demandes financières du locataire :

La S.A.R.L SUBJACK sollicite le paiement de deux factures :

[M] ENSEIGNES pour la somme de 2.750,40 € qui correspond à une mise en sécurité de la façade et la pose d’un habillage (qui en relève pas de l’article 606 du Code Civil),

SOVALBOIS pour la somme de 5.586 € qui concerne le changement de la vitrine et des boiseries.

Les pierres de parement fissurées n’ont pas été remplacées mais mises en sécurité et il a été procédé à la pose d’un habillage de façade qui a permis l’apposition de la nouvelle enseigne « AMORINO » conformément au cahier des charges de ce réseau de franchise.

Il ne s’agit donc pas de travaux qui incomberaient au bailleur selon l’article 606 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du contrat de bail

— Le locataire ne souhaitant pas régulariser sa situation et persistant dans les infractions, il est sollicité la constatation par le jeu de la cause résolutoire de la résiliation du contrat sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de Commerce, au double motif :

— d’une infraction à l’activité principale de restauration au profit d’une activité principale, voire exclusive, de glacier

— de travaux portant sur l’aspect extérieure de l’immeuble, notamment le changement des deux vitrines fixes par une vitrine amovible sans autorisation du bailleur en infraction avec la clause « Réparation-Aménagement » du bail.

— En application de l’article L143-2 du Code de Commerce, l’état des nantissements du fonds de commerce et la notification au créancier inscrit à été produit.

IV. MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) Sur le commandement visant la clause résolutoire.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la S.A.R.L SUBJACK met en avant deux moyens qui sont la renonciation sans équivoque au commandement visant la clause résolutoire et l’illicéité de la clause de destination des biens loués figurant dans le bail initial du 11 juin 2010 visé par le commandement.

a. Sur la renonciation sans équivoque au commandement

La mise en œuvre de la clause résolutoire relève du seul choix du bailleur et suppose qu’il n’ait pas renoncé au bénéfice de la clause.

C’est pourquoi la renonciation doit être certaine. Elle ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant une volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Elle peut être expresse ou tacite ou encore résulter des circonstances postérieures à la délivrance du commandement

Il appartient dès lors au preneur de rapporter la preuve de la renonciation.

En l’espèce, la S.A.R.L SUBJACK soutient que Mme [X] [Z] [V] a renoncé sans équivoque à se prévaloir du commandement du 15 juin 2020 puisqu’elle a fait signifier à la S.A.R.L SUBJACK une mise en demeure avant congé en date du 30 juillet 2021 afin qu’elle mette fin à de « nouvelles infractions » puis un congé avec refus de renouvellement pour motifs grave et légitime en date du 21 septembre 2021.

Cependant, tout comme le bailleur a le choix de mettre en oeuvre l’acquisition automatique de la clause résolutoire, il dispose aussi librement du choix d’autres mécanismes conventionnels de résiliation du bail, et ceux-ci peuvent se cumuler.

De ce fait, la renonciation ne se présumant pas, il y a lieu de constater que la S.A.R.L SUBJACK ne démontre pas la volonté non équivoque de Mme [X] [Z] [V] de renoncer aux effets du commandement visant la clause résolutoire en date du 15 juin 2020 par le seul effet d’actes postérieurs.

Il y a donc lieu de débouter la S.A.R.L SUBJACK de sa demande relative à la renonciation non équivoque au bénéfice du commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020 ;

b). Sur l’illicéité de la clause d’enseigne

La S.A.R.L SUBJACK expose que le commandement visant la clause résolutoire en date du 15 juin 2020 se fonde uniquement sur la clause de destination du bail commercial initial en date du 11 juin 2010, expressément visé dans l’acte extra-judiciaire, et non sur la clause de destination telle que modifiée par l’avenant en date du 27 juillet 2019 et que cette clause s’analyse comme une clause d’enseigne, réputée non écrite car faisant obstacle au principe de déspécialisation.

Cette clause d’enseigne doit être considérée d’une part comme étant non écrite et d’autre part, plus applicable puisque modifiée par l’avenant selon l’accord des parties. Le commandement visant la clause résolutoire n’est donc pas fondé.

Mme [X] [Z] [V] relève une erreur matérielle de l’huissier de justice.

Il convient de relever qu’il ressort des échanges de courriels entre la S.A.R.L SUBJACK et la SAS SOMEGIM que c’est précisément en raison de l’évolution de la législation et afin de réactualiser le bail par la suppression de la référence à l’enseigne « SUBWAY » que les parties ont procédé à la réécriture de la clause « Destination » dans l’avenant du 27 juillet 2019.

Par ailleurs, les dispositions de l’article L 145-15 du code de commerce s’appliquent à tous les baux commerciaux en cours.

De ce fait, la mention expresse «suivant bail du 11 juin 2010 complété par avenant à bail du 27 juillet 2019 » apparaît suffisant pour justifier du fondement légal du commandement.

Il y a donc lieu de débouter la S.A.R.L SUBJACK de sa demande de déclarer sans effet le commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020 ;

2°) Sur la mobilisation de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges, saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte de l’application de cet article combinée avec l’article 1103 du Code Civil que la résiliation de plein droit d’un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans le bail.

Il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve de ces manquements.

Mme [X] [Z] [V] soutient que le commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020 mobilise une double infraction :

— l’exploitation d’une activité non conforme à la clause « Destination » du contrat de bail, nonobstant la modification de la clause par un avenant du 27 juillet 2019 qui prévoit l’adjonction de vente de glaces à l’activité de restauration rapide,

— les travaux de changement de la vitrine modifiant l’aspect extérieur réalisés par le preneur sans l’autorisation du bailleur.

a. sur la destination des locaux loués

En vertu des dispositions de l’article L145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

En l’espèce, par courrier recommandé avec AR daté du 16 mai 2018, la S.A.R.L SUBJACK informait la SAS SOMEGIM de son projet de vente de son fonds de commerce et de la nécessité de supprimer la clause d’enseigne faisant obstacle à une déspécialisation, et, par courrier simple en date du 14 mai 2019, la S.A.R.L SUBJACK informait Mme [X] [Z] [V] de son projet de vente de glaces sous le concept « AMORINO »

Suite à un échange de courriels entre le conseil de la S.A.R.L SUBJACK et le mandataire de Mme [X] [Z] [V], ce dernier précise qu’il va rédiger l’avenant « pour l’activité à rajouter » (courriel de la SAS SOMEGIM daté du 21 juin 2019), confirmant ainsi que Mme [X] [Z] [V] n’a pas manifesté son opposition à l’activité connexe ou complémentaire envisagée par la S.A.R.L SUBJACK.

Le projet a abouti à la signature par les deux parties, le 27 juillet 2019, de l’avenant au contrat de bail initial du 11 juin 2010 supprimant la clause d’enseigne sous le sigle « SUBWAY » et ajoutant l’activité de vente de glaces.

Et, il résulte de la rédaction même la nouvelle clause de destination, que l’activité de vente de glaces est bien une extension de l’activité de restauration rapide comme étant une activité connexe ou complémentaire.

Mme [X] [Z] [V] fait valoir que l’activité autorisée par l’avenant du 27 juillet 2019 est l’adjonction de l’activité de vente de glaces et non la substitution de l’activité de glacier à l’activité de restauration rapide aboutissant de fait à une déspécialisation totale de l’activité.

Cependant, si un changement complet de commerce, au sens d’une déspécialisation totale d’activité, ne constitue pas une extension, l’article L. 145-47 exige seulement que l’activité envisagée par le locataire soit connexe ou complémentaire, ce qui n’exclut pas qu’elle puisse être prépondérante par rapport à l’activité ancienne, ce qui est le cas en l’espèce, s’agissant d’une activité commerciale de restauration rapide de vente sur place, à emporter ou à livrer de produits de consommation alimentaire, dont des glaces.

L’infraction visée dans le commandement du 15 juin 2020, de contravention à la clause « Destination » du bail, n’est donc pas caractérisée.

b. sur les travaux de la vitrine

Mme [X] [Z] [V] reproche à la S.A.R.L SUBJACK d’avoir modifié l’aspect extérieur de l’immeuble en remplaçant la vitrine d’origine (porte centrale avec dégagement) qui était fixe par une vitrine amovible se fondant sur la clause « Réparations et Aménagements » du bail au terme de laquelle les travaux touchant l’aspect extérieur de l’immeuble étaient soumis à l’autorisation écrite et préalable du bailleur.

En l’espèce, par courrier recommandé avec AR en date du 20 février 2020, la SAS SOMEGIN a adressé à la S.A.R.L SUBJACK une mise en demeure de remettre les lieux à leur état d’origine faisant suite à la dépose de la vitrine du local commercial sans l’accord écrit du bailleur, et, par courrier du 6 mars 2020, la SAS SOMEGIN informe la S.A.R.L SUBJACK qu’elle a fait procédé à un constat d’huissier et qu’elle signifiera une sommation d’exécuter une remise en état à l’existant sous un mois.

La S.A.R.L SUBJACK fait valoir que la vitrine d’origine a dû être remplacée en même temps que les travaux sur la façade dés lors qu’elle fait corps avec celle-ci et que la vitrine a été détériorée par la dégradation de la façade, comme constaté par un procès-verbal du 10 janvier 2020.

Elle rappelle que les travaux de la façade ont été imposés par la société gestionnaire SOMEGIM dés lors que la façade de l’immeuble présentait un danger constaté par deux agents des Services d’Hygiène et de Sécurité de la Ville de [Localité 6], un arrêté de péril a été pris par la ville enjoignant au bailleur de réaliser les travaux, le 3 octobre 2017.

Mais il convient de soulever que l’échange de courriers et de courriels entre les parties, sur la période du 20 février 2020 au 5 mai 2020, révèlent des relations conflictuelles concentrées sur la prise en charge des travaux suite à la dégradation de la façade, et que c’est dans ce cadre que M^me Mme [X] [Z] [V], refusant d’assumer les frais de réparations dues à la vétusté des pierres de Jaumont, a pris la décision de mettre en oeuvre la clause résolutoire du bail, ce qui ressort nettement du courriel de la SAS SOMEGIM en date du 7 mai 2020 : « concernant le changement de la vitrine et compte tenu du contenu de votre courriel (du 5 mai 2020), ma mandante va faire valoir ses droits dans une procédure officielle », càd par l’envoi du commandement visant a clause résolutoire du 15 juin 2020. Il semble donc évident que le grief de la contravention n’est pas le défaut d’accord préalable et écrit du bailleur à la modification de l’aspect extérieur mais une mesure de rétorsion de la propriétaire quant à la demande du preneur de rembourser les frais des travaux.

Or, il est de jurisprudence constante que le bénéfice de la clause résolutoire ne peut être invoqué que par un bailleur de bonne foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, la mauvaise foi du bailleur ne peut concerner que des motifs relatifs à la délivrance du commandement. En l’espèce, il est manifeste que le motif de la délivrance du commandement est le refus de Mme [X] [Z] [V] de prendre à sa charge des travaux en sa qualité de propriétaire du local.

Dans ces conditions, la clause résolutoire n’est pas acquise.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [X] [Z] [V] de sa demande de constater la résiliation du bail commercial en date du 11 juin 2010, complété par un avenant du 27 juillet 2019, de plein droit en application de la clause résolutoire.

3°) sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail

En vertu des dispositions de l’article 1103 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu des dispositions de l’article 1224 du Code Civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu des dispositions de l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu des dispositions de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat.

En l’espèce, Mme [X] [Z] [V] fonde également sa demande reconventionnelle sur la double infraction d’exploitation d’une activité non conforme à la clause « Destination » du contrat de bail, et de travaux de changement de la vitrine modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’autorisation du bailleur.

Lorsque la demande de résiliation est fondée sur l’article 1224 du Code Civil, les juges du fond apprécient souverainement si l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles doit entraîner la résiliation.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ces manquements.

Il convient tout d’abord de renvoyer aux développements ci-dessus quant au grief d’exploitation d’une activité non conforme à la clause « Destination » du contrat de bail, qui n’est pas caractérisée en l’espèce.

Par ailleurs en ce qui concerne le grief de réalisation de travaux de changement de la vitrine d’origine modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur.

La S.A.R.L SUBJACK fait valoir que les travaux de la façade ont été imposés par la société gestionnaire SOMEGIM par une lettre recommandée avec AR en date du 12 octobre 2017 suite à un arrêté de mise en péril pris par la Ville de [Localité 6], le 3 octobre 2017, enjoignant au propriétaire du local commercial de réaliser les travaux de mise en sécurité de la façade qui présentait un danger constaté par deux agents des Services d’Hygiène et de Sécurité de la Ville de [Localité 6].

Elle explique que le local commercial se situe dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable et que la réalisation des travaux est soumise à l’aval de l’Architecte des Bâtiment de France.

La demanderesse précise que la devanture d’un magasin se définit comme une façade comportant à la fois la vitrine et l’ornement du mur qui l’encadre, et qu’elle a réalisé les travaux en deux phases avec l’accord de l’Architecte des Bâtiment de France en raison de leurs coûts importants :

— la première demande de déclaration préalable de travaux concernant les modifications de la devanture, réalisés au cours des mois de février et de mars 2019, financés par des fonds propres,

— la seconde demande de déclaration préalable de travaux concernant le changement de la vitrine, réalisés entre janvier en mai 2020, financés à l’aide d’un prêt bancaire.

Toutefois, la S.A.R.L SUBJACK ne rapporte pas la preuve de cet accord ni des modalités de financement des travaux.

a) En ce qui concerne les travaux de la façade :

Il ressort des courriels de M. [B] [I] en date des 21 mai et 19 juin 2013 que celui-ci avait déjà alerté la SAS SOMEGIM que « les pierres de parement de la façade sont instables et présentent un risque de descellement », et de l’état des lieux d’entrée, selon le procès-verbal de constat du 20 mai 2010, « sur les pierres de parement, en partie haute, une vingtaine d’anciens trous calfeutrés en pâte jaune ».

La S.A.R.L SUBJACK a déjà essayé de remédier à ce problème par son projet de rénovation de la façade du local commercial, soutenu par Mme [X] [Z] [V] lors de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 3 juin 2013 (cf. Résolution n° 18 du procès-verbal).

L’origine de ces dommages, et tout particulièrement de la dalle fissurée visée dans la mise en demeure de la Ville de [Localité 6], ne peut être établie en l’espèce.

En effet, la S.A.R.L SUBJACK ne rapporte pas la preuve objective que les dommages sur la dalle fissurée sont le fait de travaux sur le réseau électrique, et Mme [X] [Z] [V] ne démontre pas, par une simple photographie non datée, que le poids du store installé par le preneur en est la cause.

Toutefois, il n’est pas contesté que la S.A.R.L SUBJACK a accepté de procéder à ses frais à la mise en sécurité de la dalle fissurée de la façade, imposée par le bailleur, en entamant les travaux de rénovation de sa devanture : toujours sous l’enseigne « SUBWAY » selon la chronologie des travaux confortée par les photographies versées au débats.

En outre, la S.A.R.L SUBJACK verse aux débats les pièces justifiant de sa demande de travaux relative à la réfection de la façade de l’immeuble faisant suite à sa déclaration préalable du 15 décembre 2017 – dossier n° DP 57463 17 X1125 – intitulé « modification de devanture », et notamment l’arrêté du maire de [Localité 6] en date du 30 janvier 2018 autorisant les travaux projetés sous réserve des prescriptions émises par l’Architecte des Bâtiments de France et de la DRAC de la Région Grand Est, ainsi que le courrier de la Direction Régional des Affaires Culturelles du Grand-Est, daté du 20 décembre 2017 relatif à la modification de la devanture, précisant les prescriptions émises par l’Architecte des Bâtiments de France « afin d’assurer la qualité, la cohérence du site patrimonial de la Ville de [Localité 6] et que le projet s’inscrive au mieux sur cette devanture », en préconisant que « la devanture doit être en bois peint composée de grand panneautages à grands cadres, reprenant le dessin de la devanture du commerce adjacent, afin d’assurer une cohérence d’ensemble sur ce rez-de-chaussée » et que le store soit de la même couleur.

Au vu des photographies versées aux débats, ces travaux sont tout à fait en accord avec le projet soutenu par Mme [X] [Z] [V] devant l’Assemblée Générale des Copropriétaires.

b) En ce qui concerne la vitrine :

La S.A.R.L SUBJACK explique que la vitrine d’origine a dû être remplacée en même temps que les travaux sur la façade dés lors qu’elle fait corps avec celle-ci et que la vitrine a été détériorée par la dégradation de la façade, comme constaté par un procès-verbal du 10 janvier 2020.

En effet, il ressort du procès-verbal de constat établi le 10 janvier 2020 par Me [O], Huissier de Justice, aux fins de dresser un constat avant les travaux de rénovation du local, que :

— « je constate sur la façade avant au-dessus du local la présence de fissures en-dessous des fenêtres situées au 1er étage, au 2ème étage et au 3ème étage de l’immeuble,

— à l’intérieur du local, je constate au-dessus des vitrines au plafond la présence de pierres de Jaumont vétustes et je constate que le plafond s’affaisse ».

La demanderesse a donc déposé une demande préalable d’autorisation n° DP 463 19X904, le 10 octobre 2019, intitulée « remplacement des vitrines » qui, selon ses affirmations, a été acceptée par la Mairie de [Localité 6] avec l’aval de l’Architecte des Bâtiments de France, qui souhaitait que toutes les devantures soient alignées et que l’ensemble de la devanture faisant corps soit changé.

Mme [X] [Z] [V] s’oppose à la modification de la vitrine d’origine constituée de deux vitrines avec un dégagement par une vitrine unique et en accordéon ouvrant directement le magasin sur l’extérieur.

Elle reproche à la S.A.R.L SUBJACK d’avoir prétexté des travaux de mise en sécurité de la façade du local commercial pour se mettre conformité avec le concept « AMORINO », et exige la remise en état des lieux à l’identique.

Il ressort du procès-verbal de constat des 7 février 2020 et 7 mai 2020 et du 21 mai 2021 établis par Me [G], Huissier de Justice, que les travaux ont été réalisés.

Il convient toutefois de souligner que, si la S.A.R.L SUBJACK ne verse pas aux débats le courrier d’autorisation des travaux de changement de la vitrine de la Mairie de [Localité 6], ni le courrier de la DRAC concernant d’éventuelles préconisations, elle produit un courriel de Mme [E] [K] de la DRAC du Grand Est, daté du 11 mars 2020, qui atteste « de la continuité du projet de travaux et la cohérence de l’ensemble ».

Or, l’état de vétusté de la façade de l’immeuble dans lequel se situe le local commercial, est attesté par le procès-verbal du 10 janvier 2020, et tout particulièrement, la vétusté des pierres de Jaumont au plafond au-dessus des vitrines à l’origine d’un affaissement du plafond.

Il ressort des photographies annexées à ce procès-verbal que les travaux de rénovation de l’intérieur du local ont permis de consolider précisément les pierres de Jaumont du plafond au-dessus des vitrines ou pour le moins leur mise en sécurité, et les soulager du poids de deux vitrines fixes par l’installation, en décalé par l’avant, d’une vitrine amovible en accordéon.

Même si Mme [X] [Z] [V] n’a pas donné son autorisation formelle, écrite et préalable à la dépose de la vitrine du local commercial conformément à la clause du bail, il est incontestable qu’elle est à l’origine de l’obligation de réaliser des travaux sur la façade du local commercial, dont une des conséquences a été la dépose de la vitrine d’origine compte tenu de l’état de vétusté de la façade de l’immeuble.

La rénovation du local commercial à l’occasion du changement d’enseigne a contribué à la mise en sécurité des pierres de Jaumont de parement de la façade du local (dalle latérale et partie haute) et de l’affaissement du plafond au-dessus de l’emplacement des anciennes vitrines.

Dés lors, Mme [X] [Z] [V] ne justifie pas d’un manquement suffisamment grave de la S.A.R.L SUBJACK à ses obligations contractuelles qui impliquerait la résiliation du bail commercial.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [X] [Z] [V] de sa demande de prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 11 juin 2010, complété par un avenant du 27 juillet 2019.

Compte tenu de la solution apportée à cette demande, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes d’expulsion du preneur et de payement d’une indemnité d’occupation, ni sur la demande de remise en état des lieux en leur configuration d’origine sous astreinte.

4°) sur la demande d’indemnisation des travaux réalisés par le preneur

La S.A.R.L SUBJACK sollicite le remboursement des travaux réalisés pour un montant de 8,306,40 euros. Elle fait valoir que ces travaux constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, qui sont à la charge du bailleur.

Par courrier en date du 3 octobre 2017, la Mairie de [Localité 6] a mis en demeure Mme [X] [Z] [V], en sa qualité de propriétaire du local commercial, de prendre toutes les dispositions utiles afin de mettre en sécurité la façade de l’immeuble, « dont une dalle présente une fissure très importante pouvant laisser craindre quant à sa stabilité ».

La dalle de parement fissurée semble correspondre à la dalle latérale gauche (pièce 20) de l’entrée du commerce, selon la photographie versée aux débats par la S.A.R.L SUBJACK, toutefois celle-ci est non datée.

Il convient de constater que cette même fissure apparaît sur la 3ème photographie de la pièce n°3 du défendeur et correspondant à l’état de la devanture du local commercial avant la rénovation de celle-ci par l’aménagement des panneaux en bois peint, toujours sous l’enseigne « SUBWAY ».

Mme [X] [Z] [V] conteste la qualification de grosses réparations arguant de la responsabilité du preneur pour les dégradations imputables à un tiers en application de la clause « Responsabilité-Assurances » du contrat de bail.

La demanderesse verse aux débats une facture de la société [M] en date du 30 avril 2018 pour un montant de 2.750,40 € correspondant à la réalisation des travaux suivants :

— intervention suite à détérioration de la façade

— consolidation et mise en sécurité de la façade

— fourniture et pose d’un habillage de façade

Cette facture est postérieure à l’autorisation de travaux de la mairie de [Localité 6] en date du 30 janvier 2018 et ne concerne donc pas exclusivement la dalle latérale mais également les pierres de parement de la partie haute du local commercial.

Ainsi qu’une facture de la SAS SOVALBOIS établie le 18 février 2020 pour un montant de 5.556 euros correspondant à la dépose de la vitrine endommagée et à la pose d’une façade ouvrante en bois.

Il est de jurisprudence désormais établie que, dès lors que le contrat de bail met à la charge du locataire les réparations locatives ou d’entretien à l’exception des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Or, en l’espèce, les travaux de consolidation et de mise en sécurité des pierres de parement de la façade (dalle latérale et partie haute ) ainsi que la dépose de la vitrine endommagée en raison de la vétusté des pierres de Jaumont et l’affaissement du plafond et la pose d’une façade ouvrante relèvent des réparations d’entretien qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, et en conséquence, demeurent à la charge du preneur.

Il y a donc lieu de débouter la S.A.R.L SUBJACK de sa demande d’indemnisation des travaux qu’elle a réalisé.

5°) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, Mme [X] [Z] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.R.L SUBJACK la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formulée par Mme [X] [Z] [V] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ce dont elle sera déboutée.

6°) Sur l’exécution provisoire

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas en l’espèce pour une instance introduite le 26 août 2020.

Il y a donc lieu de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, Première Chambre Civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la S.A.R.L SUBJACK, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande relative à la renonciation non équivoque au bénéfice du commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020;

DEBOUTE la S.A.R.L SUBJACK, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de déclarer sans effet le commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2020;

DEBOUTE Mme [X] [Z] [V] de sa demande reconventionnelle de constater la résiliation du bail commercial en date du 11 juin 2010, complété par un avenant du 27 juillet 2019, de plein droit en application de la clause résolutoire;

DEBOUTE Mme [X] [Z] [V] de sa demande subsidiaire de prononcer la résiliation du bail commercial en date du 11 juin 2010, complété par un avenant du 27 juillet 2019;

DEBOUTE la S.A.R.L SUBJACK prise en la personne de son représentant légal de sa demande d’indemnisation des travaux qu’elle a réalisé;

CONDAMNE Mme [X] [Z] [V] à payer à la S.A.R.L SUBJACK, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE Mme [X] [Z] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [X] [Z] [V] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JUIN 2025 par Madame Sabine REEB, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier La Présidente