AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 JUILLET 2025

N° RG 25/00010 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDO5

Minute REF n° 267/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [R] [I] épouse [U]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [F] [D]

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH

GREFFIER LORS DE L’AUDIENCE : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Nathalie ARNAULD

Débats à l’audience publique de référé du 05 juin 2025

Délivrance de copies :

— copie certifiée conforme le à Monsieur [F] [D] (+ pièces) par LS

— clause exécutoire le à Maître [X] [G] (+ pièces) par case

— seconde clause exécutoire le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 02 juillet 2019, Madame [L] [U] née [R] a consenti à Monsieur [F] [D] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer actuel mensuel de 258,78 euros ainsi que 90 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [L] [U] née [R] a fait signifier à Monsieur [F] [D] le 25 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.877,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024 remis à étude, Madame [L] [U] née [R] a fait assigner Monsieur [F] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025.

En demande, Madame [L] [U] née [R], représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance et ses conclusions déposées le 5 juin 2025 auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [D] et de tout occupant de son chef ;Condamner Monsieur [F] [D] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.616,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale ; Condamner Monsieur [F] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 348,78 euros ;Condamner Monsieur [F] [D] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [F] [D] aux dépens y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 25 juillet 2024 ;Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, Madame [L] [U] née [R] précise qu’il n’y a pas eu reprise du paiement du loyer courant et qu’elle s’oppose aux délais sollicités par Monsieur [F] [D].

En défense, Monsieur [F] [D], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs il indique qu’il était en arrêt maladie et qu’il a repris son activité professionnelle à temps partiel thérapeutique depuis le 2 mai 2025. Egalement que le versement des indemnités par la sécurité sociale connaissaient des délais, le plaçant dans une situation financière compliquée. Il exprimait néanmoins son souhait de se maintenir dans le logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans le débat.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la qualification de la décision.

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 25 juillet 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’assignation a été notifiée le 13 décembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 03 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 25 juillet 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.877,48 euros.

Il résulte des éléments produits aux débats que des virements par Monsieur [F] [D] ont été réalisé au mois juillet, aout, septembre, octobre 2024. Toutefois l’intégralité de la somme n’a pas été réglé dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Madame [L] [U] née [R] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [F] [D] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 5.616,08 euros suivant décompte du 04 juin 2025.

Monsieur [F] [D] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, Monsieur [F] [D] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à Madame [L] [U] née [R] cette somme de 5.616,08 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.877,48 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [F] [D], il apparaît que ce dernier n’est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats que Monsieur [F] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Monsieur [F] [D] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [F] [D] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de son expulsion, Monsieur [F] [D] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 25 septembre 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 348,78 euros.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [F] [D] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 5.616,08 euros.

VII. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [F] [D] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024, de l’assignation en référé du 10 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 13 décembre 2024, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] [D], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [L] [U] née [R] la somme de 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aïntzané KARNAOUKH, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 2 juillet 2019 entre Madame [L] [U] née [R] et Monsieur [F] [D] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [F] [D] à payer à Madame [L] [U] née [R] la somme de 5.616,08 euros suivant décompte actualisé au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 2.877,48 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [F] [D] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Monsieur [F] [D] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [D] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [L] [U] née [R] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [F] [D] à payer à Madame [L] [U] née [R] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 348,78 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 5.616,08 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [F] [D] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [F] [D] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [D] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024, de l’assignation en référé du 10 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 13 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [D] à payer à Madame [L] [U] née [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La greffier La juge