AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MAI 2025

N° RG 25/00124 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGRE

Minute JCP n° /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, représentée par Maître Serena KASTLER, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [D] [L] épouse [Z]

demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 20 mars 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [H] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 octobre 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré (SA d’HLM) BATIGERE, devenue la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [G] [L] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 406,68 euros ainsi que 97,98 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [G] [L] épouse [Z] le 07 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1171,30 euros.

Par acte d’huissier de justice du 05 novembre 2024 remis à étude, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [G] [L] épouse [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025.

Aux termes de son assignation, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de Madame [G] [L] épouse [Z] et de tout occupant de son chef ;Condamner Madame [G] [L] épouse [Z] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1562,99 euros suivant décompte du 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1105,24 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde ; Condamner Madame [G] [L] épouse [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 566,37 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, tout mois commencé étant dû en totalité ; Condamner Madame [G] [L] épouse [Z] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [G] [L] épouse [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, le tout avec exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT précise que la locataire n’a pas régularisé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

A l’audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT était représentée par son conseil.

En défense, Madame [G] [L] épouse [Z], présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 200,00 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle reconnaît ne pas avoir repris le versement intégral du loyer courant en raison de travaux de réfection à effectuer au sein du logement donné à bail. Elle fait en outre état de sa situation financière personnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 07 août 2024, et l’assignation a été délivrée le 05 novembre 2024.

Par courrier daté du 02 août 2024 et réceptionné le 06 août 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 06 novembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article page 4) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 07 août 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1171,30 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 07 octobre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 19 mars 2025 aux termes duquel Madame [G] [L] épouse [Z] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite (89,82 + 97,88 euros) en application de l’article 24 V de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des frais de remplacement du badge (40,90 lesquels ne constituent pas un arriéré de loyer ou de charges), la somme de 1334,39 euros, incluant l’échéance de février 2025.

Madame [G] [L] épouse [Z] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, Madame [G] [L] épouse [Z] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT cette somme de 1334,39 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1171,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, la défenderesse a sollicité l’octroi de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle reconnaît ne pas régler son loyer en raison de désordres affectant le logement et concernant la chaudière, les volets et l’existence de moisissures. Elle sollicite toutefois de pouvoir rester dans les lieux.

Elle indique ne plus exercer d’activité professionnelle depuis le mois d’avril 2024 et percevoir des prestations sociales incluant un revenu de solidarité active à hauteur de 1350 euros par mois.

Le dernier décompte produit pat le bailleur ne permet en effet pas de constater une reprise du paiement intégral du loyer courant, le dernier versement effectué par la locataire remontant au 05 décembre 2024, le loyer de février 2025 n’ayant pas été réglé avant l’audience du 20 mars 2025.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Madame [G] [L] épouse [Z] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [G] [L] épouse [Z] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de son expulsion, Madame [G] [L] épouse [Z] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendue occupante sans droit ni titre, soit le 07 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 566,37 euros. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [G] [L] épouse [Z] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1334,39 euros.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [G] [L] épouse [Z] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [L] épouse [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [G] [L] épouse [Z], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 30 octobre 2019 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et Madame [G] [L] épouse [Z] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 07 octobre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [G] [L] épouse [Z] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1334,39 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 07 août 2024 sur la somme de 1171,30 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Madame [G] [L] épouse [Z] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [G] [L] épouse [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Madame [G] [L] épouse [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [L] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [G] [L] épouse [Z] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 566,37 euros à compter du 07 octobre 2024 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1334,39 euros outre intérêts à laquelle Madame [G] [L] épouse [Z] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 07 octobre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [G] [L] épouse [Z] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] épouse [Z] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] épouse [Z] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 07 août 2024, de l’assignation en référé du 05 novembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 06 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

La greffière La juge