AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00298 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LMOG

Minute JCP n°

PARTIES DEMANDERESSES :

Madame [M] [N] [Z] épouse [Y]

demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [Y] épouse [C]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [Y]

demeurant [Adresse 6] (ALLEMAGNE)

Représentés par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [B] [S]

demeurant Chez Monsieur [S] [T]

[Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e BATTLE

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [S]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 novembre 2018, Madame [M] [Z] épouse [Y] a consenti à Madame [B] [S] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] appartenant en indivision à Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [D] [Y], pour un loyer mensuel de 439 euros ainsi que 36 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [D] [Y] ont fait signifier à Madame [B] [S] le 30 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.807,66 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025 remis à étude, Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] epouse [C] et Monsieur [D] [Y] ont fait assigner Madame [B] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2025 .

Aux termes de leur assignation, Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [D] [Y] demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Condamner Madame [B] [S], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer de corps et de biens, au besoin avec le concours de la force publique, lesdits locaux ; Condamner Madame [B] [S] à payer à Madame [M] [Y], Madame [H] [C] née [Y] et Monsieur [D] [Y] à titre provisionnel : La somme de 2.856,06 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer augmenté de deux mois ; La somme de 506,70 euros, le 1er de chaque mois à compter du 1er janvier 2025, et ce jusqu’au jour du prononcé du jugement d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, Une indemnité d’occupation mensuelle de 506,70 euros payable le 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux et ce à compter du jour du prononcé du jugement d’expulsion, avec intérêts aux taux légal à compter de chaque échéance ; Dire que viendront en déduction de ces sommes les sommes réglées postérieurement au délai de deux mois du commandement ; Dire que tout indemnité exigible et non réglée à terme produira les intérêts au taux légal à compter du 02 de chaque mois ; Dire que Madame [M] [Y], Madame [H] [C] née [Y] et Monsieur [D] [Y] pourront, en outre, solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs ; Condamner Madame [B] [S] à payer à Madame [M] [Y], Madame [H] [C] née [Y] et Monsieur [D] [Y] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du CPC ; Condamner Madame [B] [S] en tous les frais et dépens, y compris ceux relatifs au commandement de payer ; Condamner Madame [B] [S], le cas échéant, au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, et ce en application de l’article L 111-8 du Code des Procédures Civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à condition que ces frais n’excèdent pas ce qui est nécessaire au sens de l’article L 111-7 du même Code, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment ou ils ont été exposés ; Déclarer que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

A l’audience, Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [D] [Y] représentés par leur conseil ont actualisé la dette locative s’élevant désormais à la somme de 1.320,59 euros à la date du 8 août 2025, et ont précisé qu’ils s’opposaient à la demande de délai formulée par la locataire.

En défense, Madame [B] [S] , présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative, mais demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la dette locative en 10 mensualités. Elle précisait par ailleurs vouloir quitter l’appartement, en raison de sa situation médicale, occuper la fonction d’auxiliaire de vie et ne pas avoir encore perçu depuis juillet ses indemnités par la CPAM au titre de son arrêt maladie prévu jusqu’au 31 octobre 2025.

L’affaire était mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 30 octobre 2024 , et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 20 mai 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 21 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 août 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VII) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 30 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.807,66 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 décembre 2024 .

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] epouse [C] et Monsieur [D] [Y] produisent un décompte actualisé au 8 août 2025, aux termes duquel Madame [B] [S] doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 931,12 euros.

Madame [B] [S] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] epouse [C] et Monsieur [D] [Y] cette somme de 931,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [B] [S] , cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Madame [S] ayant exprimé à l’audience son souhait de quitter le logement, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera accordée et l’expulsion de Madame [B] [S] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [B] [S] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de son expulsion, Madame [S] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendue occupante sans droit ni titre, soit le 31 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 439 euros outre 36 euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [S] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 931,12 euros.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [B] [S] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [S] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [B] [S] , tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] epouse [C] et Monsieur [D] [Y] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 23 novembre 2018 entre Madame [M] [Z] épouse [Y], et Madame [B] [S] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [B] [S] à payer à Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] epouse [C] et Monsieur [D] [Y] la somme de 931,12 euros, après déduction des frais de poursuite, au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024;

AUTORISONS Madame [B] [S] , tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 10 mensualités de 93 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette sera à nouveau exigible 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [B] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] ;

ORDONNONS à Madame [B] [S] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [S] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai,Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] epouse [C] et Monsieur [D] [Y] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [B] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 475 euros à compter du 31 décembre 2024 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de 931,12 euros, outre intérêts à laquelle Madame [B] [S] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 31 décembre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [B] [S] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [B] [S] à payer à Madame [M] [Z] épouse [Y], Madame [H] [Y] epouse [C] et Monsieur [D] [Y] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [S] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024 , de l’assignation en référé du 20 mai 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 21 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de H. PLANTON, Greffière.

La greffière La vice-présidente