Minute n° 2026/59

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2024/00850

N° Portalis DBZJ-W-B7I-KSQK

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2026

I PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [N] [R] épouse [J], née le 30 Septembre 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [J], né le 19 Décembre 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Chakib HADJIAT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C603

DEFENDERESSE :

LA S.A.S. OPTIMHOME (anciennement REFLEXIMMO), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emilie CHARTON, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : A201 et par Maître Hervé POQUILLON, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER,

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 20 novembre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Le 22 juillet 2020, Madame [N] [J] et Monsieur [E] [J] donnaient mandat à la SAS OPTIMHOME (anciennement REFLEXIMMO) afin de vendre un local commercial situé sis [Adresse 3] à [Localité 3] au prix de 147.000 € avec 7500 € d’honoraires d’agent immobilier à la charge du vendeur.

Le 27 juillet 2020, les demandeurs concluaient un second mandat électronique de vente n° 27968 avec la SAS OPTIMHOME pour un montant de 147700 euros en ce compris des honoraires d’agent de 7700 € à la charge des vendeurs.

Le mandat électronique était signé par la fille des demandeurs, Madame [T] [J].

L’agent immobilier en représentation du mandataire était Monsieur [X] [V].

Le 28 août 2020, un premier acheteur, Monsieur [Y] [W], signait un compromis de vente notarié en l’étude de Maître [A]. Le 09 mars 2021, il attestait qu’il avait effectué seul la visite du bien.

Postérieurement, le 06 octobre 2020, le notaire informait la mairie de la réalisation de la vente susmentionnée, afin de lui permettre, le cas échéant, d’exercer son droit de préemption.

Le 22 décembre 2020, l’Établissement Public Foncier du [Localité 4] EST (EPFGE) se substituait à l’acheteur Monsieur [Y] [W] en prenant un arrêté de préemption à hauteur du prix de 120 000 euros.

Le 09 février 2021, M. et Mme [J] envoyaient une lettre recommandée avec accusé de réception à REFLEXIMMO (devenu OPTIMHOME) indiquant leur souhait d’obtenir l’annulation du contrat de mandat.

Le 20 septembre 2021, ils envoyaient un nouveau courrier à la SAS OPTIMHOME aux fins de recevoir la communication de pièces.

Le 25 mai 2022, une procédure de conciliation était ouverte par les demandeurs.

La conciliation avait lieu le 27 juillet 2022 à [Localité 5], laquelle était diligentée par Monsieur [H] [U], conciliateur désigné. La SAS OPTIMHOME n’étant pas présente, un procès-verbal de carence était dressé par M. [U].

M. et Mme [J] estimaient devoir engager la responsabilité civile de la SAS OPTIMHOME devant le tribunal judiciaire de METZ pour obtenir annulation du mandat de vente outre des dommages et intérêts.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 mars 2024, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 03 avril 2024, Madame [N] [J] et Monsieur [E] [J] ont constitué avocat et ont assigné la société par action simplifiée OPTIMHOME prise en la personne de son représentant légal devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La société par actions simplifiée OPTIMHOME prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 16 septembre 2024.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée puis mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées au RPVA le 02 juin 2025, qui sont leurs dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, Madame [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J] de leur demande de dommage-intérêts chiffrée à la somme de 27700 €. demandent au tribunal de :

— REJETER l’entièreté des demandes sollicitées à titre reconventionnelle par la SAS OPTIMHOME ;

— DECLARER la demande de Monsieur et Madame [J] recevable et bien fondée ;

— CONSTATER que la SAS OPTIMHOME a commis une faute sur les demandeurs ;

— CONSTATER que la SAS OPTIMHOME est entièrement responsable du préjudice subi consécutivement à la faute commise ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SAS OPTIMHOME au paiement de dommages et intérêts à hauteur de la perte subie en raison de la diminution du prix de vente, accompagnée du montant des honoraires versés, soit 27.700 euros ;

— CONDAMNER la SAS OPTIMHOME au paiement de dommages et intérêts pour le préjudice moral et délictuel pour un montant de 3.000 euros ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— CONSTATER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [J] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SAS OPTIMHOME au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SAS OPTIMHOME aux entiers dépens.

Par des conclusions n°3, notifiées au RPVA le 05 mai 2025, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, la société par actions simplifiée OPTIMHOME, prise en la personne de son représentant légal demande au tribunal au visa des articles 1231-1 et suivants et 1241 du code civil de :

— DÉBOUTER purement et simplement les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER les époux [J] à verser à la SAS OPTIMHOME la somme de 3000 euros en réparation du préjudice subi du fait de cette procédure abusive et téméraire ;

— CONDAMNER les époux [J] à produire sous astreinte de 200 euros par jour à compter du jugement l’acte de vente définitif de leur bien ;

— CONDAMNER les époux [J] à verser à la SAS OPTIMHOME la somme de 7 700 euros en règlement de sa commission ou, à titre subsidiaire, à titre de dommages et intérêts en règlement de la clause pénale prévue au mandat ;

— CONDAMNER les époux [J] à verser à la SAS OPTIMHOME la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit comme manifestement incompatible avec la nature présente du dossier.

M. et Mme [J] entendent engager la responsabilité civile de la SAS OPTIMHOME pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

Au soutien de leurs demandes, M et Mme [J] font valoir que le mandat de vente électronique en date du 27 juillet 2020 au prix d’acquisition de 147 000 euros prévoyant 7,700 euros d’honoraires à la charge du vendeur, est entaché de nullité. Les demandeurs relèvent que le mandat de vente n’a pas été signé par eux, mais par leur fille, Mme [T] [J]. Ils n’ont pas fourni de procuration. M. et Mme [J] soutiennent que l’agent immobilier a demandé à leur fille de signer électroniquement à leur place alors qu’ils étaient en congés. Ils relèvent que l’agent immobilier est tenu à une obligation de loyauté et de diligence envers son client mandat. Ils ajoutent qu’étant donné que ce mandat ne leur a jamais été notifié, ils n’ont pu bénéficier de leur droit de rétractation de 14 jours (article L 221-18 du code de la consommation). Ils demandent la nullité du mandat de vente puisque leur consentement a été vicié.

En défense, la SAS OPTIMHOME répond que ce mandat a été signé par un processus électronique avec un dispositif sécurisé. De ce fait, le mandat n’a pas pu être signé par Mme [T] [J] sans le consentement et la collaboration des demandeurs. Elle soutient que le mandat de vente en date du 27 juillet 2020, avec les honoraires de 7,700 euros explicitement indiqués, n’est entaché d’aucune irrégularité de sorte qu’il est parfaitement valide.

Sur la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier, au visa de l’article 1231-1 du code civil, M et Mme [J] se prévalent d’un dommage résultant de l’inexécution du contrat. Ils affirment que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de moyen envers le vendeur. Les demandeurs font valoir que la responsabilité de l’agent peut être engagée si celui-ci commet une faute dans l’exercice de son activité causant un préjudice au mandant. Concernant la faute commise par l’agent, ils relèvent que « les errances de l’agent immobilier, son absence de disponibilité, l’absence de visites et la non-négociation du prix de vente » a engendré une baisse du prix de leur bien à hauteur de 20 000 euros. Ils affirment que l’agent immobilier a manqué aux diligences pourtant attendues de la part d’un professionnel. Les demandeurs en déduisent que l’agent immobilier a commis une faute au sens de l’article 1231-1 du code civil.

Par ailleurs, M et Mme [J] ajoutent que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil. Ils relèvent que l’agent immobilier n’a pas indiqué toutes les informations nécessaires à l’acheteur potentiel, notamment concernant l’éviction de l’acheteur initial du compromis de vente au profit de l’EPFGE.

Sur la faute commise par l’agent immobilier, la SAS OPTIMHOME réplique :

— que l’agent immobilier s’est toujours rendu disponible en informant de façon continue les demandeurs de l’avancée de la cession, en raison des nombreux textos échangés entre eux ;

— que les visites se sont déroulées sans la présence de l’agent en raison du refus des preneurs du local, ce dont les demandeurs avaient connaissance ;

— que les demandeurs ne peuvent sérieusement reprocher à l’agent sa non négociation de prix du bien étant donné que le prix proposé était définitivement non négociable et qu’il faisait suite à une évaluation de France Domaine ;

— que l’agent immobilier a répondu à ses obligations d’informations, notamment par l’envoi d’un courrier en date du 29 juillet 2020 informant les preneurs de l’intention des époux [J] de vendre le local au prix de 147 000 euro comprenant les honoraires de l’agence, soit 7 700 euros.

— qu’au sujet de la préemption, l’agent immobilier demandait à M. et Mme [J] de se renseigner auprès du notaire en charge du dossier au vu de sa fonction.

La société défenderesse affirme que l’agent immobilier n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité contractuelle puisqu’il a parfaitement exécuté ses obligations.

S’agissant de leurs préjudices, M et Mme [J] font valoir, qu’en dépit d’un contrat de vente définitif transmis, le préjudice subi est de :

—  20 000 euros sur le prix de vente initialement prévu ;

— une rétention injustifiée de la somme de 7 700 euros pour les honoraires de l’agence ;

— des troubles d’ordre moral concernant la gestion conflictuelle du dossier,

Soit un total de 27 700 euros.

Également, les demandeurs sollicitent un préjudice délictuel sur le fondement de l’article 1240 du code civil, résultant du comportement fautif de l’agent immobilier, outre des messages injurieux reçus par SMS. M et Mme [J] relèvent que le comportement de l’agent impliquant des propos injurieux tenus envers les demandeurs, la pression psychologique subie et la situation de vulnérabilité créée constituent un préjudice moral. A ce titre, les demandeurs sollicitent une indemnité de 3000 euros en réparation.

La SAS OPTIMHOME réplique que l’acte de vente définitif n’a pas été transmis par les demandeurs. De ce fait, elle soutient que le préjudice matériel ne peut être caractérisé puisque soit la vente n’a pas été actée, soit elle l’a été en évinçant l’agence immobilière. Elle ajoute que le lien de causalité entre le potentiel préjudice de la perte de 20 000 euros et la prétendue faute de l’agent n’est pas caractérisé à défaut d’éléments probants.

La défenderesse appuie également son raisonnement sur l’article R 213-10 du code de l’urbanisme en indiquant que le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour notifier au propriétaire du droit de préemption soit son acceptation pure et simple, soit en acceptant que le prix est fixé par la juridiction compétente, soit en refusant l’aliénation. La SAS OPTIMHOME soutient qu’elle ne peut être tenue pour responsable du fait que l’EPFGE exerce son droit de préemption. Elle ajoute que les demandeurs ne peuvent solliciter le remboursement de la somme de 7 700 euros puisque celle-ci n’a jamais été versée à l’agence immobilière.

Sur le préjudice moral, la SAS OPTIMHOME indique que l’expéditeur des SMS injurieux n’est pas identifié. Elle ajoute que les parties ont toujours usé d’un langage familier et que si l’agent était effectivement l’expéditeur des textos, alors il a agi de manière indépendante, sans lien de subordination avec la SAS OPTIMHOME qui, par conséquent, ne peut pas être tenue pour responsable des messages litigieux.

Par ailleurs, au visa de l’article 1241 du code civil, la SAS OPTIMHOME soutient que la procédure initiée par les demandeurs est abusive. La défenderesse fait valoir que l’assignation n’a ni fondement, ni motif. Elle ajoute que les époux [J] ont usé d’une voie de droit et contribuent à l’engorgement des tribunaux. Elle sollicite sur ce fondement la condamnation des époux à verser la somme de 3000 euros à la SAS OPTIMHOME.

Les demandeurs répliquent qu’ils ont légitimement saisi la juridiction, dans le cadre d’un contentieux sérieux avec des éléments probants. Ils contestent le fait que la procédure puisse être considérée comme abusive et demande le rejet de l’indemnité de 3000 euros demandée sur ce fondement.

A titre reconventionnel, la défenderesse sollicite la condamnation des époux à lui verser la somme de 7 700 euros, soit au titre de sa commission, soit à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la clause pénale prévue au mandat. La SAS OPTIMHOME affirme que si la vente n’est pas actée alors elle ne peut recevoir une commission conformément à l’article 6 I de la loi Hoguet. En revanche, si l’agence se retrouve évincée de la vente, alors elle peut solliciter des dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au contrat. Elle ajoute qu’il est admis en jurisprudence que la demande de dommages et intérêts puisse être à la hauteur du montant de la commission prévue, en l’espèce, soit 7 700 euros. La défenderesse soutient qu’elle a sollicité à plusieurs reprises auprès des demandeurs l’envoi de l’acte de vente définitif, en vain. De ce fait, elle sollicite la somme de 7 700 euros au titre de sa commission, ou le cas échéant, en dommages et intérêts.

La SAS OPTIMHOME demande que l’exécution provisoire soit écartée en raison de la nature du dossier.

Chacune des parties a présenté une demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Les diverses demandes de « constater » qui figurent au dispositif des conclusions de M. et Mme [J] ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Selon article 5 du code de procédure civile, « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

1°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

a) Sur la réparation du préjudice matériel

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il est constant que Mme [N] [J] et M. [E] [J] ont conclu avec la société REFLEXIMMO, désormais la société OPTIMHOME, un premier mandat de vente exclusif au format papier, le 22 juillet 2020, destiné à permettre la vente d’un local commercial situé sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Le prix de vente mentionné est de 147.500 € en ce compris des honoraires dus au mandataire de 7500 € à la charge des vendeurs.

Les parties produisent un second mandat de vente exclusif n°27968 du 27 juillet 2020 sous la forme électronique portant sur la vente du même bien immobilier pour un montant de 147.700 euros en ce compris des honoraires dus au mandataire de 7700 € à la charge des vendeurs.

A la suite d’un arrêté n°2020/115 pris le 22 décembre 2020 par M. Le Directeur général de l’Etablissement Public Foncier du [Localité 4] Est (EPFGE), ce dernier décidait d’exercer le droit de préemption urbain dont il est titulaire ou délégataire sur le bien mis en vente par M. et Mme [J] au prix de 120.000 € HT, cette décision étant notifiée aux propriétaires.

M. et Mme [J] font grief à l’agent immobilier d’avoir commis une faute lors de la négociation du bien confié de sorte qu’ils estiment avoir subi un préjudice de 20.000 € (140.000 € nets – 120.000 € nets) outre 7.700 € de commission d’agence soit 27.700 €.

Si M. et Mme [J] estiment que le second mandat n°27968 serait vicié pour défaut de consentement, force est de constater qu’ils n’ont saisi le tribunal d’aucune demande en annulation au regard du dispositif de leurs dernières conclusions.

Par acte notarié portant la référence A 2020 00336/AC, fait à [Localité 6] (MOSELLE), le 28 août 2020, M. et Mme [J] ont signé avec M. et Mme [W] un compromis de vente de l’immeuble en cause au prix de 147.700,00 €.

Il résulte de la page 18, paraphée par M. et Mme [J], une clause portant sur la rémunération du mandataire à la charge du vendeur qui mentionne :

« Les parties reconnaissent :

1) Que les présentes ont été négociées par l’agence « REFLEXIMMO » titulaire de la carte professionnelle en vertu du mandat qui lui a été donné ;

2) Que la mission qui lui a été confiée par ce mandat se trouve terminée par la signature des présentes ;

3) Qu’en conformité de ce mandat, il lui a été accordé par son mandant, à titre irréductible, la somme, TVA incluse, de 7.700,00 €, à titre de rémunération, due par le vendeur.

Cette rémunération ne deviendra exigible qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente et sera prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur. (…) »

Il résulte d’une part de cette clause que M. et Mme [J] ont entendu donner quitus au mandataire de sa gestion parvenue à son achèvement.

Il ressort d’autre part que la vente au prix de 147.700,00 et les honoraires de 7.700 € correspondent exactement aux conditions du mandat électronique n°27968 du 27 juillet 2020.

En signant le compromis de vente, M. et Mme [J] ont ainsi confirmé la bonne exécution du mandat confié au mandataire.

Il ressort encore de l’offre de M. [W] le 04 août 2020 que celle-ci a été formulée dans un temps très court suivant le mandat confié à l’agent immobilier et que cette offre a été faite au prix du mandat soit 147.700,00 €.

Au regard des délais très rapides dans lesquels l’offre a été présentée, du prix de vente, qui correspondait à celui attendu par les vendeurs, et de la date du compromis de vente intervenu le 28 août 2020, le mandataire établit avoir fait diligence pour vendre le bien dans les meilleures conditions possibles.

Au vu de telles circonstances, M. et Mme [J] ne démontrent pas que l’agent immobilier pourrait se voir reprocher des « errances », une « absence de disponibilité » ou une « absence de visite » ce qui est infirmé par les circonstances des faits.

Dans ces conditions, M. et Mme [J] échouent à rapporter la preuve d’une faute du mandataire.

S’agissant du devoir de conseil au sujet de l’éviction de l’acheteur initial, à savoir les époux [W], il résulte du compromis de vente, en page 19, que M. et Mme [J] ont donné mandat au notaire pour «procéder à toutes notifications utiles et nécessaires à la réalisation de l’acte de vente, notamment aux titulaires de tout droit de préemption. »

Si, à la suite de la « déclaration d’intention d’aliéner ou demande d’acquisition d’un bien soumis à l’un des droits de préemption prévus par le code de l’urbanisme » faite par le notaire, Maître [A], le 30 septembre 2020, l’EPFGE a entendu exercer le droit de préemption urbain, cela ne saurait caractériser une quelconque faute imputable à la société OPTIMHOME.

En effet, le prix de vente mentionné dans l’arrêté n°2020/115 résulte de l’avis de France Domaine n°2020-433V0679 en date du 18 décembre 2020, fixant la valeur vénale du bien à la somme de 120.000 HT situation locative occupée.

Il ne résulte donc pas d’une négociation avec l’agence immobilière mandatée par M. et Mme [J].

Il sera relevé ensuite que l’agent immobilier n’est pas intervenu comme rédacteur du compromis de vente de sorte qu’il n’a pas réalisé la déclaration d’intention d’aliéner.

Or c’est une telle déclaration, dont il a été rappelé qu’elle a été faite par le notaire, qui déclenche l’exercice éventuel du droit de préemption urbain.

Dès lors que la mission de l’agent immobilier, intervenu en tant que simple négociateur, a cessé au moment de la signature du compromis de vente, M. et Mme [J] ne peuvent sérieusement lui reprocher un manquement à son obligation d’information ou de conseil ayant eu pour conséquence une baisse du prix de vente laquelle résulte non pas de son fait mais d’une décision administrative tirée d’un arrêté n°2020/115 pris le 22 décembre 2020 par M. Le Directeur général de EPFGE, laquelle s’impose aux propriétaires.

A défaut de l’exercice du droit de préemption par l’EPFGE, M. et Mme [J] auraient bénéficié du prix de vente négocié par l’agence immobilière au mieux de leurs intérêts.

Si M. et Mme [J] invoquent un défaut d’accompagnement du mandataire pour le dossier de l’EPFGE, pour autant ils ne justifient pas lui avoir donné un quelconque mandat à ce titre et s’ils mentionnent avoir « envisagé un contentieux » force est de constater que M. et Mme [J] ne soutiennent ni même n’allèguent avoir contesté la décision administrative devant la juridiction compétente à savoir le juge de l’expropriation comme il est dit à l’article R. 213-10 du code de l’urbanisme.

Enfin si M. et Mme [J] demandent, même à titre de dommage-intérêts, remboursement de la somme de 7700 €, correspondant à la commission, ils échouent à démontrer qu’ils l’auraient effectivement payée ce qui est formellement contesté par la société défenderesse.

Il y a lieu en conséquence de débouter Madame [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J] de leur demande de dommages-intérêts chiffrée à la somme de 27700 €.

b) Sur la réparation du préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, M. et Mme [J] demandent réparation en raison de « propos dégradants, d’une atteinte au respect et à la considération dus aux clients, à la pression psychologique subie et de la perte de confiance dans une situation de vulnérabilité » qu’ils auraient subis.

L’article 768 du code de procédure civile définit ce que doit être le contenu des conclusions soumises au Tribunal et différencie d’une part les prétentions et, d’autre part, les moyens de fait et de droit.

Ainsi, dans la discussion, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Au cas présent, dans la discussion, M. et Mme [J] ne se livrent à aucune démonstration pour établir, en ce qui concerne chacun des griefs invoqués, la faute qu’ils reprochent à l’agence immobilière, le préjudice qui en découlerait et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En raison de leur défaillance dans la charge de la preuve leur incombant, il y a lieu de débouter Madame [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J] de leur demande de dommages-intérêts chiffrée à la somme de 3000 €.

2°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

a) Sur la procédure abusive

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Vu l’article 1240 du code civil ;

Il appartient à toute juridiction, y compris en référés, de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie au procès.

Néanmoins le seul fait pour M. et Mme [J] de défaillir en leur action ne suffisant pas à caractériser un abus susceptible de causer à la défenderesse un préjudice réparable, il convient de débouter la société OPTIMHOME de sa demande de ce chef.

b) Sur le paiement de la commission et de la clause pénale

Il ressort du mandat de vente exclusif de vente du 27 juillet 2020, en son article 5, que les parties avaient convenu d’honoraires dus au mandataire à hauteur de 7700 €.

Néanmoins la rémunération due au mandataire ne devient exigible qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente caractérisant l’effectivité de la conclusion de l’opération.

La déclaration d’intention d’aliéner, que la société OPTIMHOME produit dans son dossier (sa pièce n°7), mentionne en page 2, « Si commission, montant : [case cochée] 7.700 € ».

Dès lors que le titulaire du droit de préemption est tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, seul l’EPFGE doit le paiement de la commission d’agence (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Mai 2021 – n°19-25.226).

La commission est due même si la préemption intervient à un prix inférieur à celui fixé dans la convention des parties (Cour de Cassation, 1ère chambre Civile, 24 janvier 2006 n°02-18.746).

Si la société OPTIMHOME réclame condamnation des époux [J] à leur communiquer l’acte de vente définitif, cette demande n’apparaît pas justifiée dans la mesure où la demanderesse ne démontre pas avoir réclamé le paiement à l’EPFGE de la commission, alors que la décision de préemption remonte à décembre 2020, ni avoir a fortiori subi un refus de cet établissement public, y compris en raison d’une renonciation à aliéner.

Il y a donc lieu de débouter la société OPTIMHOME de ce chef de demande.

La société OPTIMHOME sollicite le paiement de la commission de 7700 € à M. et Mme [J] en vertu du mandat et, subsidiairement, à titre de dommages-intérêts en règlement de la clause pénale prévue au contrat.

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire / Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. / Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite./ Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Selon les termes du mandat de vente exclusif du 27 juillet 2020, à l’article 12, il est prévu une clause pénale qui peut être réclamée par l’agence à ses mandants dans l’un des cas limitatifs qu’elle énonce.

En l’espèce, la société OPTIMHOME ne justifie pas de l’application au présent litige des cas a) b) c ) ou d), dès lors que M. et Mme [J] ont justifié avoir signé un compromis de vente avec le candidat acquéreur que l’agence leur avait présenté, qu’elle ne démontre pas que le bien ait été vendu depuis lors à un tiers et que le refus de vente à ce dernier candidat ne résulte pas de leur volonté mais du droit de préemption qui leur a été imposé par l’EPFGE.

Il s’ensuit que la clause pénale ne saurait être valablement invoquée par l’agence.

Compte tenu du fait que l’intervention de l’EPFGE résulte du droit de préemption urbain du code de l’urbanisme, M. et Mme [J] n’ont commis aucune faute qui justifie le paiement de la clause pénale à titre de dommages-intérêts.

Il y a donc lieu de débouter la SAS OPTIMHOME prise en la personne de son représentant légal de sa demande en paiement de la somme de 7700 € tant à titre de commission que de clause pénale.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J], qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à régler à la SAS OPTIMHOME prise en la personne de son représentant légal chacun la somme de 2500 € (5000 € au total) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Mme [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 03 avril 2024.

Aucune considération ne commande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J] de leur demande de dommages-intérêts chiffrée à la somme de 27700 € ;

DEBOUTE Madame [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J] de leur demande de dommages-intérêts chiffrée à la somme de 3000 € ;

DEBOUTE la SAS OPTIMHOME de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE la SAS OPTIMHOME prise en la personne de son représentant légal de sa demande de production sous astreinte par M. et Mme [J] de l’acte de vente définitif de leur bien immobilier;

DEBOUTE la SAS OPTIMHOME prise en la personne de son représentant légal de sa demande en paiement de la somme de 7700 € tant à titre de commission que de clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J] aux dépens ainsi qu’à régler à la SAS OPTIMHOME prise en la personne de son représentant légal chacun la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [N] [J] née [R] et Monsieur [E] [J] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, laquelle n’a pas lieu d’être écartée.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 par Monsieur Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Greffier Le Président