AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00566 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTBZ

Minute JCP n° 242/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [T] [N]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER lors des débats : Marc SILECCHIA

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 avril 2024 prenant effet à compter du 1er mai 2024 , la société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST a consenti à Madame [T] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 483,54 euros ainsi que 101,70 euros de provisions les charges.

Le 26 mai 2025, la S.A. VIVEST a fait signifier à Madame [T] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4562,75 euros, et d’avoir à produire l’attestation d’assurance ;

Par exploit du 19 septembre 2025 remis à étude, la S.A. VIVEST a fait assigner Madame [T] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz afin de voir :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de Madame [T] [N] et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au livre IV du code de procédure civile, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [T] [N] à titre provisionnel au paiement de la somme de 6 517,38 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [T] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 567,75 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Condamner Madame [T] [N] à payer à la S.A. VIVEST la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [T] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 26 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience, la S.A. VIVEST, représentée par son conseil a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance locative à la somme de 10 156,15 euros selon décompte édité en date du 10 février 2026.

En défense, Madame [T] [N] , quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.(…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 26 mai 2025.

En outre, par courrier daté du 25 novembre 2024 et réceptionné le 4 décembre 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 19 septembre 2025.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 23 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, Le locataire est obligé : g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9.2) qui prescrit un délai d’un mois pour produire l’attestation d’assurance, et le commandement visant cette clause résolutoire a été signifié à la locataire le 26 mai 2025.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs a été produite dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 juin 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. VIVEST produit un décompte actualisé au 10 février 2026 aux termes duquel Madame [T] [N] lui doit la somme de 10 156,15 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026.

Madame [T] [N], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [T] [N] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la S.A. VIVEST la somme de 10 156,15 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4562,75 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [T] [N] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [T] [N] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 27 juin 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 483,54 euros outre 101,70 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [T] [N] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 10 156,15 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 juin 2025.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [T] [N], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 26 mai 2025, de l’assignation du 19 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 23 septembre 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [T] [N], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la S.A. VIVEST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [T] [N].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 18 avril 2024 prenant effet à compter du 1er mai 2024 entre la société d’HLM VIVEST devenue la S.A. VIVEST et Madame [T] [N] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 27 juin 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [T] [N] à payer à la S.A. VIVEST la somme de 10 156,15 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 4562,75 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [T] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

ORDONNONS à Madame [T] [N] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [N] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. VIVEST pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [T] [N] à payer à la S.A. VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 483,54 euros augmentée de 101,70 euros pour les charges à compter du 27 juin 2025 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 10 156,15 euros outre intérêts à laquelle Madame [T] [N] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 27 juin 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [T] [N] à payer à la S.A. VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [N] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 26 mai 2025, de l’assignation en référé du 19 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 23 septembre 2025  ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice Présidente, assistée de M^me KLEIN, greffier ;

Le greffier La Vice Présidente