AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 MAI 2026

N° RG 25/00756 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LYCB

Minute JCP n° 349/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. MDM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie MARCHEGAY, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [P] [Q]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [Y] épouse [Q]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MARCHEGAY (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 août 2019 prenant effet au 01 août 2019, la S.C.I. MDM a consenti à Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] – [Localité 1] [Adresse 5] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 680 euros outre 40 euros de provision pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.C.I. MDM a fait signifier à Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] le 11 juillet 2025 un commandement d’une part de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 17.753,64 euros et d’autre part de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025 remis respectivement à personne et à personne présente, la S.C.I. MDM a fait assigner Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, aux fins de voir :

constater que le contrat de bail à effet au 01 août 2019 se trouve résilié de plein droit ; condamner les défendeurs à libérer l’appartement de leurs personnes, des biens ainsi que tout occupant de leurs chefs ; dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique dans les délais en vigueur ; condamner solidairement, au besoin in solidum, les défendeurs à leur payer à titre de provision : * en deniers ou quittance la somme de 19 077,64 euros représentant le montant de l’arriéré de loyer, et provision sur charges au 25 août 2025, sous réserve des règlements ou des loyers survenus ultérieurement ;

* en deniers ou quittance la somme de 750 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 11 septembre 2025 ;

* la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer en date du 11 juillet 2025, d’un montant de 254,38 euros, outre les frais de notification du commandement à la CCAPEX d’un montant de 24,90 euros.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. MDM fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A l’audience, la S.C.I. MDM représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

En défense, Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q], quoique régulièrement assignés, n’étaient ni présents ni représentés, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

L’affaire était mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 11 juillet 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 10 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 11 décembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 11 juillet 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 17 753,64 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 septembre 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.C.I. MDM produit un décompte arrêté au 25 août 2025 aux termes duquel Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] lui doivent la somme de 19 077,64 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’août 2025.

Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q], qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette.

En outre, sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, aux termes du contrat de location conclu 29 août 2019 prenant effet le 01 août 2019,

Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] agissent solidairement entre eux; il est également stipulé que chacun des époux sera tenu solidairement des obligations découlant du présent contrat.

En conséquence, Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à payer à la S.C.I. MDM la somme de 19.077,64 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échus au 25 août 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] n’ont pas comparu à l’audience, leur situation et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées ; le juge n’est ainsi pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets, et l’expulsion de Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 12 septembre 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 680 euros outre 40 euros de provisions pour les charges. Le montant sera révisé conformément au bail.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 19.077,64 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 12 septembre 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q], parties perdantes, supporteront la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025, de l’assignation du 10 décembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 décembre 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation à payer à la S.C.I. MDM la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 29 août 2019 prenant effet le 01 août 2019 entre la S.C.I. MDM et Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] concernant le logement situé [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 7] [Localité 3] sont réunies à la date du 12 septembre 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] à payer à la S.C.I. MDM la somme de 19 077,64 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’août 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 4] – [Localité 1] [Adresse 7] [Localité 4] [Adresse 8] ;

ORDONNONS à Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.C.I. MDM pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] à payer à S.C.I. MDM une indemnité mensuelle d’occupation fixée, à la date de l’assignation, à la somme de 680 euros augmentée de 40 euros pour les provisions sur charges, et ce, à compter du 12 septembre 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux;

CONDAMNONS in solidum Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] à payer à la S.C.I. MDM la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [L] [Y] épouse [Q] et M. [P] [Q] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025, de l’assignation en référé du 10 décembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 décembre 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente