AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00101 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGDN

Minute JCP n° 357 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [L] [W]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [V] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER lors des débats : Nathalie ARNAULD

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 19 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 février 2017, Monsieur [L] [W] représenté par la S.A.S. CABINET BENEDIC, a consenti à Madame [V] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 350 euros ainsi que 125 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [L] [W] a fait signifier à Madame [V] [C] le 08 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.538,85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 04 février 2025, remis à étude, Monsieur [L] [W] a fait assigner Madame [V] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de son assignation, Monsieur [L] [W] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [V] [C] ;Condamner Madame [V] [C] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8.088,80 euros suivant décompte actualisé du 18 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; Condamner Madame [V] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 380,55 euros, soit égale au montant actuel du loyer révisé, outre les charges pour un montant de 125 euros, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur, au prorata temporis de l’occupation, ladite indemnité d’occupation étant révisée annuellement selon les modalités fixées au bail régularisé entre les parties ; Débouter le défendeur de l’intégralité de ses éventuelles demandes, en ce compris toute demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire,

Dire et juger que les sommes qui seront versées par le preneur s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoire courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, et enfin sur les causes du commandement visant la clause résolutoire ; Dire et juger qu’à défaut de paiement par le preneur des loyers, charges et accessoires courants, et /ou de respecter les modalités de paiement échelonné fixés dans la décision à intervenir, le jeu acquis de la clause résolutoire reprendra plein effet, entrainant, outre la déchéance du terme, l’expulsion du preneur ;

En toute hypothèse,

Condamner Madame [V] [C] à régler à Monsieur [L] [W] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [V] [C] à régler à Monsieur [L] [W] les entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire du 08 octobre 2024 ; Rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécutoire provisoire de droit

A l’audience, [L] [W], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

En défense, Madame [V] [C], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 21 juillet 2025, prorogé au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 08 octobre 2024, et une copie été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 octobre 2024 , soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 04 février 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 06 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 06 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 15) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 08 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3.538,85 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 09 décembre 2024 .

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Monsieur [L] [W] produit un décompte actualisé au 18 juin 2025 aux termes duquel Madame [V] [C] lui doit la somme de 8.088,80 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de juin 2025.

Madame [V] [C], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [V] [C] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 8088,80 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3538,85 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [V] [C] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [V] [C] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [V] [C] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [V] [C] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [V] [C] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 09 décembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 350 euros outre 125 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [V] [C] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 8088,80 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 09 décembre 2024.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [V] [C], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024, de l’assignation du 04 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 février 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [V] [C], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à [L] [W] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [V] [C].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 22 février 2017 entre Monsieur [L] [W] et Madame [V] [C] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 09 décembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [V] [C] à payer à [L] [W] la somme de 8 088,80 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2024 sur la somme de 3538,85 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [V] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à Madame [V] [C] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [C] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [L] [W] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [V] [C] à payer à Monsieur [L] [W] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 350 euros augmentée de 125 euros à compter du 09 décembre 2024, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 8088,80 euros, outre intérêts à laquelle Madame [V] [C] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 09 décembre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [V] [C] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024, de l’assignation en référé du 04 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 06 février 2025  ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025 et signé par Lisa KIBANGUI, Juge, et Amélie KLEIN, Greffière.

La greffière La juge