N° RG 24/06465 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4RA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 9]

11ème civ. S3

N° RG 24/06465 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M4RA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Elise GENERET

M^e Emmanuel JUNG

M^e Esther OUAKNINE

+ Madame [D]

Le 11 septembre 2025

Le Greffier

M^e Elise GENERET

M^e Emmanuel JUNG

M^e Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [X] [U]

née le 18 Janvier 1950 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître HARMES

substituant Maître Esther OUAKNINE,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 69

DÉFENDEURS :

Madame [W] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par sa mère Madame [K] [D]

munie d’un pouvoir

Monsieur [G] [S]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Elise GENERET,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 212

Monsieur [J] [S]

[Adresse 1] [Adresse 13]

[Localité 11]

non comparant, non représenté

Monsieur [A] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Emmanuel JUNG,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19/07/2021, Madame [X] [U] a donné à bail à Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 779,59€ et une provision sur charges de 50 €.

Par acte daté du 17/07/2021, Monsieur [A] [H] s’est porté caution de [W] [D].

Par acte daté du 19/07/2021, Monsieur [J] [S] s’est porté caution de [G] [S].

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15/11/2023.

Après enquête effectuée le 03/02/2023, le service Hygiène et Santé Environnementale de la Ville de [Localité 14], sollicité par les locataires, a conclu à la non-décence du logement.

Par courrier du 03/12/2023, Madame [X] [U] a contesté les conclusions du service Hygiène et Santé Environnementale de la Ville de [Localité 14].

Par assignation délivrée le 29/05 aux locataires, les 04/06 et 05/06/2024 aux cautions, Madame [X] [U] a fait citer Madame [W] [D], Monsieur [G] [S], Monsieur [A] [H] et Monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Strasbourg aux fins de notamment de voir constater que le contrat de bail est résilié de plein droit à compter du 16/01/2024, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, et en conséquence, ordonner l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire avec les cautions au paiement d’un arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les frais et dépens de la procédure.

Les locataires ont quitté les lieux le 04/06/2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19/11/2024.

Monsieur [G] [S] et Monsieur [A] [H] ont constitué avocat.

Après renvois et établissement d’un calendrier de procédure, l’affaire a été examinée à l’audience du 03/06/2025.

Madame [X] [U], Monsieur [G] [S] et Monsieur [A] [H] étaient représentés par leur conseil. Madame [W] [D] était représentée par sa mère, Madame [K] [D], munie d’un pouvoir spécial.

Cité à domicile, Monsieur [J] [S] n’a pas comparu.

La partie demanderesse a développé ses conclusions du 23/04/2025 et a sollicité de :

DÉCLARER, JUGER ET CONSTATER que le contrat de bail liant les parties est résilié de plein droit à compter du 16 janvier 2024.

REJETER les demandes et conclusions de Madame [D], Monsieur [S] et Monsieur [H]

En conséquence,

PRENDRE ACTE que Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S] ont quitté le logement qu’ils occupaient [Adresse 6]

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S], Monsieur [H] [A] et Monsieur [J] [S] à verser la somme de 1615,00€ à titre des arriérés locatifs à la date du 15 JANVIER 2024.

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par les consorts [P] à la somme de 829,59 €, à compter du 15 janvier 2024, soit un total de 3.318 € pour la période allant du 5 février 2024 au 5 mai 2024.

DÉDUIRE de cette somme les versements effectués pendant ladite période, à savoir 1.285 € versés par les consorts [P] et 666 € versés par la CAF, soit un total de 1.951 €, de sorte qu’ils restent redevables de la somme de 1.367 €.

CONDAMNER solidairement les consorts [P] ainsi que leurs cautions, Monsieur [H] et Monsieur [S], à verser la somme de 110 € au titre de l’indemnité d’occupation au prorata du mois de juin 2024.

DIRE que ladite indemnité d’occupation portera intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S], Monsieur [H] [A] et Monsieur [J] [S] à payer à la partie demanderesse un montant de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S], Monsieur [H] [A] et Monsieur [J] [S] à payer à la partie demanderesse un montant de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

Les CONDAMNER SOLIDAIREMENT aux entiers frais et dépens de la présente procédure, incluant les frais du commandement délivrés par la SELARL EXACT, commissaires de justice.

A TITRE SUBSIDIAIRE

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail liant les parties

En conséquence,

PRENDRE ACTE que Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S] ont quitté le logement qu’ils occupaient [Adresse 6]

CONDAMNER solidairement Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S], Monsieur [H] [A] et Monsieur [J] [S] à verser la somme de 2982,36 € à titre des arriérés locatifs arrêté à la date du 30 mai 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation

FIXER à la somme de 829,59 € l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du prononcé de la résiliation

CONDAMNER solidairement les consorts [P] ainsi que leurs cautions, Monsieur [H] et Monsieur [S], à verser la somme de 110 € au titre de l’indemnité d’occupation au prorata du mois de juin 2024

DIRE que ladite indemnité d’occupation portera intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S], Monsieur [H] [A] et Monsieur [J] [S] à payer à la partie demanderesse un montant de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S], Monsieur [H] [A] et Monsieur [J] [S] à payer à la partie demanderesse un montant de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

Les CONDAMNER SOLIDAIREMENT aux entiers frais et dépens de la présente procédure, incluant les frais du commandement délivrés par la SELARL EXACT, commissaires de justice.

Reprenant ses conclusions du 23/05/2025, Monsieur [G] [S] a demandé de :

CONSTATER que le bail a valablement été résilié par Monsieur [S] et Madame [D] avec effet au 4 juin 2024

FIXER le montant du loyer dû par Monsieur [S] et Madame [D] à tel montant qu’il plaira au Tribunal conformément aux données de l’observatoire des loyers

CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Monsieur [S] la moitié de la part des loyers indument perçue

CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Monsieur [S] la moitié des charges indument perçues, soit la somme de 600 €

DEBOUTER Madame [U] de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNER Madame [U] à verser à Monsieur [S] la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

CONDAMNER Madame [U] à verser à Monsieur [S] la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral

CONDAMNER Madame [U] à restituer à Monsieur [S] la moitié du dépôt de garantie, soit la somme de 367,65 €, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard divisée par deux

En cas de condamnation de Monsieur [S], ORDONNER la compensation des créances

CONDAMINER Madame [U] à verser à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à M^e GENERET en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de renonciation à l’aide juridictionnelle.

Madame [W] [D] a repris ses écritures datées du 19/05/2025 et a demandé de :

CONSTATER la nullité des commandements de payer du 15/11/2023 délivrés par Madame [U] aux locataires et à leur caution respective

DEBOUTER Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

A TITRE RECONVENTIONNEL : CONSTATER :

— la nullité de la procédure d’expulsion

— la caducité du bail pour défaut de DDT ou à défaut FIXER des dommages-intérêts pour préjudice subi

— la nullité des révisions de loyers, à défaut de les recalculer avec les bons indices

— les manquements contractuels de la bailleresse, professionnelle de la location et en tirer toutes conclusions

l’indécence du logement et en tirer toutes conclusions

l’absence de régularisation annuelle des charges locatives et de fournir des justificatifs

— la non-restitution du dépôt de garantie depuis le 04/06/2024

— le non-respect de la législation portant sur le bail d’habitation par un bailleur professionnel depuis 1998

VOIR FIXER le loyer au 01/08/2021 (au lieu des 735€/mois) pour non-respect du plafonnement des loyer en zone tendue de [Localité 14] ou à défaut à FIXER le loyer à 576€ par mois selon l’Observatoire des loyers puis à RÉDUIRE le loyer fixé par vos soins pour défaut de diagnostics immobiliers, manquements contractuels et légaux, indécence, etc.

CONDANNER Mme [U] à :

Rembourser à Mme [D] et M. [S] pour moitié chacun les loyers indus notamment pour non-respect de la zone tendue de [Localité 14], pour défaut de diagnostics immobiliers, pour manquements contractuels et légaux, etc.

Rembourser à Mme [D] et M. [S] pour moitié chacun l’intégralité des charges locatives payées pour absence de remise de justificatifs et de régularisation des charges mensuelles

Restituer à Mme [D] la moitié du dépôt de garantie de 735€ soit 367.65€ majorée d’une somme égale à 10 0/0 du loyer mensuel pour chaque mois de retard

Payer à Mme [D] la somme de 5 000 euros au titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance

Payer à Mme [D] la somme de 5 000 euros au titre de dommages-intérêts pour préjudice moral

Payer à Mme [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Aux entiers frais et dépens de l’instance y compris le coût du commandement, de la signification de la décision à venir.

Payer une ou plusieurs amendes pour non-respect de la législation du bail d’habitation non meublé et/ou pour procédure abusive et abus d’agir en justice

DIRE qu’il y aura compensation entre les éventuelles sommes dues par les locataires et celles dues par la bailleresse et à titre subsidiaire, si par extraordinaire, les locataires étaient débiteurs, qu’il leur soit accordé des délais de paiement.

Enfin, se référant à ses conclusions datées du 23/05/2025, Monsieur [A] [H] a demandé de :

Déclarer nul et de nul effet l’acte de cautionnement du 17/07/2021

Débouter la demanderesse de toutes ses demandes formulées à son encontreA titre subsidiaire, constater l’absence de bien-fondé des demandes formulées à l’encontre des locataires et débouter la demanderesse de toutes ses demandes formulées à son encontre, en sa qualité de cautionA titre infiniment subsidiaire, limiter la condamnation au seul loyer principal à l’exclusion des charges, de toute indemnité d’occupation et de toute demande de condamnation au titre de la résistance abusive des locatairesDébouter la demanderesse de ses demandes formulées au titre de la résistance abusive à son encontre,En tout état de cause, condamner la demanderesse à lui verser 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il soutient que l’acte de cautionnement ne comporte ni la mention de l’article 2297 du code civil, ni la mention de la renonciation au bénéfice de discussion et de division, ni les conditions de révision du loyer telles qu’elles figurent au contrat de bail de sorte qu’il est nul, sans qu’il ait à faire la démonstration d’un quelconque grief.

A titre subsidiaire, il indique qu’il reprend à son compte l’intégralité des conclusions des locataires concernant l’absence de bien-fondé des demandes formulées par Madame [U].

A titre infiniment subsidiaire, il ajoute que le cautionnement est limité au paiement du loyer de 735 € à l’exclusion des charges et indemnités d’occupation.

Il convient de se reporter aux écritures susvisées des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions respectives.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il est statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 11/09/2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à « constater », « dire » ou encore « donner acte » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la nullité des commandements de payer

Les parties défenderesses invoquent la nullité du commandement de payer, en l’absence de décompte de la dette, en raison d’une erreur sur le montant du loyer, de l’absence de mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ainsi que la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce :

« I- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. »

Le contrat de bail signé le 19/07/2021 stipule que le loyer est payable d’avance avant le 5 de chaque mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Dès lors, le bail liant les parties contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois à compter du commandement de payer demeure applicable.

Par acte de commissaire de justice du 15/11/2023, Madame [X] [U] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des loyers et charges impayés pour un montant principal de 2 022,43 euros. Elle a également dénoncé le commandement de payer à chaque caution par acte du 23/11/2023.

Le commandement de payer stipule que faute de paiement dans le délai de deux mois, le bailleur se pourvoira devant le tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail.

En outre, l’acte mentionne un solde de 2 022,43 euros « selon décompte joint » et que le bailleur agit en vertu « du décompte et de la clause résolutoire insérée audit bail, dont copies jointe au présent acte ».

Il sera observé que les anciens locataires soulèvent la nullité d’un acte sans verser aux débats l’acte qui leur a été signifié.

Toutefois, dans les pièces produites par Madame [W] [D] figure la dénonciation du commandement de payer à Monsieur [A] [H], en sa qualité de caution, dénonciation à laquelle est jointe le commandement de payer du 15/11/2023 et les pièces jointes à ce commandement, dont la copie de la page du contrat de bail comportant la clause résolutoire ainsi que le décompte arrêté à la somme de 2 022,43 euros au titre des loyers et charges impayés d’août à novembre 2023.

Il s’évince de ces éléments que le commandement de payer, signifié aux locataires, comportait bien un décompte précis de la dette.

Enfin, le montant du loyer mentionné dans l’acte du 15/11/2023 est le montant révisé par le bailleur à la date du commandement – quoique contesté par les défendeurs, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’exigeant pas la mention du montant initial du loyer.

Le moyen tiré de la nullité du commandement de payer sera donc écarté.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Monsieur [G] [S] conteste le montant de la créance visée dans le commandement de payer, en l’absence de communication du montant du loyer appliqué au précédent locataire, du diagnostic de performance énergétique et des justificatifs des charges, de l’absence d’imputation de l’allocation logement versée par la CAF et suspendue en raison de la non décence du logement.

1.Concernant le montant du loyer appliqué au dernier locataire, il convient de relever que Madame [X] [U] a produit les documents justificatifs, lesquels ne sont pas de nature à remettre en cause le montant de l’arriéré locatif visé dans le commandement de payer.

2.Concernant les charges, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectif.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

Il est constant que le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, les pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges.

En l’espèce, Madame [X] [U] ne démontre pas avoir mis à disposition des locataires les pièces justificatives des charges acquittées par ces derniers, la communication même détaillée du décompte des charges ne pouvant dispenser le bailleur de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges (Cass. 3ème civ. 30 juin 2004, n°03-11.098 ; 1 avril 2009, pourvoi n° 08-14.854), ce d’autant que par courrier recommandé avec AR du 23/08/2023 les locataires ont contesté les charges qui leur étaient réclamées.

Madame [X] [U] ne produit pas davantage ces pièces justificatives (afférentes aux charges d’électricité, d’eau et des ordures ménagères) dans le cadre de la présente procédure.

Madame [X] [U] ne justifiant pas avoir satisfait aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de dire que les provisions sur charges, pour la période du 01/08/2021 au 15/11/2023, soit la somme de 1 400 euros (50 € x 28 mois), n’étaient pas dues faute de mise à disposition des pièces justificatives.

3.Concernant l’absence d’imputation de l’allocation logement conservée par la CAF :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

Selon les dispositions de l’article L. 843-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Conformément à l’article R. 843-2 du même code, le délai maximal mentionné au premier alinéa de l’article L. 843-1 est fixé à dix-huit mois.

Selon l’article L. 843-3, l’allocation de logement peut, à titre exceptionnel, dans des cas fixés par voie réglementaire, en vue de permettre l’achèvement d’une mise en conformité engagée, de prendre en compte l’action du locataire pour rendre son logement décent par la voie judiciaire ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement du locataire, être maintenue par décision de l’organisme payeur et conservée par ce dernier pour une durée fixée par voie réglementaire, renouvelable une fois.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Conformément à l’article R. 843-2, les délais mentionnés aux premiers alinéas des articles L. 843-3 et L. 843-4 sont fixés à six mois.

Il ressort des pièces de la procédure que Madame [W] [D] a sollicité l’intervention du service Hygiène et Santé Environnementale de la Ville de [Localité 14] à son domicile, en raison de la présence de moisissures.

Dans son rapport du 03/02/2023, l’inspecteur de salubrité conclut qu’un défaut de ventilation permanente couplé à l’inefficacité voire l’absence de matériau isolant thermiquement à l’endroit même de l’apparition des moisissures – sur l’angle des murs côté rue – peut expliquer les désordres constatés et que ces manquements constituent un risque pour la santé publique.

Par courrier daté du 16/08/2023, la CAF du BAS-RHIN a informé Madame [D] que le diagnostic réalisé a conclu à la non-conformité de son logement au regard des critères de décence, que son propriétaire dispose d’un délai de 18 mois pour se mettre en conformité, qu’une notification de conservation de l’allocation logement lui a été adressée et tient lieu de demande de mise en conformité, que sa situation actuelle ne permet donc pas de bénéficier d’une aide au logement.

Par courrier daté du 03/12/2023, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer, Madame [X] [U] a contesté auprès du service Hygiène et Santé Environnementale de la Ville de [Localité 14] la déclaration de non décence du logement occupé par Madame [D] et Monsieur [S].

Il résulte des dispositions légales précitées que lorsque la Caisse d’allocations familiales fait application de la procédure de conservation de l’allocation de logement pour non-décence de celui-ci, le bailleur ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement.

Si les locataires ne produisent aucune attestation de la CAF ou extrait de leur compte d’allocataire, permettant d’établir non seulement la date effective de conservation de l’allocation logement mais également le montant de celle-ci, il ressort d’un courrier que leur a adressé Madame [X] [U] en date du 06/05/2024 (annexe 10 de Madame [W] [D]) que le montant dû par la CAF au titre des mois d’octobre et novembre 2023 s’élève à 708 euros (2 x 354 €), somme que le bailleur aurait dû déduire de l’arriéré locatif réclamé en date du 15/11/2023.

En considération des développements qui précèdent, il apparaît donc qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, les provisions sur charges n’étant pas dues faute de mise à disposition des pièces justificatives, qu’en outre, le bailleur a omis de déduire le montant des allocations logement conservées par la CAF de sorte qu’il n’existait aucun arriéré locatif.

En conséquence, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.

La demande formée à ce titre doit donc être rejetée ainsi que sa demande subséquente de paiement d’une indemnité d’occupation.

Il sera ajouté que par courrier recommandé avec AR daté du 01/05/2024 et réceptionné le 04/05/2024 (annexe 12 de Monsieur [S] Th2o-[B]) les locataires ont donné congé à leur bailleur, lequel a pris effet le 04/06/2024.

Madame [X] [U] ne conteste pas la validité du congé.

Le bail a donc été valablement résilié au 04/06/2024, date à laquelle a été dressé l’état des lieux de sortie, par commissaire de justice mandaté par la propriétaire, qui le jour même, a fait délivrer la présente assignation.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail.

Sur la validité du cautionnement de Monsieur [A] [H]

L’article 2292 du code civil prévoit que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.

Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En premier lieu, il doit être relevé que l’acte de cautionnement signé le 17/07/2021 par Monsieur [H] n’est pas soumis à la législation applicable à compter du 1er janvier 2022 issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés qui impose à la caution personne physique d’apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil.

En second lieu, l’acte de caution signé par Monsieur [H] comporte la mention manuscrite suivantes : « Bon pour caution solidaire pour le paiement du loyer dont le montant mensuel actuel est égal à la somme de sept cent trente cinq euros (735 €) et de sa révision annuelle, dont le calcul est effectué à partir de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, à majorer de tous les intérêts, frais et accessoires ».

Le contrat de bail stipule quant à lui que « la révision du loyer s’opère automatiquement en fonction des variations de l’INDICE DE REFERENCE DES LOYERS. »

Il en résulte que les conditions de la révision du loyer indiquées manuscritement par Monsieur [H] sont erronées.

Par conséquent, l’acte de cautionnement doit être déclaré nul et de nul effet et les demandes formées par le bailleur à son encontre doivent être rejetées.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Madame [X] [U] réclame le paiement de la somme de :

1 615,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15/01/2024, terme de janvier inclus1 367 euros au titre des indemnités d’occupation du 05/02/2024 au 05/05/2024.

De leur côté, les locataires contestent l’indexation du loyer opérée par le bailleur en l’absence de diagnostic de performance énergétique valide à la date de conclusion du bail et en l’absence d’information sur le montant du loyer du précédent locataire.

Aux termes de l’article 17-1 de loi du 6 juillet 1989,

I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En application de l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique (DPE) d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

En l’espèce, il est constant que le seul DPE versé aux débats est celui établi en date du 02/10/2008, pour une durée de 10 ans. Sa validité a donc expiré le 02/10/2018.

Madame [U] ne saurait utilement se prévaloir du fait que ce DPE classait déjà son logement en catégorie C (sur une échelle de A à G) en 2008 et qu’elle a entrepris en 2013 des travaux d’amélioration de performance énergétique pour en déduire que son logement n’est pas soumis à l’interdiction de révision ou de majoration du loyer prévue à l’article 17-1 III précité pour les logements de la classe F ou G alors que la réglementation en vigueur pose des critères de consommation plus en plus restrictifs et qu’il n’est pas établi que les travaux d’isolation effectués en 2013 constituent un dispositif efficace.

Force est de relever que Madame [X] [U] ne justifie pas d’un DPE valable à la date de signature du bail. Faute de DPE valable, aucune révision ni majoration ne peut s’appliquer au logement litigieux.

Madame [X] [U] produit cependant le contrat de bail du précédent locataire, Monsieur [L] [N] ayant occupé les lieux du 01/09/2017 au 31/07/2021 dont il ressort que le loyer lors de la prise à bail, s’élevait à 710 €.

Le montant du loyer dû par Madame [D] et Monsieur [S] sera donc fixé, conformément aux stipulations du bail, à la somme de 735 € par mois. La demande de Madame [D] tendant à voir fixer le loyer à la somme de 576 € selon l’Observatoire des loyers sera donc rejetée.

Il résulte des développements qui précèdent que la provision sur charges de 50 € n’est pas due par les locataires.

Pour la période de septembre 2022 à janvier 2024, Madame [D] et Monsieur [S] devaient donc régler la somme de 735 € par mois, soit 12 495 € au total.

A la lecture du décompte produit par le bailleur et des attestations d’émission de virement bancaire produits par les locataires, il en résulte que ces derniers ont versé 10 782,07 €, auquel il convient d’ajouter l’allocation logement d’un montant de 1 416 € (4 x 354 €) d’octobre 2023 à janvier 2024, soit au total 12 198,07 €.

Madame [D] et Monsieur [S] restent donc redevables de la somme de 296,93 € pour la période de septembre 2022 à janvier 2024.

Madame [X] [U] réclame à titre d’indemnité d’occupation la somme de 1 367 € de février à mai 2024.

Ainsi qu’il a été dit précédemment, le bail n’a pas été résilié de plein droit au 15 janvier 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemnité d’occupation. Le bail s’est valablement poursuivi jusqu’au congé donné par les locataires avec effet au 04/06/2024, de sorte que les sommes dues correspondent exclusivement au montant du loyer, soit 2 940 € pour quatre mois.

Madame [D] et Monsieur [S] n’ont rien versé en février et mars 2024. Ils ont réglé 681 € le 02/04/2024 et 604 € le 01/05/2024, soit au total 1 285 €.

Selon le bailleur, l’allocation logement sur la période concernée s’élève à la somme globale de 666 €. Ce montant n’est pas contesté par les anciens locataires.

Madame [D] et Monsieur [S] restent donc redevables de la somme de 989 € pour la période de février à mai 2024.

En conséquence, et en l’absence de clause de solidarité entre les cotitulaires du bail, il convient de condamner conjointement Madame [W] [D] et Monsieur [G] [S] à régler à Madame [X] [U] la somme de 1 285,93 €, sous déduction du dépôt de garantie d’un montant de 735 €.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il ressort de ce qui précède que le bailleur a une créance à l’encontre de ses locataires, au jour de leur départ des lieux, de sorte que Monsieur [G] [S] et Madame [W] [D] sont mal fondés à réclamer une majoration ou des intérêts de retard pour non restitution du dépôt de garantie.

Ils seront donc déboutés de leur demande de majoration.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’habitation.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et il doit indemniser le preneur des désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail.

Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Dans sa version en vigueur au jour de la signature du bail, ce décret prévoit que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. (…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

L’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements prescrit que l’aération des logements doit pouvoir être générale et permanente au moins pendant la période où la température extérieure oblige à maintenir les fenêtres fermées. La circulation de l’air doit pouvoir se faire principalement par entrée d’air dans les pièces principales et sortie dans les pièces de service.

L’article 2 du chapitre premier dispose que le système d’aération doit comporter des entrées d’air dans toutes les pièces principales, réalisées par des orifices en façade, des conduits à fonctionnement naturel ou des dispositifs mécaniques ainsi que des sorties d’air dans les pièces de service au moins dans les cuisines et salles de bains ou de douches et les cabinets d’aisance et que l’air doit pouvoir circuler librement des pièces principales vers les pièces de service.

En l’espèce, dans son rapport de visite du 03/02/2023, l’inspecteur du service Hygiène et Santé Environnementale de la Ville de [Localité 14] a conclu à la non-décence du logement, en raison d’un développement important de moisissures sur les murs de la chambre côté rue et grenier, d’un défaut de ventilation permanente dans tout le logement, de la non-conformité de la hauteur de commande de coupure d’urgence de l’installation électrique.

Comme l’a relevé l’inspecteur de salubrité, le logement ne présente pas de dispositif suffisant pour permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et conforme aux dispositions de l’arrêté du 24 mars 1982.

Il a rappelé que l’article 33 du règlement sanitaire départemental prévoit que les causes d’humidité doivent être recherchées et qu’il doit y être remédié dans les moindres délais, cette obligation incombant au propriétaire.

Si l’état des lieux d’entrée du 31/07/2021 ne fait pas apparaître de traces de moisissures ou d’humidité, force est de relever que l’état des murs de la chambre n’est pas renseigné, il est seulement fait mention d’un « éclat de peinture sous conduite ».

Par ailleurs, les locataires ont signalé le phénomène d’humidité et de moisissures au bailleur en novembre 2022, ainsi qu’en attestent leurs échanges par sms et photographies versés aux débats. Dans un sms daté du 30 novembre 2022, Madame [D] a ainsi alerté Madame [U] : « en plus de la porte, on a depuis une semaine et quelques des moisissures qui se répandent sur seulement un angle de la chambre (voir photo). On ne sait pas si cela vient de la gouttière extérieure, des fenêtres ou de l’humidité qui passe par la porte. » Le bailleur s’en émeut en indiquant « Aïe vos photos me font peur ».

Pour autant, Madame [X] [U] ne justifie nullement avoir recherché les causes de l’apparition des moisissures.

Dans son procès-verbal de constat du 01/03/2024, Me [C] [F], Commissaire de justice associé, présent aux côtés du mari de la bailleresse venu installer des aérateurs dans les caissons des volets de l’appartement, constate que le mur de la chambre à coucher tant côté immeuble voisin mitoyen que côté grenier, est recouvert de champignons, relève un taux d’humidité de 33,1 % sur le mur d’angle côté rue, 19,2 % sur le mur mitoyen et 13,8 % sur le mur côté grenier, constate que l’hygromètre placé sur le lit indique un taux d’humidité de 70 %.

L’importance des traces d’humidité relevées ne saurait s’expliquer par « un manque d’aération et peut-être de linge séché dans la pièce… », comme l’affirme Madame [U] dans son courrier adressé le 03/12/2023 au service Hygiène et Santé Environnementale de la Ville de [Localité 14], circonstances au demeurant non établies.

Il n’est pas démontré que les grilles d’aération mises en place par le mari de la bailleresse ont permis de résoudre ces désordres. En effet, dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, Me [C] [F], Commissaire de justice associé, constate que le revêtement mural de la chambre à coucher est défraîchi avec traces de moisissures.

L’ensemble de ces éléments justifie la reconnaissance d’un préjudice de jouissance au cours de la période de novembre 2022 à mai 2024 dans la mesure où le confort offert par le logement a été restreint en raison d’une absence de ventilation permanente qui a engendré un fort taux d’humidité et l’apparition de moisissures, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Monsieur [G] [S] et Madame [W] [D] peuvent prétendre à une indemnisation de 700 € chacun.

En l’absence de démonstration de tout autre faute de nature contractuelle imputable au bailleur, Madame [W] [D] sera déboutée de toutes ses autres demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour préjudice moral

Monsieur [G] [S] et Madame [W] [D] soutiennent qu’ils ont subi un épuisement moral important du fait de l’attitude de la bailleresse, qui n’a jamais eu l’intention d’effectuer les travaux de mise en conformité et autres désordres relevés (changement des portes de garage ; remplacement de l’éclairage extérieur et du garage ; suppression des fils électriques dénudés se trouvant à l’entrée ; réparation du visiophone,…) peu soucieuse de leur santé ou de leur sécurité, qu’en raison de l’humidité et des moisissures, ils ont été malades durant les hivers 2022 et 2023.

Indépendamment du comportement fautif prêté à Madame [U], l’indemnisation d’un préjudice moral suppose pour celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve des souffrances morales subies. Or, aucune pièce versée au débat ne permet d’établir l’existence d’un préjudice de cette nature.

Par conséquent, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [D] seront déboutés de leur demande respective.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour procédure abusive

Madame [W] [D] a formulé une demande indemnitaire pour procédure abusive et Madame [X] [U] a formulé une demande indemnitaire pour résistance abusive.

Or l’exercice d’une action en justice comme la défense à une telle action constitue en principe un droit et si toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité du plaideur, encore faut-il que celle-ci soit caractérisée pour faire dégénérer en abus, le droit d’agir ou de se défendre en justice.

En l’espèce aucune faute à ces titres n’étant établie à fortiori alors que chaque partie succombe en une part de ses prétentions, les demandes indemnitaires précitées seront rejetées.

Sur la compensation des créances

Aux termes de l’article 1290 du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés.

De plus, selon l’article 1291 du même code, la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [D] sont condamnés à verser à Madame [X] [U] la somme de 1 285,93 €, sous déduction du dépôt de garantie d’un montant de 735 €, soit 550,63 €.

Madame [X] [U] est quant à elle condamnée à verser à Monsieur [G] [S] et à Madame [W] [D] la somme de 700 € à chacun.

Il convient dès lors d’ordonner la compensation des créances réciproques et de condamner Madame [X] [U] à verser à Monsieur [G] [S] et à Madame [W] [D] la somme de 424,54 € à chacun.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [U] qui succombe principalement en ses demandes, sera condamnée aux dépens. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera nécessairement rejetée.

Madame [X] [U] sera condamnée à verser au titre de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 1200 € à Maître Elise GENERET, avocat au barreau de Strasbourg, en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de renonciation à l’aide juridictionnelle.

Elle sera également condamnée à verser à Madame [W] [D] la somme de 400 euros et à Monsieur [A] [H] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

REJETTE l’exception de nullité des commandements de payer délivrés à Monsieur [G] [S] et à Madame [W] [D] et dénoncés à leur caution respective ;

CONSTATE que le bail conclu en date du 19/07/2021 a été valablement résilié au 04/06/2024 par l’effet du congé délivré par les locataires ;

DEBOUTE en conséquence, Madame [X] [U] de sa demande de constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande subséquente de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail ;

DIT que l’acte de cautionnement de Monsieur [A] [H] est nul ;

DEBOUTE Madame [X] [U] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [A] [H] ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [G] [S] et à Madame [W] [D] à payer à Madame [X] [U] la somme de 1 285,93 €, au titre des loyers et charges échus impayés de septembre 2022 à mai 2024, sous déduction du dépôt de garantie d’un montant de 735 € ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Monsieur [G] [S] la somme de 700€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Madame [W] [D] la somme de 700€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [G] [S] et Madame [W] [D] de leur demande respective de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [G] [S] et Madame [W] [D] de leur demande respective de majoration ou des intérêts de retard pour non restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [X] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [W] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Monsieur [G] [S] et à Madame [W] [D] la somme de 424,54 € à chacun ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à à Maître Elise GENERET, avocat au barreau de Strasbourg, la somme de 1200 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de renonciation à l’aide juridictionnelle.

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Madame [W] [D] la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Monsieur [A] [H] la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA