AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 MAI 2026

N° RG 26/00143 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-L4K7

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [K] [W], munie d’un pouvoir écrit,

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [A] [U] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 02 avril 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SEMH (ls)

— copie certifiée conforme délivrée le à SEMH (ls)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 novembre 2023, EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT devenu l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE a consenti à Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 405,70 euros ainsi que 247,17 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d’économie Mixte eurometropole de [Localité 1] Habitat (ci après « la SEM EMH ») venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE a fait signifier à Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] le 29 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 043,47 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2025 remis à étude, la SEM EMH a fait assigner Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, leur condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026.

Aux termes de son assignation, la SEM EMH demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; Constater la résiliation de plein droit du bail ; Ordonner l’expulsion de Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de leur chef, et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ;Condamner solidairement Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 705,16 euros suivant décompte du 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner solidairement Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 835,51 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ; Dire que la SEM EMH pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ; Condamner solidairement Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] à payer à la SEM EMH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Au soutien de ses demandes, la SEM EMH précise que les locataires n’ont pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de six semaines postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

À l’audience, la SEM EMH , représentée par son conseil a maintenu ses demandes faisant valoir que les locataires ont déposé un dossier de surendettement aurpès de la commission de surendettement de la Moselle le 24 septembre 2025, déclaré recevable le 30 octobre 2025, et que par décision du 30 décembre 2025, la commission a imposé l’effacement des dettes de Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z], dont celle due à EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT d’un montant de 2 695,27 euros, correspondant aux loyers échus pour la période d’octobre 2024 à septembre 2025. Toutefois elle déclare que postérieurement à cette décision, de nouveaux impayés locatifs se sont constitués, de sorte que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1 016,24 euros.

En défense, Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z], quoique régulièrements assignés, n’étaient ni présents ni représentés, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

L’affaire était mise en délibéré au 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 29 janvier 2025, et par courrier réceptionné le 27 août 2024, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 22 octobre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les articles 24 VI et 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

En l’espèce, il résulte des pièces procduites qu’une procédure de surendettement concernant Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] a été initiée, le dossier de cette dernière ayant été jugé recevable par la commission de surendettement des particuliers de la Moselle le 30 octobre 2025.

Cependant, il est constant que la décision de recevabilité du dossier de surendettement de la locataire est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer, de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de six semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 29 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 043,47 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Par décision du 30 décembre 2025, manifestement non contestée, la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a décidé d’un effacement total des dettes de Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] incluantleur dette locative pour un montant de 2 695,27 euros.

Cependant, la SEM EMH produit un décompte actualisé au 31 mars 2026 aux termes duquel Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] lui doivent la somme de 1 016,24 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2026, s’agissant d’un arriéré locatif né postérieurement à l’effacement de la dette locative initiale.

Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z], qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En l’espèce aux termes de l’article 9 du contrat de location conclu le 22 novembre 2023, Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] agissent solidairement entre eux, également il est sitpulé que chacun des époux sera tenu solidairement des obligations découlant du présent contrat.

En conséquence, Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à payer à la SEM EMH la somme de 1 016,24 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] n’ont pas comparu à l’audience, de sorte que leur situation et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 21 février 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 405,70 euros outre 247,17 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, et les charges récupérées.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] sont déjà condamnés solidairement au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1 016,24 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 13 mars 2025 .

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité.

La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z], parties perdantes, supporteront la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025, de l’assignation du 21 octobre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 22 octobre 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation à payer à la SEM EMH la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] .

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 22 novembre 2023 entre la société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE et Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 mars 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] à payer à la société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE la somme de 1 016,24 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 016,25 euros à compter de la signification de l’assignation en date du 21 octobre 2025;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] à payer à la société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 405,70 euros augmentée de 247,17 euros à compter du 13 mars 2025 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1 016,24 euros outre intérêts à laquelle Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] sont déjà condamnés solidairement et provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 13 mars 2025 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONDAMNONS in solidum Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] à payer à la SEM EMH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [A] [U] épouse [O] et Monsieur [G] [Z] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de l’assignation en référé du 21 octobre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 22 octobre 2025  ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 15 mai 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge