AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00573 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTHT

Minute JCP n° 247/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [O] [V]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nathalie MARCHEGAY, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B307

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER LORS DES DEBATS : Marc SILECCHIA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Nathalie MARCHEGAY par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 10 juin 2018, Madame [O] [V] a consenti à Monsieur [X] [Y] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 600 euros ainsi que 20 euros de provision sur charges.

Par contrat sous seing privé du 2 avril 2019, Madame [O] [V] a consenti à Monsieur [X] [Y] un bail portant sur la location d’un garage situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour une durée de trois ans pour un loyer mensuel de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Madame [O] [V] a fait signifier à Monsieur [X] [Y] un commandement visant les clauses résolutoires des baux concernant le logement et le garage, pour une somme en principal de 15 025 euros, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025 remis à étude, Madame [O] [V] a fait assigner Monsieur [X] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail d’habitation et du bail portant sur la location d’un garage ; Constater la résiliation du bail d’habitation et du bail portant sur la location d’un garage ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement précité, à défaut de libération volontaire avec au besoin l’assistance de la force publique dans les délais en vigueur ; Condamner Monsieur [X] [Y] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 16 265 euros suivant décompte du 13 mars 2025 ; Condamner Monsieur [X] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 650 euros au titre du logement et 40 euros au titre du garage jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ; Condamner Monsieur [X] [Y] à payer à Madame [O] [V] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [X] [Y] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 13 février 2024 d’un montant de 193,61 euros , outre les frais de notification à la CCAPEX d’un montant de 24,90 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience, Madame [O] [V] , représentée par son conseil a maintenu ses demandes, et a précisé qu’elle demandait également l’expulsion de Monsieur [X] [Y] du garage qu’il occupe.

En défense, Monsieur [X] [Y] , quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans les débats; il y est indiqué que Monsieur [X] [Y] n’a pas donné suite à deux propositions de rendez-vous, n’ayant pas ouvert malgré sa supposée présence lors d’une tentative de rencontre à domicile, que l’état des abords du logement était inquiétante, et que la propriétaire a fait valoir à la mairie que le locataire rendait insalubre son logement avec des odeurs qui se répandent dans la ruelle.

L’affaire était mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.(…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce le commandement visant les clauses résolutoires a été signifié au locataire le 13 février 2025. Une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 février 2025, soit deux mois avant l’assignation délivrée le 24 septembre 2025.

L’assignation a été notifiée le 25 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition des clauses résolutoire, expulsion des lieux du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour le bail d’habitation:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, quele locataire est obligé de g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles uniquement plus favorables au locataire prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire (article 11) qui prescrit un délai d’un mois pour régulariser le défaut d’assurance.

Le commandement visant cette clause résolutoire d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié au locataire le 13 février 2025.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que l’attestation d’assurance mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 mars 2025.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour le bail de location de garage:

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce aux termes du contrat de location de garage conclu entre les parties le 2 avril 2019, le présent bail a été consenti et accepté pour une durée de trois ans prenant effet le 2 avril 2019, le contrat est ensuite renouvelé à moins que l’une des parties ne le résilie par courrier recommandé, en observant un préavis d’un mois. Madame [O] [V] à adressé à Monsieur [X] [Y], un courrier en date du 2 février 2025, lui notifiant la résiliation dudit contrat, avec un préavis d’un mois conformément aux stipulations contractuelles.

Par ailleurs le bail contient une clause résolutoire laquelle precrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement. Le commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 13 février 2025.

S’il ne ressort pas des pièces versés aux débats que Monsieur [X] [Y]a receptionné le courrier de résiliation, en l’absence d’accusé de réception, il convient néanmoins de constater l’acquisition de la clause résolutoitre, un commandement de payer ayant été régulièrement délivré et demeuré infructueux.

Dès lors il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Madame [O] [V] produit un décompte actualisé au 12 mars 2025 aux termes duquel Monsieur [X] [Y] lui doit la somme de 16 265 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2025.

Monsieur [X] [Y] , qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [X] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à Madame [O] [V] la somme de 16 265 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtées au 13 mars 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [X] [Y] n’a pas comparu à l’audience, sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées; le juge n’est ainsi pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [X] [Y] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [X] [Y] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [X] [Y] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Monsieur [X] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, soit le 14 mars 2025 pour le bail d’habitation, et le 14 avril 2025 pour le bail de location portant sur le garage.

Ces indemnités mensuelles d’occupation seront fixées au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, soit 600 euros outre 20 euros de provision sur charge pour le logement, et 35 euros pour le garage. Les montant seront révisés conformément aux baux.

Ces créances ne seront toutefois dues, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [X] [Y] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 16 265 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets des clauses résolutoires fixées au 14 mars 2025 pour le logement et au 14 avril 2025 pour le garage.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [X] [Y] , partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de l’assignation du 24 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 25 septembre 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [X] [Y], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Madame [O] [V] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Monsieur [X] [Y] .

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 10 juin 2018 entre Madame [O] [V] et Monsieur [X] [Y] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 mars 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur la location d’un garage conclu le 2 avril 2019 entre Madame [O] [V] et Monsieur [X] [Y] concernant le garage situé [Adresse 4] [Localité 2] sont réunies à la date du 14 avril 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [X] [Y] à payer à Madame [O] [V] la somme de 16 265 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] et du garage situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Monsieur [X] [Y] de libérer le logement et le garage et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement et le garage ainsi que d’avoir restitué les clefs dans ce délai, Madame [O] [V] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [X] [Y] à payer à Madame [O] [V] une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement fixée à la somme de 600 euros augmentée de 20 euros à compter du 14 mars 2025, et une indemnité mensuelle d’occupation pour le garage fixée à la somme de 35 euros, outre actualisation conformément aux baux ; ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 16 265 euros à laquelle Monsieur [X] [Y] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 14 mars 2025 et la date de la présente ordonnance pour le logement, et au titre des indemnités d’occupation entre le 14 avril 2025 et la date de la présente ordonnance pour le garage ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] à payer à Madame [O] [V] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de l’assignation en référé du 24 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 25 septembre 2025  ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente