NE Minute : 25 / 74
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MONT DE MARSAN
NE R.G. : N° RG 23/0[…]15 – N° Portalis DBYM-W-B7H-DJTF
JUGEMENT DU 11 JUIN 2025
Contentieux
AFFAIRE
S.A.R.L. IMMOBILIER SAINT ROCH société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Mont-de-Marsan sous le numéro 489 201 335, dont le siège social est […][…], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
C/
X Y
Z AA AB AC
NOTIFICATIONS le :
- FEX + CCC à Maître
- CCC à Maître
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Le ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ a été rendu le jugement dont la teneur suit :
Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, statuant en Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,
Assisté de Madame Estelle ALABOUVETTE Greffière,
DEBATS : à l’audience publique du 02 Avril 2025 tenue par
Président : Monsieur JOLY
Greffier : M^me DUDOIT, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;
Jugement prononcé, après avis aux parties par mise à disposition au greffe en application des articles
450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. IMMOBILIER SAINT ROCH société à responsabilité limitée immatriculée au
Registre du Commerce et des Sociétés de Mont-de-Marsan sous le numéro 489 201 335, dont le siège social est […][…], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis […], place Saint Roch – 40000 MONT DE MARSAN représentée par Maître Brieuc DEL ALAMO de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant
DEFENDEURS :
Madame X Y, demeurant […] représentée par M^e Sandrine DULHOSTE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, M^e Laurent HUC, avocat au barreau de GERS, avocat plaidant

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Monsieur Z AA AB AC, demeurant 280 route de Saint Martin
- 40240 SAINT JUSTIN représenté par Maître Zelda GRIMAUD de la SELARL ZELDA GRIMAUD, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

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EXPOSE DE L’INCIDENT
Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2021, Madame Y a confié à la société IMMOBILIER SAINT ROCH un mandat simple de vente du bien immobilier lui appartenant, situé 280 route de Saint-Martin à SAINT-JUSTIN (40240), au prix de 314.000 €.
Les honoraires de l’agent immobilier ORPI, à la charge du vendeur, ont été fixés à 14000 euros TTC.
Aux termes de ce mandat, Madame Y a pris l’engagement suivant :
« Je m’engage à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants et m’interdis de le vendre sans le concours de l’Agent immobilier ORPI à un acquéreur qu’il m’aura présenté ou signalé. Les honoraires de l’Agent immobilier ORPI sont dus lorsque la vente est conclue : – par son intermédiaire ou par toute agence du réseau ORPI, ou avec tout acquéreur présenté et envoyé par lui, – avec tout titulaire d’un droit de préemption, – même après l’expiration de ce mandat, et ce durant 12 mois, avec un acheteur présenté par toute agence ORPI durant la validité de ce mandat. A défaut de respecter une seule de mes obligations prévues au présent paragraphe, je devrai à l’Agent immobilier ORPI, sur le fondement de l’article 12[…] du Code civil, une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts, d’un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat ».
Le 7 septembre 2021, Monsieur AC a visité le bien susvisé et a, à cette occasion, signé un bon ce visite comprenant la déclaration suivante « ces biens, dont je n’avais aucune connaissance auparavant, m’ont été présentés pour la première fois et uniquement par l’Agence ».
Par cette signature, il s’est également engagé à « ne pas traiter ou négocier l’achat/la location de ces biens sans intervention de l’Agence. En cas de manquement à cet engagement pendant une durée de douze mois à compter de ce jour, je m’engage à faire réparation du préjudice que constituerait son éviction par le versement à l’Agence d’un dédommagement égal au montant de honoraires auxquels elle aurait pu prétendre ».
Le […] septembre 2021, Monsieur AC et sa compagne ont soumis une proposition d’achat à hauteur de la somme de 294.000 EUR, frais d’agence inclus.
Par acte en date du 5 mai 2022, reçu par Maître Vincent WERY, notaire, avec le concours de Maître Marion BERNADET, Madame Y a vendu le bien dont elle était propriétaire à Monsieur AC et sa compagne, Madame AD, moyennant le prix de 300.000
€, s’appliquant à hauteur de 10.000 EUR au mobilier et à concurrence de 290.000 € à l’immobilier.
Cet acte a été précédé d’un avant-contrat sous signature privée en date du 15 décembre 2021.
Aux termes de l’acte du 5 mai 2022, il a été déclaré : « les parties déclarent être entrées en contact directement entre elles, sans l’intervention d’aucun intermédiaire mandaté à cet effet. En cas de fausse déclaration à ce titre, l’éventuelle commission serait due par l’auteur de cette information incorrecte ».
La société IMMOBILIER SAINT ROCH a alors par l’intermédiaire de son conseil, adressé à Madame Y la correspondance suivante :

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« Je me permets de m’adresser à vous en ma qualité de conseil de la société IMMOBILIER SAINT ROCH, à laquelle vous avez confié, en avril 2021, un mandat simple de vente du bien immobilier vous appartenant, situé 280, route de Saint Martin à SAINT JUSTIN.

Il a alors été précisé que « en cas de réalisation de l’opération, les honoraires de l’agent immobilier ORPI, à la charge du vendeur, sont de 14 000 € forfaitaires TTC ».
En septembre 2021, M. Z AC a visité le bien litigieux et a, à cette occasion, déclaré que : « Ces biens, dont je n’avais aucune connaissance auparavant, m’ont été présentés pour la première fois et uniquement par l’agence ».
Le […] septembre 2021, M. Z AC et sa compagne ont fait une proposition d’achat à hauteur de la somme de 294 000 EUR, frais d’agence inclus.
Cette proposition n’a pas été acceptée.
Il apparaît cependant que, par acte en date du 5 mai 2022, reçu par Maître Vincent WERY, notaire, avec le concours de Maître Marion BERNADET, vous avez vendu le bien dont vous étiez propriétaire à M. Z AC et sa compagne, moyennant le prix de 300 000 € s’appliquant à hauteur de 10 000 € au mobilier et à concurrence de 290 000 € à l’immobilier.
Cet acte a été précédé d’un avant-contrat sous signature privée en date du 15 décembre 2021.
Aux termes de l’acte du 5 mai 2022, il a été déclaré :
« Les parties déclarent être entrées en contact directement entre elles, sans l’intervention d’aucun intermédiaire mandaté à cet effet.

En cas de fausse déclaration à ce titre, l’éventuelle commission serait due par l’auteur de cette information inexacte.
Il est incontestablement établi que, par vos déclarations mensongères, vous avez tenté d’éluder le droit à commission de la société IMMOBILIER SAINT ROCH.

Je vous mets en conséquence en demeure de me faire parvenir, dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la présente, un chèque établi à l’ordre de la CARPA d’un montant de 14 000 €.

À défaut, je n’aurai d’autre solution que de diligenter une procédure à votre encontre aux fins de condamnation au paiement de cette somme, outre une somme à titre de dommages et intérêts et une somme au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ».
La société IMMOBILIER SAINT ROCH a, par l’intermédiaire de son conseil, fait parvenir à Monsieur AC la correspondance suivante :
« Je me permets de m’adresser à vous en ma qualité de conseil de la société IMMOBILIER SAINT ROCH.

Je vous propose de trouver sous ce pli copie de la mise en demeure que j’adresse à Madame X Y.

Si les honoraires de la société IMMOBILIER SAINT ROCH devaient être supportés par Madame X Y, vous avez sciemment et frauduleusement déclaré dans l’acte de vente du 5 mai 2022 que :

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Les parties déclarent être entrées en contact directement entre elles, sans l’intervention d’aucun intermédiaire mandaté à cet effet.

En cas de fausse déclaration à ce titre, l’éventuelle commission serait due par l’auteur de cette information inexacte.
Je tiens en conséquence à vous indiquer que, dans l’hypothèse où Madame X Y ne règlerait pas dans le délai visé dans la mise en demeure qui lui est adressée la somme de 14 000 €, une procédure serait également diligentée à votre encontre ».
En l’absence d’accord amiable, la société IMMOBILIER SAINT ROCH a fait délivrer par exploit du 6 décembre 2025 fait assigner Madame AE et Monsieur AC aux fins de voir :
CONDAMNER solidairement Madame Y et Monsieur AC à payer à la société IMMOBILIER SAINT ROCH la somme de 14.000 EUR,
CONDAMNER solidairement Madame Y et Monsieur AC à payer à la société IMMOBILIER SAINT ROCH la somme de 3.000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement Madame Y et Monsieur AC au paiement des entiers dépens,
JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Vu les dernières écritures récapitulatives prises au soutien des intérêts de la société IMMOBILIER SAINT ROCH, signifiées le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, cette dernière sollicite de la juridiction saisie de voir :
DEBOUTER Madame Y et Monsieur AC de l’ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNER solidairement Madame Y et Monsieur AC à payer à la société IMMOBILIER SAINT ROCH la somme de 14.000 EUR,
CONDAMNER solidairement Madame Y et Monsieur AC à payer à la société IMMOBILIER SAINT ROCH la somme de 3.000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement Madame Y et Monsieur AC au paiement des entiers dépens,
JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Vu les dernières écritures récapitulatives prises au soutien des intérêts de Monsieur AE, signifiées le […] mai 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, ce dernier sollicite de la juridiction saisie de voir :
À TITRE PRINCIPAL :
- DIRE ET JUGER que Madame X Y n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle ;

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 – DIRE ET JUGER que l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH n’a pas respecté les obligations contractuelles auxquelles elle était tenue et a commis un manquement contractuel la privant de son droit à commission au titre des dispositions de l’article 1103 du Code civil ;
- DIRE ET JUGER que la résiliation du mandat simple de vente conclu le 19 avril 2021 entre l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH et Madame X Y est intervenue le 27 mai 2021 après acceptation de la demanderesse ;
- DIRE ET JUGER que la révocation du mandat simple de vente conclu le 19 avril 2021 entre l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH et Madame X Y est intervenue le 27 mai 2021 après acceptation de la demanderesse sur le fondement de l’article 1193 du Code civil ;
En conséquence :
- DEBOUTER l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
À TITRE SUBSIDIAIRE ET SI LA RESPONSABILITE DE MADAME AF Y ÉTAIT RETENUE :
- DIRE ET JUGER que l’indemnité de 14.000 euros demandée par l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH est excessive de par son montant et de par l’absence de diligences accomplies par cette dernière dans le processus de vente du bien de Madame Y ;
- REDUIRE par conséquent l’indemnité sollicitée par l’agence IMMOBILIER SAINT- ROCH à 2.000 euros maximum au titre de l’article 1231-5 du Code civil et au titre de la jurisprudence citée et CONDAMNER Madame Y audit paiement
- ACCORDER un délais de paiement à Madame Y par la mise en place d’un échelonnement sur deux années au titre de l’article 1343-5 du Code civil ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
- ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- CONDAMNER l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH au paiement d’une somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Laurent HUC, Avocat aux offres de droit.
Vu les dernières écritures récapitulatives prises au soutien des intérêts de Monsieur AC, signifiées le 25 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, ce dernier sollicite de la juridiction saisie de voir :
PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de Madame AG AD, épouse AC A titre principal,
JUGER que les époux AC n’ont pas commis de faute susceptible d’engager leur responsabilité délictuelle
JUGER que l’agence IMMOBILIER SAINT ROCH a commis dans une faute dans l’exécution de sa mission

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En conséquence,
DEBOUTER l’agence immobilier SAINT ROCH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des époux AC
A titre subsidiaire, Si par extraordinaire le Tribunal considérait que la responsabilité des époux
AC devait être retenue,
JUGER que l’agence IMMOBILIER SAINT ROCH a commis une faute dans l’exécution de sa mission
En conséquence,
SUPPRIMER le droit à commission contractuellement prévu et, à tout le moins, le réduire à de bien plus justes proportions
En tout état de cause,
CONDAMNER l’agence immobilier SAINT ROCH à verser aux époux AC la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER l’agence immobilier SAINT ROCH aux entiers dépens
Le dossier a été fixé après clôture à l’audience du 2 avril 2025 et mis en délibéré au 11 juin 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
A titre liminaire, il est rappelé également que les « dire et juger » et les « donner acte », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions, dispensent le Tribunal d’y répondre. Il ne sera dès lors pas répondu aux conclusions faites en ce sens par les parties.
I-Sur l’intervention volontaire de Madame AG AD, épouse AC
L’intervention volontaire est définie dans le code de procédure civile comme une demande visant
à rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Elle est considérée comme principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. En revanche, l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.
Il résulte de l’article 325 du code de procédure civile que l’intervention volontaire n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
En l’espèce, même si la société IMMOBILIER SAINT ROCH a attrait dans la procédure
Monsieur Z AC, époux de Madame AG AD sur le fondement des règles de la responsabilité quasi délictuelle, il lui est fait plus surement grief d’avoir violé ses obligations contractuelles en signant un acte de vente sans avoir au préalable fait intervenir
l’agence dans cette transaction.

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En effet, ce n’est pas la seule qualité d’acquéreur du bien en cause qui a amené la partie demanderesse a assigner Monsieur AC dans ce contentieux mais surtout celle de signataire d’un bon de visite avec celle-ci entrainant les obligations contractuelles qui en découlent, notamment celle de ne pas contracter sur ce bien sans intervention de cette agence.
Ainsi, à défaut d’être titulaire d’une réelle qualité à défendre dans ce litige, l’intervention volontaire de Madame AG AD sera déclarée irrecevable.
II- Sur la résiliation du mandat simple de vente
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Le mandant de vente en cause stipule que : « Ce mandat, irrévocable durant ses trois premiers mois, est conclu pour une durée de 12 mois à compter de sa signature par le mandant. Passés les trois premiers mois, le présent mandat pourra être dénoncé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de 15 jours.»
En l’espèce, Madame Y rappelle que ce mandat a été conclu avec l’agence immobilière SAINT ROCH le 19 avril 2021.
Elle argue avoir le 26 mai 2021, sans attendre le délai de trois mois, demandé à l’agence
IMMOBILIER SAINT ROCH de bien vouloir retirer le bien de la vente et donc de résilier le mandat simple de vente.
L’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH aurait, selon elle, accepté dès le lendemain cette demande de sorte qu’elle pouvait, à son avis, considéré que la résiliation du mandat de vente était actée dès ce jour et qu’elle n’était plus tenue de passer par l’agence si d’aventure elle désirait à nouveau procéder à la vente du bien.
En effet, selon la défenderesse, tant elle que l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH ont consenti
à la révocation du mandat de vente en date du 19 avril 2021 qui n’était, selon elle, plus en vigueur le 27 mai 2021
Cette novation des conditions contractuelles des parties auraient été mises en place par consentement mutuel des parties en application des dispositions de l’article 1193 du code civil.
Cependant, si l’agence IMMOBILIER SAINT ROCH a répondu par l’affirmative sur le retrait du bien immobilier de son catalogue de vente, elle n’au aucunement pour autant acté par la même une résiliation du mandat contractuellement conclu.
Surtout, cette résiliation obéit à des conditions fixées par contrat qui ont force de loi entre les parties.
Celle-ci doit de réaliser sur la forme par lettre recommandée avec accusé de réception comprenant un préavis de 15 jours.
Cette formalité n’a pas été respecté par la défenderesse qui n’a jamais fait état de sa volonté non équivoque de mettre fin définitivement à ce mandat.
Ce mandat de vente simple ne pouvait donc à l’époque être considéré comme résilié et libérer de ce fait Madame AE de ses obligations.

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III- Sur les demandes présentées par la société IMMOBILIER SAINT ROCH en matière indemnitaire
Il résulte de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par
l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire convenue.
Il est de principe que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, a fait connaître à une personne l’immeuble ou le fonds de commerce mis en vente et qu’ensuite le vendeur a traité directement avec le même acheteur, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de
l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission acceptée dans l’acte sous seing privé par l’acquéreur, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou des fautes de l’agent immobilier. Il importe peu que des conditions suspensives stipulées à l’acte initial n’aient pas été réalisées et que le prix ait été réduit, de même que la commission réclamée.
L’article 1231-1 du Code civil rappelle que : Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »
Aux termes de l’article 1240 du code civil :
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
L’agence IMMOBILIER SAINT ROCH argue pouvoir engager tant la responsabilité contractuelle de la vendeuse que la responsabilité délictuelle de l’acquéreur, tiers au contrat de mandat, dès lors que celle-ci a traité directement avec l’acquéreur alors que le bien a été visité par l’intermédiaire de l’agent immobilier.
Selon la demanderesse, l’acquéreur engage sa responsabilité délictuelle dès lors qu’il n’a pas le droit d’entraver l’exécution du contrat de mandat et qu’un comportement fautif de sa part peut être caractérisé.
Or, tant Madame Y que Monsieur AC reproche à la société IMMOBILIER
SAINT ROCH d’avoir manqué à ses obligations contractuelles en ne prenant pas le soin de transmettre la proposition d’achat des époux AC en date du 07 septembre 2021 à
Madame Y suite à la visite du bien.
Les défendeurs mettent ainsi en avant l’Annexe 1 – Documentation précontractuelle, les obligations auxquelles était tenue l’agence IMMOBILIER SAINT-ROCH du mandat de vente qui dispose que :
« Dans le cadre d’un MANDAT DE VENTE sans exclusivité, l’agence s’engage à réaliser les démarches suivantes à ses frais :

- procéder à l’analyse des biens et à leur estimation
- informer le vendeur sur les obligations réglementaires (mesurages, diagnostics techniques, etc.)
- rechercher des acquéreurs par toute action de publicité et communiquer au moyen du fichier informatique national, le descriptif de bien à toutes les agences immobilières ORPI, afin qu’elles le présentent aux acquéreurs intéressés ;
- diffuser la publicité par l’insertion dans tout fichier internet, notamment sur orpi.com – présenter et faire visiter le bien, réaliser toutes les actions nécessaires en vue de procéder à la

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recherche d’acquéreur ;
- effectuer une sélection des candidats acquéreurs ;
- réunir les pièces utiles pour l’établissement d’une promesse de vente ;
- rédiger toute promesse de vente ;
- en assurer le suivi jusqu’à la signature de l’acte authentique »
Ce manquement libèrerait ainsi notamment la vendeuse et l’acquéreur de leurs obligations contractuelles.
Cependant, la société demanderesse conteste ce manquement et soutient avoir informé Madame
Y de l’offre d’achat reçu par mail du 25 mars 2022.
En présence d’un agent ne produisant aucune pièce à l’appui de la transmission de cette offre, il
s’avère que ce manquement est manifestement avéré.
Pour autant, pour prétendre à une rémunération, il faut que son intervention ait été efficace,
c’est-à-dire, que l’opération en cause ait été effectivement conclue et contenue dans un acte écrit et que cet acte écrit soit un seul acte et contienne l’engagement des parties.
En réalité, l’efficacité de l’intervention du professionnel est en l’occurrence essentielle, s’il entend poursuivre son client pour manquement à ses obligations contractuelles, notamment, si la rémunération a été éludée, selon lui, par des manœuvres frauduleuses.
Ainsi, dès lors que l’ agent immobilier , titulaire d’un mandat de recherche d’un bien déterminé,
a rapproché les parties et permis la négociation et la réalisation effective de l’opération immobilière grâce à son entremise, déterminante, il est en droit de demander une indemnité compensatrice de la commission perdue par la faute de son mandant qui a conclu la vente ultérieurement, au mépris de l’interdiction de négociation directe qui le frappait encore, pour une durée non abusive.
Il est en l’occurrence acquis que c’est bien l’agence immobilière IMMOBILIER SAINT ROCH qui a répondu à la demande de visite du bien en question par Monsieur AC et qui fait visiter ce bien à ce dernier.
Cette agence a reçu ensuite une offre d’achat de ce dernier qu’elle dit avoir transmis à sa cliente sans pour autant en rapporter la preuve.
Ce possible manquement qui ne saurait à lui seul anéantir le contrat selon mandats liant les parties, ne peut avoir de conséquence sur les droits et obligations liant ces dernières, son intervention restant déterminante.
Il appartenait ainsi tant à Madame Y qu’à Monsieur AC de concrétiser la réalisation de cette vente moyennant rémunération contractuelle due à l’intermédiaire.
Aux termes de ce mandat, Madame Y avait pris l’engagement suivant :
« Je m’engage à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants et m’interdis de le vendre sans le concours de l’Agent immobilier ORPI à un acquéreur qu’il m’aura présenté ou signalé.
Les honoraires de l’Agent immobilier ORPI sont dus lorsque la vente est conclue : – par son intermédiaire ou par toute agence du réseau ORPI, ou avec tout acquéreur présenté et envoyé par lui, – avec tout titulaire d’un droit de préemption, – même après l’expiration de ce mandat, et ce durant 12 mois, avec un acheteur présenté par toute agence ORPI durant la validité de ce

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mandat.
A défaut de respecter une seule de mes obligations prévues au présent paragraphe, je devrai à
l’Agent immobilier ORPI, sur le fondement de l’article 12[…] du Code civil, une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts, d’un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat ».
Le non-respect des obligations contractuelles pesant sur Madame Y est ici assorti
d’une clause pénale.
De son côté, Monsieur AC qui ne pouvait ignorée l’existence du mandat conclu entre
Madame Y et l’agence lui ayant fait visiter ce bien pour la première fois, a également engagé sa responsabilité contractuelle et non quasi délictuelle comme avancé par la demanderesse en ne respectant pas l’engagement écrit qu’elle avait pris à l’occasion de la visite du ben en question
En effet, il sera rappelé sur ce point qu’ en cette occasion, Monsieur AC s’est engagé vis
à vis de l’agence à « ne pas traiter ou négocier l’achat/la location de ces biens sans intervention de l’Agence. En cas de manquement à cet engagement pendant une durée de douze mois à compter de ce jour, je m’engage à faire réparation du préjudice que constituerait son éviction par le versement à l’Agence d’un dédommagement égal au montant de honoraires auxquels elle aurait pu prétendre ».
Il est acquis que le montant de ces clauses intégrées dans ces mandats correspondant aux honoraires prévus contractuellement peut être réduit si celui-ci paraît excessif ou hors de proportion avec les diligences faites et les services effectivement rendus par l’intermédiaire.
En l’espèce, eu égard aux diligences accomplies et rapportées par la société demanderesse au regard des pièces versées en procédure et du montant du bien immobilier, cette clause pénale sera ramenée à la somme de 12 000 €.
Madame Y et Monsieur AC seront ainsi condamnés solidairement au versement de cette somme au profit de la demanderesse, cette condamnation ne pouvant être prononcée.
Aucun délai de paiement particulier sera accordé à Madame Y qui ne justifie aucunement de sa situation financière à travers les pièces versées en procédure.

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IV Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, succombant à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.
Ils seront aussi condamnés solidairement à verser à la société demanderesse une somme de 3000
€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais qu’a du exposer en justice l’agence immobilière en demande dans cette instance.
Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;
DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire de Madame AG AD épouse
AC ;
CONDAMNE solidairement Madame X Y et Monsieur Z
AC à payer à la société IMMOBILIER SAINT ROCH la somme de 12 000 € ;
CONDAMNE solidairement Madame X Y et Monsieur Z
AC à payer à la société IMMOBILIER SAINT ROCH la somme de 3000 € au titre de
l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame X Y et Monsieur Z
AC au paiement des entiers dépens,
DÉBOUTE Madame X Y du surplus de ses demandes ;
DÉBOUTE Monsieur Z AC de l’ensemble de ses demandes ;
RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 11
JUIN 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par
Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et par Madame Estelle ALABOUVETTE, greffière.
Le Greffier, Le Président