TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

AFFAIRE : N° RG 25/01518 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DTTY

JUGEMENT

Rendu le 3 février 2026

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [J]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e SELARL LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Elisabeth DE BRISIS, avocat au barreau de DAX

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

Le 3 février 2026

1 FEX + 1 CCC M^e DE BRISIS

1 CCC Mme [J]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé en date du 18 avril 2024, l’agence immobilière sociale SOLIHA a donné à bail à Madame [W] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 526,85 euros, outre 22,10 euros pour la place de parking, 12 euros de provisions sur charges, et 12 euros pour la taxe sur les ordures ménagères.

Dans le cadre du dispositif VISALE, et par acte en date du 25 mars 2024, l’agence immobilière sociale SOLIHA, bailleur, et la société SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ont conclu un contrat de cautionnement, cette dernière se portant ainsi caution de Madame [W] [J] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la caution.

Le 12 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [W] [J] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 1 995,44 euros en principal, correspondant au principal de sa créance arrêté au mois de mars 2025.

Par exploit en date du 03 septembre 2025, la société SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 02 décembre 2025 aux fins de :

Vu les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,

Vu le commandement de payer en date du 07 mai 2024,

Vu les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil :

— la dire et juger recevable et bien-fondée en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [W] [J],

En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [W] [J] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

En toute hypothèse :

— condamner Madame [W] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 404,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2025 sur la somme de 1 995,44 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [W] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [W] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Madame [W] [J] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 02 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance (montant total des sommes réglées) à 4097,82 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, échéance d’août 2025 incluse (4358,04 euros, sauf à déduire 260,22 euros versés par le bailleur le 27 octobre 2025). Elle a par ailleurs fait part de son accord quant aux délais de paiement sollicités par Madame [J].

A cette même audience, Madame [W] [J], présente et non assistée, n’a pas contesté la dette. Elle a sollicité l’octroi de délais de règlement à hauteur de 100 euros par mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité

Le 13 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICE, personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les LANDES (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 04 septembre 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 12 mai 2025, pour la somme en principal de 1 995,44 euros, correspondant aux loyers et charges échus impayés au titre des mois de décembre 2024 à mars 2025.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 juillet 2025.

Par ailleurs, l’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution ayant réglé au bailleur les sommes restant dues par le locataire, est subrogée dans les droits du bailleur et est en conséquence fondée à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

III. Sur la demande de condamnation en paiement de la société ACTION LOGEMENT SERVICE

Il ressort du commandement de payer en date du 12 mai 2025, qu’à cette date, la locataire restait redevable de la somme de 1 995,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de décembre 2024 à mars 2025.

Dans le cadre de la présente instance, la requérante actualise sa créance à la somme de 4 097,82 euros, correspondant aux loyers et charges impayés des mois de décembre 2024 à août 2025 (4 358,04 euros, somme de laquelle il convient de déduire un versement du bailleur de 260,22 euros du 27 octobre 2025).

Elle produit par ailleurs plusieurs quittances subrogatives, dont la quittance subrogative récapitulative établie le 08 septembre 2025, desquelles il résulte qu’elle a réglé au bailleur la somme totale de 4 358,04 euros, somme arrêtée au 08 septembre 2025 et correspondant aux loyers et charges des mois de décembre 2024 à août 2025.

Par ailleurs, il résulte détail de la créance actualisée que le bailleur a versé à la demanderesse la somme de 260,22 euros le 27 octobre 2025.

Il en résulte que Madame [W] [J] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 097,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2025 sur la somme de 1 995,44 euros, sur la somme de 3 404,38 euros à compter de l’assignation du 03 septembre 2025, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des déclarations de Madame [W] [J] à l’audience, et des pièces produites en délibéré qu’elle perçoit, dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée, une rémunération de l’ordre de 1500 à 1600 euros, outre l’APL pour 84 euros, et la prime d’activité (241,89 euros pour novembre 2025).

Par ailleurs, si la locataire ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il sera considéré qu’en donnant son accord quant aux délais de règlement sollicités, la société ACTION LOGEMENT SERVICE a renoncé à cette condition.

Il s’ensuit que Madame [W] [J] sera autorisée à se libérer de sa dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la décision.

Conformément à la demande de la locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants ayant donné lieu à quittance subrogative d’une part, de non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la poursuite par la société ACTION LOGEMENT SERVICE de la procédure d’expulsion, et la condamnation de Madame [W] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus.

V. Sur les demandes accessoires

Madame [W] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a du exposer des frais pour agir en justice. En considération de l’équité et de la nécessité de favoriser l’apurement de la dette locative réglée par la caution, Madame [W] [J] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Aucune considération ne justifie d’écarter l’exécution polissoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2024 entre l’agence immobilière sociale SOLIHA d’une part et Madame [W] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 juillet 2025,

CONDAMNE Madame [W] [J] à verser à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 097,82 euros (arrêtée au loyer et charges d’août 2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2025 sur la somme de 1 995,44 euros, sur la somme de 3 404,38 euros à compter de l’assignation du 03 septembre 2025, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [W] [J] à s’acquitter de cette somme auprès de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en plus du loyer et des charges courantes, par mensualités de 100 euros chacune, la dernière devant solder la dette principale et intérêts sur une durée maximale de 36 mois,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que, si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour toute mensualité (due au titre du loyer et des charges courants ayant donné lieu à quittance subrogative ou de l’arriéré) restée impayée plus de sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

L’expulsion de Madame [W] [J] sera ordonnée, à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Une indemnité mensuelle d’occupation (égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail) devra être payée par Madame [W] [J] à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [W] [J] à verser à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [J] aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge