TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 11]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D54A

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [M] [S]

né le 05 Mars 1972 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [Y] épouse [S]

née le 15 Octobre 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [D], [X], [J] [E]

né le 31 Juillet 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 octobre 2023, prenant effet le 21 octobre 2023, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], représentés par leur mandataire, la SAS FRANCIMMO MAICHE, ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 10], pour un loyer mensuel révisable de 800 euros, payable à échoir au plus tard le 5 du mois.

Un commandement de payer la somme en principal de 2430 euros dans un délai de six semaines et visant la clause résolutoire a été délivré le 7 mai 2025 aux preneurs par le bailleur.

Selon acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du [Localité 7] par voie électronique le 26 août 2025, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], ont fait assigner en référé Monsieur [D] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège, sur le fondement des articles 489, 514, 514-1, 834 et 835 du code de procédure civile et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, et en conséquence, prononcer l’expulsion de Monsieur [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 8] Publique, si besoin est, des locaux qu’ils occupent savoir une maison située [Adresse 4], conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [E], à payer la somme de 5.706 € à titre de provision, comptes arrêtés au 5 aout 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail, de l’article 7a de la Loi du 6 juillet 1989, et des articles 1103, 1104 et 1231-6 du Code Civil ;Condamner Monsieur [E] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle

d’occupation jusqu’au départ effectif du locataire, d’un montant identique au loyer

actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail.Condamner Monsieur [E] à payer la somme de 1.500,00 € au titre des

dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ; Condamner Monsieur [E] aux entiers dépens qui comprendront les actes

régularisés à ce jour en application de l’article 696 du code de procédure civile,

y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], représentés par leur conseil, s’en réfèrent aux termes de l’assignation auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du Code de procédure civile et maintiennent l’ensemble de leurs demandes.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [D] [E] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation

Selon l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 21 août 2025 a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 7] en date du 26 août 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 5 novembre 2025 si bien que la demande est recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon acte d’huissier en date du 7 mai 2025, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], ont fait commandement à Monsieur [D] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 2430 euros dans un délai de six semaines.

Il ressort du décompte en date du 5 août 2025 produit par les bailleurs que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer.

Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de logement sis [Adresse 3] à [Localité 10] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 19 juin 2025 et d’ordonner la libération des lieux, ainsi que, le cas échéant, l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire sera condamné à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], à compter du 19 juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés.

L’indemnité d’occupation est payable le premier jour de chaque mois échu.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation du 17 octobre 2023 et un décompte du 5 août 2025 faisant état d’une dette locative de 5706 euros.

Or le décompte du 5 aout 2025 produit par les bailleurs et établi par leur mandataire, la SAS FRANCIMMO MAICHE, mentionne à la date du 1er octobre 2023 la somme de 757 euros au titre des honoraires de mise en location.

Il ressort du contrat de bail du 17 octobre 2023 que les honoraires dus à la SAS FRANCIMMO MAICHE sont répartis à hauteur de 767 euros pour le bailleur et 757 euros pour le preneur.

Les bailleurs ne justifient pas avoir payé pour le compte du preneur la charge des honoraires dues par lui à la SAS FRANCIMMO MAICHE et être subrogés dans ses droits si bien que ce montant doit être déduit de la provision réclamée.

Par ailleurs, le bail étant résilié de plein droit le 19 juin 2025, la somme « dite appel loyer août 2025 » d’un montant de 819 euros dans le décompte arrêté au 5 août 2025 correspond à une indemnité d’occupation, laquelle n’est échue qu’au 1er septembre 2025. Il convient donc d’écarter cette somme de la demande de provision au vu de la date d’arrêté du compte.

Compte tenu de ce qui précède et au vu du décompte détaillé produit par les bailleurs, le montant non sérieusement contestable de la somme due par le locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de juillet 2025 inclus, se chiffre à la somme de 4130 euros.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], la somme de 4130 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [E], succombant, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [E], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons recevable la demande Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], de faire constater la réalisation de la clause résolutoire ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 17 octobre 2023, conclu entre Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], d’une part et Monsieur [D] [E] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies au 19 juin 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence,

Constatons que Monsieur [D] [E] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 10] à compter du 19 juin 2025 ;

Ordonnons la libération des lieux ;

Disons qu’à défaut par Monsieur [D] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par l’huissier en charge des opérations ;

Condamnons Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, ce au plus tard le premier jour de chaque mois échu, à compter du 19 juin 2025 et ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

Condamnons Monsieur [D] [E] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], la somme de 4130 euros (quatre mille cent trente euros) au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 5 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamnons Monsieur [D] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [H] [Y], épouse [S], la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection