TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 11]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00193 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D5PT

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence CLAUSS, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [O] [W]

née le 10 Janvier 1998 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [J] [F]

né le 09 Juillet 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 septembre 2023, prenant effet le 1er octobre 2023, la SA NEOLIA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel révisable de 425,59 euros, outre une provision sur charges mensuelles, payables à terme échu.

Le bailleur a informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) des impayés de loyers par courrier en date du 15 janvier 2025.

Un commandement de payer la somme en principal de 2433,80 euros dans un délai de six semaines et visant la clause résolutoire a été délivré le 10 mars 2025.

Selon acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du [Localité 8] par voie électronique le 24 juin 2025, la SA NEOLIA a fait assigner en référé Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Constater que Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] n’ont pas obtempéré au commandement de payer délivré le 10 mars 2025,Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit depuis le 25 avril 2025,Juger et ordonner en conséquence que Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] devront libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent au [Adresse 4] que faute par eux de ce faire, ils y seront contraints par toutes voies et moyens de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] à payer solidairement à la Société NEOLIA, à titre provisionnel, la somme de 3388,68 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 22 mai 2025,À compter du 23 mai 2025, les condamner sous la même solidarité à payer mensuellement à la Société NEOLIA, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,Les condamner à payer solidairement à la Société NEOLIA la somme de 700 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 mars 2025.L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2025 et, après un renvoi, retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, s’en réfère à son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 4836,60 euros, selon décompte en date du 4 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Elle expose que les infiltrations d’eau de 2023 dans le logement ont été résolues, de même que les nouvelles infiltrations de 2025.

Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] comparaissent en personne. Ils contestent le montant de leur dette en exposant avoir payé le 4 novembre 2025 la somme de 655 euros au titre du loyer d’octobre 2025. Ils soutiennent que le logement est insalubre et que le bailleur n’entreprend aucuns travaux. Ils demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon le III du même article, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 23 juin 2025 intervient plus de deux mois après signalement des impayés à la CAF en date du 15 janvier 2025 et a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 8] en date du 24 juin 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 24 septembre 2025 si bien que la demande est recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application des articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui satisfait aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […].

L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1363 du code civil, nul ne peut se constituer de titre à soi-même.

En l’espèce, selon acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SA NEOLIA a fait commandement à Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 2433,80 euros dans un délai de six semaines, soit au plus tard le mardi 22 avril 2025 à 24 heures.

Il ressort du décompte en date du 22 mai 2025 produit par le bailleur qu’entre le 10 mars 2025 et le 22 avril 2025 ne sont mentionnés au crédit des preneurs aucun paiement effectués par eux-mêmes pour apurer leur dette locative. Seuls sont mentionnées les aides personnelles au logement (APL) du mois de mars 2025 d’un montant de 298,58 euros et les réductions de loyer de solidarité (RLS) de mars 2025 d’un montant de 66,06 euros.

Il apparaît ainsi que la dette locative n’a pas été régularisée dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] soutiennent qu’ils n’ont pas payé les loyers car le logement est insalubre et que le bailleur n’a pas effectué les travaux. À cette fin, ils produisent :

La copie de messages électroniques datés des 25 septembre 2023, 14 novembre 2023, 22 novembre 2023, 1er décembre 2023, 14 février 2024, 26 février 2024, 11 février, 4 septembre, 22 octobre, 28 octobre, 20 novembre [les années des derniers messages ne sont pas précisées, à l’exception d’un message du 28 octobre dont le contenu permet de la fixer en 2025] ;La copie d’un message Doctolib mentionnant que [I] a rendez-vous à 14 heures le 30 octobre [sans précision de l’année] ;La copie d’avis de virement opéré au profit de la SA NEOLIA d’un montant de de 277,33 euros en date du 4 juillet 2025, de 483,21 euros en date du 2 août 2025 et de 638,24 euros en date du 3 septembre 2025, Quarante-quatre photographies comportant chacune la date du 19 octobre 2025 et [Adresse 5] présentant diverses dégradations dans des toilettes. Il est constant qu’il existe une infiltration d’eau dans le logement occupé par Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W], laquelle constitue un manquement du bailleur à délivrer un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 combinée aux articles 1er et 2, 1°, du décret du 30 janvier 2002.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces produites par les preneurs qu’avant le 25 avril 2025, ils ont été autorisés par un juge à suspendre le paiement des loyers le temps de la réalisation des travaux nécessaires à rétablir un logement décent en application de l’article 20-1, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ni que le bailleur ait autorisé les preneurs à suspendre le paiement des loyers le temps de la réalisation des travaux.

Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] ne justifient aucunement d’un motif légitime leur permettant de s’abstenir de payer les loyers à la suite du commandement de payer du 10 mars 2025 si bien qu’il y a lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2025 à vingt-quatre heures.

Le bailleur demande à faire constater la résiliation du bail au 25 avril 2025, date à laquelle aucun paiement supplémentaire n’apparaît sur le décompte précité.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 25 avril 2025.

Sur la demande d’une provision au titre de la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 13 septembre 2023, un décompte du 22 mai 2025 et un dernier décompte faisant état à la date du 4 novembre 2025 d’une dette locative de 4836,60 euros.

Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] conteste ce montant en déclarant qu’ils ont payé le loyer d’octobre 2025. À cette fin, ils produisent une quittance de paiement émise par la SA NEOLIA mentionnant loyer de septembre bien réceptionné le 4 novembre 2025 d’un montant de 655 euros.

En outre, le décompte du 22 mai 2025 mentionne en date du 23 mars 2025 un montant de 142,55 euros et celui du 4 novembre 2025 fait état en date du 6 juillet 2025 d’un montant de 129,69 euros, tous deux libellés « frais de justice » et relevant des dépens, sur lesquels il est statué indépendamment, et qui doivent être déduits du montant de la dette locative réclamé.

Compte tenu de ce qui précède et au vu des décomptes détaillés produits par la SA NEOLIA, le montant non sérieusement contestable de la somme due par les locataires au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2025 inclus se chiffre à la somme de 3909,22 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] à payer solidairement à la SA NEOLIA la somme de 3909,22 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les termes applicables à la date d’audience, il peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En application de 24, VII, de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La faculté pour le juge d’octroyer des délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire à la demande du locataire est soumise par le législateur à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience et d’une situation du locataire lui permettant de régler sa dette locative tout en continuant à s’acquitter des loyers et des charges courants afin de trouver un équilibre entre le droit au logement du locataire et le droit de propriété du bailleur. Ces conditions étant instituées dans l’intérêt privé du bailleur, celui-ci peut, de manière expresse et non équivoque, renoncer à ces conditions pour permettre au juge de faire droit à une demande du locataire d’octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

En l’espèce, selon les conditions générales du contrat de bail, les loyers et provisions sur charges sont payables au plus tard le 10 du mois suivant le mois échu de sorte que le loyer courant à la date d’audience correspond au loyer de septembre 2025 payable au plus tard le 10 octobre 2025 d’un montant de 654,95 euros.

Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] produisent une quittance de paiement émise par la SA NEOLIA mentionnant que les preneurs ont réglé la somme de 655 euros au titre du loyer de septembre 2025.

Il ressort en outre du décompte produit le bailleur que les preneurs ont réglés les loyers de juin à août 2025, compte tenu des aides sociales versées en juin et juillet 2025.

Ainsi, eu égard à la situation sociale et financière de Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W], il convient de favoriser leur maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus.

Tout défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité du plan d’apurement de la dette ou d’un terme de loyer et des charges à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail rétroactivement depuis le 25 avril 2025 et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

En outre, Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] seront solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux, par la remise des clés.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W], succombant, sont condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W], parties tenues aux dépens, sont condamnés in solidum à payer à la SA NEOLIA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons recevable la demande de la SA NEOLIA de faire constater la réalisation de la clause résolutoire ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 13 septembre 2023, conclu entre la SA NEOLIA, d’une part et Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies au 25 avril 2025 ;

Condamnons solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] à payer, à titre provisionnel, à la SA NEOLIA la somme de 3909,22 euros (trois mille neuf cent neuf euros et vingt-deux centimes) au titre de la dette de loyers et charges arrêtée au 4 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Autorisons Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] à se libérer de leur dette par le versement de trente-cinq mensualités de 108 euros (cent huit euros) payables en plus du loyer et des charges courants, le solde de la dette étant dû lors d’une trente-sixième et dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois ;

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant les délais de paiement accordés ;

Disons que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après la date de première présentation d’une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire reprendra ses pleins effets rétroactivement au 25 avril 2025 ;à défaut par Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est et que le sort des meubles restés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] seront tenus in solidum de payer à titre provisionnel à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’il auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamnons in solidum Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons in solidum Monsieur [J] [F] et Madame [O] [W] à payer à la SA NEOLIA la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection