Tribunal Judiciaire de Montluçon, Civil contentieux ex t i, 14 mai 2025, n° 25/00009

TJ Montluçon 14 mai 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
Le juge a constaté que le commandement de payer a été délivré et que le locataire n'a pas régularisé sa situation, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Absence de paiement des loyers
Le juge a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il occupe les lieux sans droit ni titre suite à la résiliation du bail.
Accepté
Créance locative
Le juge a constaté que le locataire devait des sommes au titre des loyers et charges, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le juge a fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers dus, considérant que le locataire cause un préjudice à la bailleresse.
Accepté
Frais exposés
Le juge a condamné le locataire à verser une somme à la bailleresse pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montluçon, civil cont. ex t i, 14 mai 2025, n° 25/00009
Numéro(s) :	25/00009
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bertrand ESPAGNO
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR
Parties :	S.C.I. AUMA

Texte intégral

page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CORH

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/000

ORDONNANCE

DU : 14 Mai 2025

S.C.I. AUMA

[T] [C]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Valérie BOURG

[T] [C]

copie exécutoire délivrée à :

M^e Valérie BOURG

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

Le 14 Mai 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. AUMA

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAND ESPAGNO SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Valérie BOURG, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR

Monsieur [T] [C]

né le 11 Janvier 1989 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 12 mars 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de [B] [X], auditrice de justice et [L] [J], assistante de justice, après avoir constaté l’absence du défendeur régulièrement cité et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses demandes et explications par dépôt de dossier, a avisé la partie que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 21 avril 2023, la SCI AUMA a donné à bail à Monsieur [T] [C] un logement situé [Adresse 5] – à MONTLUCON (03100) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 490,00 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 juillet 2024, la SCI AUMA a fait notifier à Monsieur [T] [C] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 238,13 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 24 décembre 2024, signifié à étude, la SCI AUMA a fait assigner en référé Monsieur [T] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 258,13 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 06 novembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 8] par voie électronique avec accusé de réception en date du 27 décembre 2024.

La CCAPEX de l'[Localité 8] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 31 juillet 2024.

A l’audience du 12 mars 2025, la SCI AUMA, représentée, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 2 483,38 euros au 12 mars 2025.

Monsieur [T] [C] ne s’est pas présenté et n’était pas représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit. Le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, le juge des référés est saisi d’une demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail. De plus, aucune contestation sérieuse n’a été soulevée.

Par conséquent, le juge des référés est compétent.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 23 juillet 2024, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 238,13 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 8] par voie électronique avec accusé de réception en date du 27 décembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 31 juillet 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la bailleresse, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 prévoit la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des charges récupérables.

La bailleresse produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 2 483,38 euros au titre de l’arriéré restant dû sur le dépôt de garantie, les loyers et charges.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, si le décompte comporte la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023 d’un montant de 74,13 euros et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024, d’un montant de 164,25 euros, la bailleresse ne produit aucun justificatif. Par conséquent, le locataire ne saurait être condamné au paiement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024.

Il convient ainsi de déduire ces taxes du décompte, soit : 2 483,38 – 74,13 – 164,25 = 2 245,00 euros.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [T] [C] au paiement de la somme de 2 245,00 euros au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 1 238,13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Le juge des référés qui constate la résiliation de plein droit du bail et prononce l’expulsion du preneur, a le pouvoir d’ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation dont il fixe le montant à titre provisionnel.

Monsieur [T] [C] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due, à titre provisionnel, depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 24 septembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 12 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 2 245,00 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

La bailleresse sera autorisée à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [C], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Monsieur [T] [C], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la SCI AUMA.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

page /

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre la SCI AUMA et Monsieur [T] [C] concernant le logement situé [Adresse 5] – à MONTLUCON (03100), ce à compter du 24 septembre 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par la bailleresse ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [C] à payer à la SCI AUMA la somme de 2 245,00 euros (deux mille deux cent quarante cinq euros) au titre du dépôt de garanti, des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 1 238,13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [C] à payer à la SCI AUMA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 24 septembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 12 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 2 245,00 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DISONS que la SCI AUMA sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DISONS que la SCI AUMA sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETONS tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] à verser à la SCI AUMA la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La présente décision prononcée à la date indiquée en tête des présentes, est signée par le juge présidant l’audience qui l’a rendue et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT