N°Minute:25/01156

N° RG 24/01470 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDD5

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDEUR:

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e MEYNADIER Fanny, avocat au Barreau de Montpellier

Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e MEYNADIER Fanny, avocat au Barreau de Montpellier

DEFENDEUR:

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Mai 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Copie certifiée delivrée à : Mme [N] [V]

Le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 et 4 mars 2021, M. [Y] et Mme [K] [H], ont consenti à un bail d’habitation à Mme [N] [V] sur un logement situé [Adresse 7] sis [Adresse 1] [Adresse 3] à [Localité 9] , contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 626,00 euros, outre 94,00 euros à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 août 2024 pour un montant de 1522,77 euros. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, signifié à étude, dénoncé le 27 juin 2024 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [Y] et Mme [K] [H] demeurant tous deux [Adresse 5] ont assigné Mme [N] [V] demeurant [Adresse 7] sis [Adresse 1] [Adresse 3] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 2 décembre 2024 aux fins de :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment des dispositions de l’article 24 de ladite loi et 7-a ;

Y venir Madame [N] [V],

Vu le contrat de bail et les dispositions légales en matière de louage,

PRONONCER la résiliation du bail et de ses accessoires qui lui a été consenti le 3 ET 4 mars 2021 par Mme [K] [H] M. [Y] [H], pour le local d’habitation situé [Adresse 8], et ce en application des dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 aux torts exclusifs de la Madame [N] [V] pour non-paiement des loyers,

En conséquence

ORDONNER sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 6] Publique,

CONDAMNER à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effectivement du logement, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 766.37 euros par mois,

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

DIRE ET JUGER qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

LA CONDAMNER à payer à Mme [K] [H] et M. [Y] [H], la somme de 4607.23 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 19 juin 2024 mensualité du mois de juin incluse, somme à parfaire au jour de l’audience étant précise que la somme de 2125.65 euros sera réglée selon les modalités mises en place par la Commission de Surendettement sauf à ce que le Tribunal déclare la demande de la locataire irrecevable.

LA CONDAMNER à payer à Madame [K] [H] et Monsieur [Y] [H] la somme de 765,00 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIRE ET JUGER que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation ;

CONDAMNER aux dépens en application de l’article 696 du Code Procédure Civile en ce compris le coût du commandement du 28 aout 2023.

À l’audience du 2 décembre 2025 , M. [Y] et Mme [K] [H], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Mme [N] [V] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

Cette dernière a fait parvenir en délibéré un courrier, expliquant qu’elle était souffrante au moment de l’audience et a souhaité que l’audience soit reportée.

L’affaire ayant été mise en délibéré au 13 janvier 2025, un jugement de réouverture des débats a été rendu afin que Mme [V] puisse s’expliquer devant le tribunal et l’affaire a été renvoyée au 13 mars 2025.

A cette audience, M. [Y] et Mme [K] [H], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Mme [N] [V] a comparu et a déclaré que dès 2022, elle a connu des difficultés financières, qu’elle a déposé un dossier de surendettement et qu’elle a une dette auprès de la CAF.

Ces APL sont coupées, elle a deux enfants, elle a fait parvenir en délibéré sa fiche de paie, elle gagne 2167,95 euros par mois, elle touche environ 340,00 euros de la CAF.

Une enquête sociale effectuée le 21 novembre 2024 par les services du conseil départemental de l’Hérault indique qu’elle a deux enfants mineurs dont l’un perçoit l’AEEH (actuellement suspendu pendant le renouvellement). Elle a sollicité une aide de 4000,00 euros auprès du CGOS pour l’aider à apurer sa dette et elle a déposé des dossiers auprès des bailleurs sociaux pour un relogement.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleur personne physique, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [Y] et Mme [K] [H] ne justifient pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [Y] et Mme [K] [H] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 27 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’existence d’une procédure de traitement du surendettement :

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En vertu de l’article 24 VI de la même loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [V] a déposé un plan de surendettement le 16 octobre 2023, un jugement a été rendu le 24 juillet 2024 par le tribunal de Montpellier qui a déclaré Mme [N] [V] recevable au bénéfice de la procédure de traitement du surendettement.

Néanmoins Mme [N] [V] ne paie son loyer qu’irrégulièrement depuis 30 août 2023, un commandement de payer lui a été adressé le 10 octobre 2023 et à la date du 1er mars 2025 la défenderesse n’a toujours pas repris le paiement complet de ses loyers et sa dette s’élève à cette même date à la somme de 9842,46 euros.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [N] [V] s’est abstenue du paiement total de ses loyers depuis le mois d’août 2023.

Mme [N] [V] s’est, toutefois, maintenue dans les lieux et ne formule par ailleurs aucune proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Mme [N] [V] s’étant abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet de l’assignation le 25 juin 2024.

L’expulsion de Mme [N] [V], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Mme [N] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [Y] et Mme [K] [H] produisent un décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, qui indique que la dette de Mme [N] [V] s’élève à 9842,46 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [V] s’est présentée aux convocations du travailleur social et à l’audience, néanmoins elle ne dispose pas de la capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Mme [N] [V] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Mme [N] [V], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Mme [N] [V] devra verser à M. [Y] et Mme [K] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail du logement sis [Adresse 7] sis [Adresse 1] 410 à [Localité 9] à compter de l’assignation le 25 juin 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Mme [N] [V] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de l’assignation le 25 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [N] [V] à payer à M. [Y] et Mme [K] [H] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 766,37 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [N] [V] à payer à M. [Y] et Mme [K] [H] la somme de 9842,46 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus, étant précise que la somme de 2125,65 euros sera réglée selon les modalités mises en place par la Commission de Surendettement ;

DIT qu’à défaut par Mme [N] [V] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [V] à payer à M. [Y] et Mme [K] [H] la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [V] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer du 28 août 2023 ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [N] [V] ;

DEBOUTE M. [Y] et Mme [K] [H] du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,