N°Minute:25/01221

DOSSIER : N° RG 25/00848 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PXYD

Copie exécutoire à

M^e Mathilde SEBASTIAN

expédition à

Mme [T] [F]

le 08 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Octobre 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [E] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 09 Septembre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Octobre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 15 janvier 2021, Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] ont donné à bail à Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 760 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 110 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] ont fait signifier à Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F], par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 900,72 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 3 février 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 30 avril 2025, notifiés au représentant de l’État dans le département, Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] ont fait assigner Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] pour l’audience du 9 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] à payer la somme de 5 198,34 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux,

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 5 février 2025,

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [L] [F], daté du 27 août 2025. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

À l’audience du 9 septembre 2025, Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] étaient représentés par leur conseil. Madame [T] [F] a comparu, assistée d’un travail social et Monsieur [L] [F], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 10 278,33 euros. Ils ont indiqué se désister de leur demande d’expulsion à l’égard de Madame [T] [F], celle-ci ayant rendu les clefs et quitté les lieux le 4 décembre 2024.

Madame [T] [F] a indiqué qu’elle souhaitait que seul Monsieur [L] [F] soit condamné dès lors qu’elle a envoyé un préavis de départ et rendu les clefs. Elle a précisé que la dette est née à compter de son départ et a fait savoir qu’elle avait un loyer de 636 euros ainsi que des charges. Elle a ajouté qu’elle a déposé plainte, qu’une procédure d’éloignement est en cours et qu’une ordonnance d’orientation et de mesure provisoire a été rendue.

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la solidarité

Selon l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Par ailleurs, il est constant que si un seul époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

L’article 8-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que lorsque le conjoint du locataire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il est déchargé de la solidarité s’il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

En l’espèce, aucune ordonnance de protection n’a été délivrée, ni aucune condamnation pénale prononcée à l’encontre de Monsieur [L] [F].

En conséquence, Madame [T] [F] et Monsieur [L] [F] demeurent solidairement tenus du paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

A titre liminaire, l’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, les demandeurs ont indiqué que Madame [T] [F] a quitté le logement le 4 décembre 2024.

Il convient donc de constater le désistement de Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] et d’indiquer que leur demande d’expulsion à l‘égard de Madame [T] [F] est devenue sans objet.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail. Le commandement de payer du 5 février 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [L] [F] devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu solidairement avec Madame [T] [F], jusqu’à la retranscription du divorce, de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [L] [F] se trouve solidairement redevable avec Madame [T] [F] de la somme de 10278,83 euros, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 1er septembre 2025, mensualité du mois de septembre comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 10278,33 euros à Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P].

Sur la demande de dommages et intérêts moratoires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Il est établi que des loyers demeurent impayés depuis plusieurs mois.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] seront donc condamnés à Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] régler cette somme sur laquelle les intérêts au taux légal courront à compter du 5 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2900,72 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] ne s’étant pas présenté à la convocation du travail social et n’ayant pas repris le paiement intégral de leurs loyers et charges, le tribunal n’est pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n’a été formulée.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [L] [F] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

En revanche, en vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [T] [F] a quitté les lieux. Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n’apparaît pas utile à l’exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l’expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l’autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] la somme de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] se sont désistés de leur demande d’expulsion à l’égard de Madame [T] [F] et en conséquence, DISONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet à l’égard de celle-ci,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2021 entre Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] et Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 mars 2025,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [L] [F] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 mars 2025,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] devront payer solidairement jusqu’à la transcription du jugement de divorce à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 24 mars 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] la somme provisionnelle de 10278,33 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er septembre 2025, mensualité du mois de septembre comprise ,avec intérêts au taux légal qui courront à compter du 5 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 900,72 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus.

AUTORISONS Madame [T] [F] à se libérer de sa dette en 23 versements mensuels de 339 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

RAPPELONS qu’au cours des délais fixés pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être due,

rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

DÉBOUTONS Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] de leur demande de condamnation solidaire de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

DÉBOUTONS Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F],

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [E] [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS