N°Minute:25/714

N° RG 24/02012 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PG5F

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [C] [B] [A], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sophie MAUREL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 06 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Mars 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sophie MAUREL

Copie certifiée delivrée à :

Le 03 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [A] a donné à bail un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 7] à M. [D] [E] moyennant un loyer de 850,00 euros.

Le bail a été conclu à compter du 19 janvier 2024.

A compter du mois de mars 2024, le locataire a accumulé les impayés de loyers, obligeant la requérante à lui délivrer un courrier recommandé en date du 12 juin 2024, lui réclamant la somme de 3000,00 euros.

Le locataire ne s’est jamais rapproché de son bailleur pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable.

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

M. [C] [A] demeurant [Adresse 6] a, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024 signifié à étude, notifié au préfet de l’Hérault le 20 septembre 2024 fait assigner M. [D] [E] demeurant [Adresse 4] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 6 janvier 2025 aux fins de :

Vu les articles 1728, 1103 et suivants, 1224 du code civil,

Vu le contrat de bail, Vu les manquements contractuels,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER que le non-paiement du loyer constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que la demande de résiliation du bail sur le fondement de l’article 1224 du code civil est bien fondée ;

DIRE ET JUGER que le bail d’habitation du 19 janvier 2024 concernant l’appartement situé [Adresse 2] est résilié ;

DECLARER M. [D] [E] occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation judiciaire du bail ;

DIRE ET JUGER qu’à partir de la signification de la décision à intervenir, le requis pourra dans les délais de la loi, ainsi que tous occupants éventuels de son chef être expulsés, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

DIRE que selon l’article L.433-1 du CPCE, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie règlementaire ;

DIRE ET JUGER qu’afin de rendre cette mesure effective, elle sera assortie d’une astreinte d’un montant de 100,00 euros par jour de retard pendant lequel M. [D] [E] ou tout autre occupant de son chef se maintiendraient dans les lieux,

CONDAMNER M. [D] [E] à payer à M. [A] la somme de 3850,00 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 1er juillet 2024 à parfaire au jour du jugement à intervenir, soit une somme de 850,00 euros par mois en sus ;

CONDAMNER M. [D] [E] à payer à M. [A] à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux une somme mensuelle équivalente au montant du loyer actuel, soit 850,00 euros mensuels ;

ENTENDRE RESERVER les droits de M. [A] pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause ;

CONDAMNER M. [D] [E] à payer à M. [A] la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER M. [D] [E] aux entiers dépens

CONDAMNER M. [D] [E] à payer à M. [A] dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées contre elle dans le jugement à Intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’office d’un huissier, à rembourser au demandeur le montant des sommes qui seraient alors retenues par l’huissier en application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret 96/1080 du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) en sus des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 janvier 2025, M. [C] [A], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au mois de décembre 2024 pour un montant de 8100,00 euros.

A cette audience, M. [D] [E] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La M. [C] [A] ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Néanmoins, s’agissant de particulier, aucune sanction n’est prévue à cet effet.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 20 septembre 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’échéancier du 23 décembre 2024 mis aux débats par la requérante que la dette de M. [D] [E] s’élève à la somme de 8100,00 euros.

Aucun élément ne permet de contester le décompte produit.

Il convient en conséquence de condamner M. [D] [E] au paiement de la somme de 8100,00 euros.

Par ailleurs, pour défaut de justification dans ses écritures, le tribunal déboute le requérant quant à sa demande de réserver ses droits pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou tout autre cause.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [D] [E] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis le mois d’avril 2024.

M. [D] [E] s’est, toutefois, maintenu dans les lieux et ne formule par ailleurs aucune proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

M. [D] [E] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de M. [D] [E], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner M. [D] [E] à payer à la M. [C] [A] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] [E] ne s’étant pas présenté à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du

loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

D’autre part, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [D] [E] et de tous occupants de son chef ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les jours d’astreinte :

L’article L.131-1 du code des procédures d’exécution dispose tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce l’expulsion prévue au dispositif du présent jugement prévoit si nécessaire au recours de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur.

Le requérant sera donc débouté de sa demande de jours d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [D] [E] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros à M. [C] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du présent jugement du logement situé [Adresse 4] ;

DÉCLARE en conséquence M. [D] [E] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [D] [E] à payer à la M. [C] [A] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [E] à payer à la M. [C] [A] la somme de 8100,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus ;

DIT qu’à défaut par M. [D] [E] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [C] [A] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [D] [E] à payer à M. [C] [A] la somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [D] [E] aux dépens de l’instance ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [D] [E] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,