N°Minute:25/00233

DOSSIER : N° RG 24/00580 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCQR

Copie exécutoire à

M^e Cyrille CAMILLERAPP

expédition à

M. [M] [Y]

le 19 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 19 Février 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ADVENIS RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 21 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 19 Février 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 juin 2023, ADVENIS RESIDENCE a donné à bail à Monsieur [M] [Y] un immeuble meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] ayant aussi une entrée au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 490 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 55 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ADVENIS RESIDENCE a fait signifier à Monsieur [M] [Y], par acte d’huissier de justice en date du 06 décembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 2246,6 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er décembre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte d’huissier de justice délivré à étude le 07 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, ADVENIS RESIDENCE a fait assigner Monsieur [M] [Y] pour l’audience du 21 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— la déclaration de Monsieur [M] [Y] occupant sans droit ni titre

— l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [M] [Y] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [M] [Y] à payer la somme de 3626 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [M] [Y] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [M] [Y], daté du 18 novembre 2024. La conclusion est que Monsieur [M] [Y] travaille en CDI dans une entreprise de nettoyage et qu’il aide financièrement sa mère malade résidant à l’étranger. Le paiement de ses soins médicaux a généré la dette locative. Il s’est engagé à reprendre le paiement de ses loyers en novembre 2024 et souhaitait mettre en place un plan d’apurement avec son bailleur.

***

À l’audience du 26 novembre 2024, ADVENIS RESIDENCE était représenté par son conseil. Monsieur [M] [Y] a comparu.

ADVENIS RESIDENCE a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 6165,89 euros. Il s’est en outre opposé à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [M] [Y] a reconnu le montant de la dette fixé par le bailleur. Il a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle, sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

Par ordonnance du 2 janvier 2025, la réouverture des débats a été ordonnée au motif que « Aucun décompte n’était joint au commandement de payer en date du 6 décembre 2023, alors même que ce dernier indique qu’un décompte détaillé est joint. Ce décompte est une condition essentielle de la régularité du commandement. »

L’affaire a été renvoyée au 21 janvier 2025.

À l’audience du 21 janvier 2025, ADVENIS RESIDENCE était représenté par son conseil. Monsieur [M] [Y] a comparu.

ADVENIS RESIDENCE a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 7290,19 euros.

Monsieur [M] [Y] a reconnu le montant de la dette fixé par le bailleur. Il a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle, sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais pour apurer l’arriéré. Il a indiqué avoir effectué un virement la veille de l’audience d’un montant de 567 euros. Il a également indiqué rechercher un autre logement moins cher.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025.

Motifs

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, notamment l’article 24 de la même loi, est applicable aux logements meublés.

En tant que bailleur personne morale, ADVENIS RESIDENCE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ADVENIS RESIDENCE justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 06 décembre 2023 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 février 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [M] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [M] [Y] se trouve redevable de la somme de 7156,99 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 21 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [M] [Y] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 7156,99 euros à ADVENIS RESIDENCE.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] a procédé à un virement d’un montant de 567 euros avant l’audience ; malgré l’opposition de la demanderesse, sa situation personnelle et financière justifie de lui accorder des délais de paiement tels que décrits dans le dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [M] [Y] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [Y], partie perdante, sera donc condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [M] [Y] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2023 entre ADVENIS RESIDENCE et Monsieur [M] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] ayant aussi une entrée au [Adresse 1], sont réunies à la date du 7 février 2024,

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à payer à ADVENIS RESIDENCE la somme provisionnelle de 7156,99 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 21 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

AUTORISONS Monsieur [M] [Y] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensuels de 200 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et au titre du logement ou du garage, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet, de sorte que, les baux étant résiliés, Monsieur [M] [Y] :

— sera tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur,

— devra payer des indemnités mensuelles d’occupation égales aux montants des loyers, augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit des baux le 7 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS ADVENIS RESIDENCE de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [M] [Y],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et DÉBOUTONS ADVENIS RESIDENCE de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS