N° RG 25/00939 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTII

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [N], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [U] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Charles SALIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 05 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 05 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 05 Mai 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

M^e Charles SALIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat avec prise d’effet au 8 octobre 2016, Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] représentés par leur mandataire, l’agence FONCIA, ont donné à bail à usage d’habitation un logement situé, [Adresse 5] à [Localité 2], avec garage, à Madame [U] [M], moyennant un loyer mensuel de 709,80 euros, outre 70 euros de provisions pour charges mensuelles.

Estimant que des loyers étaient demeurés impayés, Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] ont fait signifier à Madame [U] [M], par acte d’huissier de justice en date du 7 juillet 2023, un commandement de payer la somme principale de 1392,05 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 juillet 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Estimant que des loyers étaient encore demeurés impayés, Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] ont fait signifier à Madame [U] [M], par acte d’huissier de justice en date du 7 juillet 2023 portant sur la somme principale de 1392,05 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 juillet 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Puis ils ont délivré un second le 5 octobre 2023, un premier commandement de payer la somme principale de 1655,74 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 22 septembre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail .

Enfin, un troisième a été délivré le 15 mars 2024 portant sur la somme principale de 2874,98 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 8 mars 2024 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Estimant que des loyers étaient toujours demeurés impayés, Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] ont fait signifier à Madame [U] [M], par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 2874,98 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 8 mars 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 5 juin 2024, Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] ont fait assigner Madame [U] [M] pour l’audience du 12 novembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [U] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises révisé et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [U] [M] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [U] [M] à payer la somme de 3135,86 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [U] [M] aux entiers dépens et à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi à la demande de la défenderesse, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 décembre 2024. Par décision en date du 8 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a dit n’y avoir lieu à référé au regard de l’existence de contestations sérieuses s’agissant d’une éventuelle prescription et relativement à la demande au titre de la révision du loyer.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] ont fait assigner Madame [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à titre principal et à défaut afin de voir prononcer la résiliation de ce bail, outre la condamnation de Madame [M] à leur verser la somme de 2840,20 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [M], daté du 28 mai 2025. La conclusion est que la dette serait liée à une la revalorisation injustifiée du loyer.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N], représentés par leur avocat, concluent comme suit :

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989,

Débouter Madame [U] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer délivré le 15 mars 2024,

Constater la résiliation du bail intervenue le 26 avril 2024 sur le fondement du commandement de payer.

En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [U] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 6]; [Adresse 7] et du garage n°39 (lot 169).

Condamner Madame [U] [M] à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 3.543,46 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation dus arrêtées au 1er octobre 2025.

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du mois de juin 2024 à une somme équivalente au montant du loyer et provision sur charges qui auraient été dues si le bail s’était normalement poursuivi et condamner Madame [U] [M] à payer à Monsieur et Madame [N] ladite somme jusqu’à la complète libération des lieux.

A titre subsidiaire :

Constater les manquements de Madame [M] quant au paiement du loyer,

Prononcer la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2016 entre Monsieur et Madame [N], bailleurs et Madame [M], preneur à bail.

En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [U] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l‘aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 8] et du garage n°39 (lot 169).

Condamner Madame [U] [M] a payer a Monsieur et Madame [N] la somme de 3.543,46 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation dus arrêtés au 1er octobre 2025.

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due a compter du mois de juin 2024 à une somme équivalente au montant du loyer et provision sur charges qui auraient été dus si le bail s’était normalement poursuivi et condamner Madame [U] [M] à payer à Monsieur et Madame [N] ladite somme jusqu’à la complète libération des lieux.

En tout état de cause :

Débouter Madame [U] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [U] [M] à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner Madame [U] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements de payer délivrer les 7juillet 2023, 5 octobre 2023 et 15 mars 2024.

En défense, Madame [U] [M], également représentée par son avocat, demande :

Vu les articles 7-1,17-1 et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portants modification de la loi n°86-1292 du 23 décembre 1986,

vu la jurisprudence,

vu les pièces,

A titre principal,

CONSTATER que le commandement de payer délivré a Madame [U] [M] le 15 mars 2024 est dépourvu d’effet ;

CONSTATER que Madame [U] [M] n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles ;

En conséquence,

REJETER toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur [Z] [N] et de Madame [I] [N] ;

A titre subsidiaire,

OCTROYER à Madame [U] [M] un délai de 1 an afin de régler ses dettes ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] à verser à la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Ils justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Madame [M] estime que le commandement de payer est dépourvu d’effet dans la mesure où d’une part, une partie des sommes réclamées sont prescrites et, d’autre part, que l’indexation du loyer en 2019, 2020 2022 n’a jamais été portée à sa connaissance.

. Sur la prescription

En vertu de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En vertu de l’article 1342-10 du Code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Le décompte produit aux débats fait état du non-paiement de la somme de 1655,74 euros avec un relevé de compte depuis janvier 2020 reprenant cependant le solde mois par mois. Ainsi, les demandeurs ont bien procédé à une imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes en application de l’article 1342-10 du Code civil. Les sommes réclamées ne sont donc pas prescrites.

. Sur l’indexation

En vertu de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

La jurisprudence est plusieurs fois venue préciser que la clause prévoyant un réajustement annuel du loyer s’appliquait de plein droit sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur, ni à l’accomplissement d’une formalité quelconque, ni à une ratification du preneur qui l’a acceptée par avance en signant le bail.

Il en résulte comme conséquence importante que le seul fait que le bailleur n’ait pas réclamé en temps utile le montant des augmentations n’implique pas de sa part une renonciation à se prévaloir de la clause d’indexation. Il lui est juste impossible de faire rétroagir cette indexation.

Dès lors, si Madame [M] conteste les indexations de 2019, 2020 et 2021, il n’en demeure pas moins que, outre le problème de prescription soulevé par elle-même, les précédents commandements de payer laissaient apparaître ces révisions et des courriers sont présents au dossier. Ce moyen sera donc rejeté.

. Sur le commandement de payer et ses effets

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été reconduit postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 15 mars 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [U] [M], devenue occupants sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

En conséquence, l’expulsion de la défenderesse ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de condamnation à paiement

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du relevé de compte arrêté au 01 octobre 2025 que le montant des loyers et charges dues doit être fixé à la somme de 3083,35 euros, déduction faite des frais de commissaire de justice de 135,59 euros, 152,02 euros et 172,50 euros.

Ainsi, Madame [U] [M] sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] la somme de 3083,35 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation au 01 octobre 2025, mois d’octobre inclus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des conclusions que Madame [M] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au VII puisqu’aucune mention n’y fait référence dans le corps de ces dernières ou le dispositif.

Par ailleurs, elle ne justifie pas de ses revenus et charges, ce qui ne permet pas de s’assurer de sa capacité à régler son loyer ainsi que la somme supplémentaire mise à sa charge. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant le coût des commandements de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Madame [U] [M] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N], d’une part, et Madame [U] [M] et portant sur un local à usage d’habitation avec garage située [Adresse 5] à [Localité 2], avec garage ont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Madame [U] [M] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 29 avril 2024;

CONDAMNE Madame [U] [M] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’à défaut par Madame [U] [M] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] la somme de 3083,35 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation au 01 octobre 2025, mois d’octobre inclus.

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [I] [N] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [M] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Madame [U] [M] de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.