COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 23/02517 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OJC7

Pôle Civil section 2

Date : 26 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. ULTIMATRON, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 880 734 504, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Romain BOULET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. EVOLUSOLAR ENERGY immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 848 785 739, dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,

représentée par M^e Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 24 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 26 Mai 2026

JUGEMENT : rédigé par Karine ESPOSITO et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 2020, la SCI [Adresse 3] donnait à bail commercial à la société Evolusolar Energy des locaux à usage de dépôt et de bureaux, situés [Adresse 4] à Teyran (34820), moyennant un loyer mensuel de 3 847 euros HT. Ce bail était consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 13 août 2020 pour se terminer le 12 août 2029.

Les locaux consistaient en un ensemble immobilier comprenant des locaux d’activité d’environ 632m2 dont 557 m2 d’entrepôt, environ 75 m2 de bureaux et de locaux sociaux, ainsi qu’un appartement de fonction type studio d’environ 25m2 et un terrain en façade du bâtiment.

Par convention verbale d’entreposage avec prise d’effet au 2 novembre 2020, la SAS Evolusolar Energy a consenti à la SAS Ultimatron le droit de stocker ses marchandises au sein de son local contre un loyer mensuel de 1 600 euros HT.

Il est établi que cette redevance était réglée pendant toute la durée du bail verbal et ce jusqu’au départ de la société Ultimatron des locaux d’entrepôt le 28 février 2023.

Par contrat de sous-location du 20 mai 2021, la SAS Evolusolar Energy et la société Ultimatron signaient un bail de courte durée portant sur un bureau situé au rez-de-chaussée de cet ensemble immobilier, pour une durée de 12 mois et moyennant un loyer mensuel de 300 euros HT.

Ce bail de sous-location s’est poursuivi, à l’issue du terme contractuel, par tacite prolongation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 février 2023, la société Evolusolar Energy mettait en demeure la société Ultimatron de payer la somme de 7 680 euros en exécution du contrat de sous-location ayant pour objet le bureau.

A compter du 16 mars 2023, la société Ultimatron allait verser mensuellement, pour le loyer de ce bureau, la somme de 300 euros HT.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, la société Evolusolar Energy signifiait un commandement de payer ayant pour objet le loyer de la sous-location du bureau pour la somme de 8 400 euros dans un délai d’un mois au visa de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, la société Ultimatron assignait la société Evolusolar Energy en opposition à commandement de payer devant le tribunal judiciaire de Montpellier, au visa de l’article L145-41 du code de commerce.

Parallèlement, la société Evolusolar Energy faisait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, signifiée à la société Ultimatron le 19 juin 2023.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge des référés soulevait l’existence d’une contestation sérieuse relative à la nature des versements effectués qu’il appartenait au juge du fond de trancher.

Le 11 décembre 2024, la société Ultimatron donnait congé et restituait les lieux visés par la sous-location le 10 janvier 2025.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, la SAS Ultimatron demande au tribunal de :

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Vu l’article L145-15 du code de commerce,

Vu la jurisprudence et les pièces produites aux débats,

JUGER la société Ultimatron bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONSTATER le départ amiable et anticipé de la société Ultimatron,

JUGER que la clause résolutoire insérée au contrat de sous-location liant Evolusolar Energy et Ultimatron est réputée non écrite,

CONSTATER que le commandement de payer signifié le 20 avril 2023 est privé de tout effet,

CONSTATER que la société Evolusolar Energy ne peut pas se prévaloir du bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de sous-location,

CONSTATER que la société Ultimatron n’est débitrice d’aucune dette locative,

CONDAMNER la société Evolusolar Energy au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la SAS Evolusolar Energy sollicite du tribunal de :

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu le caractère infructueux du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 20 avril 2023,

Vu l’article 1229 du code civil,

DONNER ACTE à la société Evolusolar Energy de son désistement de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de celle subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de sous-location, en l’état de la résiliation amiable intervenue le 10 janvier 2025,

CONDAMNER la société Ultimatron au paiement de la somme de 7 680 euros correspondant aux loyers dus au mois de février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2023,

CONDAMNER la société Ultimatron à payer à la société Evolusolar Energy la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer de 169,28 €,

DEBOUTER la société Ultimatron de ses demandes plus amples ou contraires.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments du demandeur à l’assignation valant conclusions.

***

Par ordonnance du 6 janvier 2026, la clôture a été fixée au 10 mars 2026, et l’audience au 24 mars 2026.

À cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constater » et de « donner acte », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le commandement de payer

Selon les articles 1103 et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, qui doit être contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire, et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

Saisi d’une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées. Il est de jurisprudence constante que les infractions invoquées dans le commandement doivent non seulement figurer au bail, mais être expressément visées par les termes de la clause. La suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée quelle que soit la nature du manquement.

En outre, il appartient au juge du fond de vérifier les modalités d’exercice de cette clause, à savoir l’existence d’un commandement et la régularité de ce dernier ainsi que l’usage de bonne foi de cette clause par le bailleur.

Le commandement doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre, ce qui implique la justification et le détail des sommes mises en recouvrement au titre du loyer ou des charges.

En l’espèce, par commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par commissaire de justice du 20 avril 2023, la SAS Evolusolar Energy a sollicité de la SAS Ultimatron le règlement des loyers au visa du contrat de sous-location du bureau du signé 20 mai 2021.

Par courrier du 11 décembre 2024, la société Ultimatron a sollicité une résiliation amiable dudit contrat à effet du 10 janvier 2025.

Par email du 19 décembre 2024, la société Evolusolar Energy a accepté ladite résiliation amiable à effet du 10 janvier 2025.

Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 janvier 2025, l’état de lieux de sortie a été réalisé et les clefs restituées, de telle sorte que la société Ultimatron n’est plus locataire à compter de cette date.

Selon les termes des dernières conclusions des parties, la société Evolusolar Energy entend se désister de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, celles relatives au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de sous-location et la société Ultimatron soulève comme moyen que ces demandes sont devenues sans objet tout en maintenant comme prétention, dans son dispositif, de juger ladite clause comme non écrite et le commandement de payer sans effet.

Or, en application des dispositions des articles 395 et 397 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur qui peut être expresse ou implicite.

En l’espèce, à défaut d’acceptation du désistement par la SAS Ultimatron, le tribunal reste saisi des prétentions relatives au commandement de payer énoncées au dispositif de ses dernières écritures.

Concernant le commandement de payer, il est constant qu’il ne reproduit pas les mentions de l’article L 145-41 du code de commerce, seule la clause résolutoire contractuelle visée à l’article 9 du contrat de sous-location y étant mentionnée.

En outre, le commandement de payer fait état une dette locative de 8 400 euros sans mention d’aucun décompte ni précision quant aux périodes en litige, manquement qui ne permet donc pas au bailleur de justifier de l’existence de la créance locative invoquée et donc de l’existence même de la dette locative exigible, ni au preneur de valablement identifier les causes des sommes réclamées.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire visée par le commandement de payer ne peut être acquise en l’absence de respect des dispositions en la matière.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions combinées des articles L. 145-1 du code de commerce et 1714 du code civil, un bail commercial peut être consenti verbalement, la conclusion d’un tel bail commercial supposant toutefois l’accord des parties sur la chose et sur le prix.

Il est rappelé qu’en matière commerciale, la preuve est libre et peut-être rapportée par tout moyen, y compris par simple présomption.

En l’espèce, les deux parties reconnaissent l’existence d’un bail verbal consenti entre les parties à compter du 2 novembre 2020 pour un loyer mensuel de 1 600 euros HT mais s’opposent sur l’objet dudit bail, la SAS Evolusolar Energy soutenant que ce bail ne visait que l’entreposage alors que la SAS Ultimatron soutient que ce bail comprenait également le bureau situé en rez-de-chaussée.

Il n’est pas contesté que par acte sous seing privé du 20 mai 2021, la SAS Evolusolar Energy a expressément consenti la sous-location à la SAS Ultimatron d'«une partie (bureau rez-de-chaussée) des locaux situés « [Adresse 4]» moyennant un loyer de 300 euros HT/mois à compter du 1er mai 2021.

Pour combattre cet acte, la SAS Ultimatron soutient qu’elle a, dès novembre 2020, occupé ledit bureau, le contrat de sous-location consenti ultérieurement ne venant que formaliser l’accord préalablement intervenu entre les parties.

Néanmoins, il convient de relever que les factures émises dès novembre 2020 par la société Evolusolar Energy à la société Ultimatron et concernant le loyer de 1 600 euros mentionnent comme objet des « FRAIS D’ENTREPOSAGE» ; il convient de relever que l’émission de ces factures n’a pas donné lieu à protestation de la part du preneur.

En outre, la société Ultimatron produit, au soutien de ses demandes, une seule facture relative à un abonnement téléphonique souscrit pour l’activité de bureautique du 2 juin 2021 et concernant la période du 3 au 20 mai 2021 mais ne produit aucune autre facture démontrant qu’elle occupait, comme elle l’affirme, lesdits bureaux à compter de novembre 2020.

Enfin, il ressort des autres éléments produits que la société Ultimatron n’a transféré son siège social au [Adresse 4] à [Localité 2] qu’à compter du 1er juin 2021, soit postérieurement à la signature du contrat de sous-location.

Dès lors, la SAS Ultimatron échoue à rapporter la preuve de l’existence de la sous-location du bureau situé en rez-de-chaussée concomitamment à la conclusion du bail verbal d’entreposage de novembre 2020.

Dès lors, la SAS Evolusolar Energy est fondée à demander le règlement des loyers restant dus et la SAS Ultimatron est redevable du loyer de 300 euros TH (360 euros TTC) pour la période du 20 mai 2021 au 28 février 2023 (soit 21 mois et 10 jours), pour une somme totale de 7 680 euros.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Ultimatron, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 avril 2023.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la SAS Ultimatron au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter sa propre demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT que clause résolutoire mentionnée au commandement de payer délivré le 20 avril 2023 délivré par la SAS Evolusolar Energy à la SAS Ultimatron n’est pas acquise,

CONDAMNE la SAS Ultimatron à payer à la SAS Evolusolar Energy la somme de 7 680 euros au titre de sa dette locative relative au bail de sous-location du 20 mai 2021 pourtant sur un bureau sis [Adresse 4] à [Localité 2],

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE la SAS ULTIMATRON à payer à la SAS Evolusolar Energy la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS Ultimatron de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Ultimatron aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 20 avril 2023,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.