N° RG 25/01362 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PYNL

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DEMANDEUR:

Madame [F] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [A] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 02 Avril 2026

Affaire mise en deliberé au 28 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 28 Mai 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Marjorie AGIER, M^e Madeleine ARCHIMBAUD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2024 ayant pris effet le même jour, Madame [F] [P] a donné à bail à Madame [A] [K] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 620 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 50 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 1 340 euros.

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2023, Madame [B] [T] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [A] [K].

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement en date du 10 janvier 2024.

Madame [A] [K] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement en date du 07 octobre 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 novembre 2024, Madame [F] [P] a, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, mis en demeure Madame [A] [K] d’avoir à régler la somme de 4 042,50 euros au titre des loyers et charges impayées et des réparations locatives.

Une tentative de règlement amiable a été effectuée en date du 30 janvier 2025 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non-conciliation.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 30 avril 2025, Madame [F] [P] a fait assigner Madame [A] [K] et Madame [B] [T] devant le du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de les voir solidairement condamnées au paiement des sommes de :

4 695,57 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie conservé,

1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 02 avril 2026.

A cette audience, Madame [F] [P], représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a sollicité :

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 7, 24 et suivants,

Vu les articles 2288 et suivants du Code Civil,

Vu la jurisprudence,

DEBOUTER Madame [A] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A] [K] et Madame [B] [T] à payer la somme de 3821.65 €, au titre des loyers et charges restant dus et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A] [K] et Madame [B] [T] à payer la somme de 1 000 €, par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A] [K] et Madame [B] [T] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

En défense, Madame [A] [K], également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a demandé :

VU la loi du 6 juillet 1989,

VU l’article L126-29 du Code de la construction et de l’habitation

VU le décret n° 87-712 du 26 août 1987

VU le décret n ° 2002-120 du 30 janvier 2002

VU l’article 1721 du Code civil,

VU le rapport d’indécence de la mairie de [Localité 1] du 4 avril 2024,

ORDONNER la production de l’original du DPE signé par Madame [K] et de l’inventaire signé par Madame [K],

RAPPELANT la volonté de dissimuler le vice affectant le bien en procédant à une réfection totale des peintures à l’entrée dans les lieux,

RAPPELANT le défaut de délivrance conforme du bien, et les manœuvres opérées parla bailleresse,

RAPPELANT que les services d’hygiène ont déclaré l’indécence du logement et ont demandé la mise en place de VMC,

RAPPELANT que Madame [P] qui a mandaté pas moins de trois entreprises en avril 2024 pour des devis comparatifs sur la création de ces extractions n’a réalisé aucuns travaux jusqu’au départ de la locataire en octobre 2024,

DEBOUTER Madame [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [P] au paiement de la somme de 1.500 € au titre du préjudice moral causé à Madame [K],

CONDAMNER Madame [P] au paiement de la somme de 1.102,10 € correspondant au préjudice de jouissance sur la période considérée,

ORDONNER la compensation des condamnations s’il y a lieu,

CONDAMNER Madame [P] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [B] [T] n’a quant à elle pas comparu, ni n’a été représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la production des originaux du DPE et de l’inventaire

Madame [A] [K] sollicite la condamnation de Madame [F] [P] à produire les originaux du DPE et de l’inventaire signés par elle, et soutient ne pas être à l’origine des signatures apposées sur lesdits documents.

La bailleresse verse aux débats un DPE et un inventaire annexés au contrat de bail, sur lesquels la signature de la locataire apparaît et est daté du 10 janvier 2024.

Il convient néanmoins de constater que la signature apposée sur l’inventaire correspond à la signature figurant sur l’état des lieux d’entrée, également daté du 10 janvier 2024, que Madame [A] [K] reconnaît avoir signé, et ainsi de considérer que le DPE et l’inventaire sont bien opposables à la locataire, qui sera déboutée de sa demande de condamnation de la bailleresse à produire les originaux.

En tout état de cause, aucune sanction automatique n’est prévue en l’absence de transmission desdits documents à la locataire, et Madame [A] [K] ne démontre pas l’existence d’un préjudice résultant d’une absence de remise de DPE, ni ne forme de demande à ce titre.

Sur les loyers et charges impayés et les réparations locatives

Madame [F] [P] sollicite la condamnation solidairement de Madame [A] [K] et Madame [B] [T] au paiement de la somme de 3 821 65 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, correspondant à des loyers et provisions sur charges impayés à hauteur de 1 271 euros, des régularisations de charges locatives à hauteur de 441,03 euros outre des réparations locatives, après déduction faite du dépôt de garantie.

Sur les loyers et provisions sur charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [F] [P] sollicite la condamnation solidaire de Madame [A] [K] et Madame [B] [T] au paiement des sommes de 1 271 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et 441,03 euros au titre de la régularisation des charges locatives, correspondant à des charges de copropriété à hauteur de 137,66 euros, la consommation d’eau froide à hauteur de 114,79 euros et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 au prorata à hauteur de 188,58 euros.

La bailleresse verse tout d’abord aux débats un décompte duquel il ressort que la locataire resterait redevable de la somme de 2 144 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés pour les mois de juillet, août, septembre et octobre 2024 au prorata sur la période du 01 au 06 octobre, de laquelle il convient de déduire la somme de 873 euros correspondant aux allocations logements perçues par la demanderesse sur ladite période, soit un solde restant dû de 1 271 euros. En tout état de cause, Madame [A] [K] reconnaît dans ses écritures être redevable de la somme de 1 271 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayées.

Madame [F] [P] produit ensuite la répartition des charges de copropriété pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2024, laquelle indique que les charges générales s’élèvent, pour la partie locative, à hauteur de 124,42 euros, soit la somme de 92,13 euros au prorata sur la période du 10 janvier au 06 octobre 2024 (142,42 euros / 366 jours x 271 jours).

Ladite répartition des charges de copropriété note également que la consommation d’eau froide s’élève à hauteur de 86,88 euros pour une consommation de 24 m3. Il convient en outre de noter que le document précise que les index relevés sont de 1 067 m3 pour le début de période et 1 091 m3 pour la fin de période. L’index de début de période étant supérieur à celui relevé lors de l’état des lieux d’entrée en date du 10 janvier 2024, et l’index de fin de période correspondant à celui relevé lors de l’état des lieux de sortie du 06 octobre 2024, il convient de dire que la locataire est redevable de l’intégralité de la somme apparaissant au sein de la répartition des charges de copropriété au titre de la consommation d’eau froide, soit 86,88 euros.

Madame [F] [P] verse enfin aux débats la taxe foncière pour 2024, laquelle indique que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élève à hauteur de 254 euros, soit la somme de 188,07 euros au prorata sur la période du 10 janvier au 06 octobre 2024 (254 euros / 366 jours x 271 jours)

Madame [A] [K] est ainsi redevable de la somme de 367,08 euros (92,13 + 86,88 + 188,07) au titre des charges locatives sur la période de location, à savoir du 10 janvier au 06 octobre 2024.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 50 euros par mois versée par la locataire au titre des provisions sur charges sur la période du 10 janvier au 06 octobre 2024 au prorata, soit 429,04 euros.

Après déduction des provisions sur charges, la régularisation des charges locatives laisse apparaître un solde en faveur de la locataire à hauteur de 61,96 euros.

En définitive, Madame [A] [K], en qualité de locataire, et Madame [B] [T], en qualité de caution, sont ainsi redevables de la somme de 1 209,04 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période du 10 janvier au 06 octobre 2024, après régularisation des charges locatives.

Il convient en outre de noter que Madame [A] [K] ne forme aucune demande relative à l’encadrement des loyers dans le dispositif de ses dernières conclusions, et de rappeler que seule une décision administrative, tel un arrêté d’insalubrité ou de péril imminent, peut suspendre l’exigibilité des loyers.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [F] [P] sollicite la condamnation solidaire de Madame [A] [K] et Madame [B] [T] au paiement de la somme de 3 448,62 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 1 340 euros.

Il ressort tout d’abord de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que les dégradations suivantes sont imputables à la locataire :

table basse du séjour en mauvais état, plateau usé, non stable, arêtes abimées, champs qui se décolle,

manche manivelle manquant et cale poignée hs,

filtre de la hotte en mauvais état, gras, avec des traces et des taches,

meuble sous lavabo en mauvais état avec des arêtes abîmées et gonflées, et des traces et coulures,

meuble colonne en mauvais état, joue qui fissure, bois gonflé, traces,

lit en mauvais état avec un bois abîmé et des traces,

griffures et éclats sur la porte d’entrée,

bar de la cuisine en état moyen avec un écaillement de la peinture ou encore des arêtes animées, des griffures,

escaliers en état moyen avec écaillement de peinture sur l’ensemble

logement non nettoyé : toiles d’araignée, poussières, traces, coulures, calcaires, tartre, saletés, poils…

Il convient en outre de rappeler que, à défaut de précision dans l’état des lieux d’entrée de l’état des éléments, la locataire est présumée les avoir pris propres et en bon état de réparations locatives.

Madame [F] [P] verse aux débats diverses captures d’écran de site pour divers biens. Au regard des dégradations et des sommes portés sur captures d’écran, il ressort que Madame [A] [K], locataire, et Madame [B] [T], caution solidaire, sont par conséquent redevables envers la bailleresse des sommes de 19,99 euros pour la table basse, 22,62 euros pour la manivelle de volet, 7,50 euros pour le filtre de hotte, 58,75 euros pour le meuble sous lavabo, 85,99 euros pour la colonne de salle de bain, 27,99 euros pour les pieds de lit, 24,90 euros pour le set balai / seau, 150 euros pour la mise en déchetterie des meubles endommagés et 200 euros pour le nettoyage complet, outre 120 euros de frais de déplacement.

La bailleresse produit également un ticket de caisse BUT en date du 07 juillet 2020 d’un montant total de 598,99 euros, dont 499 euros pour un canapé. Elle produit également une capture d’écran du site internet de BUT laissant apparaître un canapé pour la somme de 453 euros.

Il convient néanmoins de considérer que les désordres relevés s’agissant du canapé, à savoir des auréoles sur le tissu, des petites déchirures et des traces, ne justifient pas le remplacement intégral du canapé, et ainsi de limiter la somme due par la locataire et la caution au titre des dégradations relatives au canapé à la somme de 50 euros.

Madame [F] [P] transmet enfin un devis de la société JD RENOVATION en date du 15 octobre 2024, d’un montant total de 2 300 euros, dont 280 euros pour la remise en peinture de l’escalier, de la porte d’entrée et du plan de travail de la cuisine. Les revêtements n’étant néanmoins pas indiqués comme neufs dans l’état des lieux d’entrée mais étant présumés en bon état en l’absence de précisions, il convient toutefois de limiter la somme due par la locataire et la caution solidaire à ce titre à la somme de 100 euros. Ledit devis mentionne en outre à deux reprises la reprise du plan de travail de la cuisine.

L’état des lieux de sortie ne mentionne en revanche aucune chaise pliante manquante ou endommagée, aucune couverture manquante ou endommagée, aucun meuble tv manquant ou endommagé ou encore aucun protège matelas manquant ou endommagé, et l’état des lieux d’entrée faisait par ailleurs d’ores et déjà état d’un matelas taché. Madame [F] [P] sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Il ressort par ailleurs du diagnostic – constat décence établi par les services de la ville de [Localité 1] en date du 04 avril 2024 que les taches d’humidité et moisissures présentes sur les murs et plafonds du logement sont imputables au manque d’aération du logement, et non à l’usage anormal de celui-ci par la locataire. L’état des lieux de sortie ne fait en outre pas état d’une dégradation anormale des revêtements de la chambre, de la salle de bain, du séjour ou de la cuisine par la locataire. Madame [F] [P] sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

En définitive, Madame [A] [K], locataire, et Madame [B] [T], caution, sont ainsi redevables de la somme de 867,74 euros au titre des réparations locatives, outre 1 209,04 euros au titre des loyers et charges impayés après régularisation des charges locatives, soit un total de 2 076,78 euros.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 1 340 euros versée par la locataire lors de son entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et conservé par la bailleresse.

Madame [A] [K], en qualité de locataire, et Madame [B] [T], en qualité de caution solidaire, seront par conséquent solidairement condamnées à payer à Madame [F] [P] la somme de 736,78 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Madame [F] [P] sollicite la condamnation solidaire de Madame [A] [K] et Madame [B] [T] au paiement du coût du procès-verbal de constat. Elle ne produit néanmoins aucun procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Si la bailleresse justifie avoir mandaté la société SMART EDL afin de dresser l’état des lieux de Madame [A] [K], elle ne produit par ailleurs aucune facture, et sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance subi par Madame [A] [K]

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

L’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure.

En l’espèce, Madame [A] [K] sollicite la condamnation de Madame [F] [P] au paiement de la somme de 1 102,10 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Madame [A] [K] verse aux débats un diagnostic – constat décence dressé par les services de la ville de [Localité 1] en date du 04 avril 2024, lequel constate l’indécence de l’aménagement du logement et la performance énergétique, de l’installation sanitaire, de la cuisine et de l’évacuation des eaux-usées et eaux-vannes, ainsi que de la ventilation et de l’étanchéité à l’air, l’humidité et les infiltrations.

Ledit diagnostic – constat décence note que la cuvette des toilettes et le lavabo sont descellés et qu’une fuite est présente au niveau du raccord des toilettes sur la descente des eaux usées.

Il relève également que la ventilation est absente dans la cuisine, la salle d’eau et les WC en raison de l’absence de bouche d’extraction de l’air vicié et d’orifice d’amenée d’air neuf dans ces pièces.

Il souligne en outre que l’escalier d’accès à la mezzanine n’est pas sécurisé et peut entraîner des risques de chute.

Il constate enfin la présence d’humidité ponctuelle liée à la condensation, des infiltrations et des fuites, avec un léger développement de moisissures au-dessus de l’évier, autour du velux et sur les joints des faïences de la douche, ainsi que la présence de traces d’infiltrations sur le mur de la façade à gauche de la baie vitrée et la dégradation du revêtement du sol de la salle d’eau et de la mezzanine.

L’existence des désordres allégués par Madame [A] [K] est ainsi établie.

La locataire justifie avoir alerté Madame [F] [P] desdits désordres dès le 14 février 2024, soit environ un mois après son entrée dans les lieux. La bailleresse ne démontre pas, ni même n’allègue, avoir fait réaliser les travaux de mise en conformité du logement avant le départ de la locataire.

En défense, la bailleresse soutient que les désordres, et notamment l’apparition de moisissures sur les revêtements et la dégradation du sol de la salle d’eau, ne résultent pas de la non-décence du logement mais de l’usage anormal de celui-ci par la locataire.

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins nullement de démontrer que les désordres relevés au sein du diagnostic – constat décence sont imputables à la locataire et à son usage du logement.

Le service de la ville de [Localité 1] a en revanche rappelé, dans son courriel en date du 12 avril 2024 que « le point sensible, hors la réfection des sols et l’isolation, est la ventilation », et les devis produits par la bailleresse elle-même établissent la nécessité de procéder à la réflexion des joints de douche et du lavabo, à la fixation du lavabo qui ne tient plus, à la reprise de l’évacuation du WC et à la création de bouches d’extraction et d’aérations.

Les documents produits ne permettent en outre aucunement d’établir que Madame [A] [K] a refusé l’accès au logement aux artisans afin que des devis soient établis, ou que ces derniers ont refusé d’intervenir en raison de la dangerosité des chiens.

Dans ces conditions, Madame [F] [P] sera condamnée à payer à Madame [A] [K] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance, correspond à environ 10 % du loyer sur la période du 14 février au 06 octobre 2024 soit environ 8 mois.

Sur le préjudice moral subi par Madame [A] [K]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [A] [K] sollicite la condamnation de Madame [F] [P] au paiement de la somme de 1 500 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Les pièces versées aux débats, et notamment l’attestation de Monsieur [Y] [D], sont néanmoins insuffisantes pour établir l’existence d’un tel préjudice ou la mauvaise foi de la bailleresse. La locataire ne produit en outre aucun certificat médical démontrant, d’une part, que cette dernière a développé une infection pulmonaire et, d’autre part, que ladite infection était imputable à l’état de non décence du logement, et il ressort de surcroît des échanges entre les parties que Madame [F] [P] a été diligente en répondant aux sollicitations de la locataire.

Madame [A] [K] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral.

Sur la compensation des créances

Il ressort des dispositions de l’article 1347 et suivant du code civil que la compensation et d’extinction simultanée obligations réciproque entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoqué à due concurrence à la date ces conditions se trouvent réunies.

Elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles […] et l’article 1348 du même code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et qu’à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Madame [A] [K] sollicite que soit ordonnée la compensation des créances entre les différents postes de condamnation.

La condamnation des créances au bénéfice de Madame [F] [P], à savoir 736,78 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, et au bénéfice de Madame [A] [K], à savoir 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance, sera par conséquent ordonnée.

Après compensation des créances, Madame [A] [K], en qualité de locataire, et Madame [B] [T], en qualité de caution solidaire, seront par conséquent solidairement condamnées à payer à Madame [F] [P] la somme de 236,78 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [K] et Madame [B] [T], parties perdantes, seront condamnées solidairement aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnées aux dépens, Madame [A] [K] et Madame [B] [T] seront condamnées solidairement à payer à Madame [F] [P] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

DIT que Madame [A] [K] et Madame [B] [T] sont redevables envers Madame [F] [P] de la somme de 736,78 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie conservé par la bailleresse ;

DIT que Madame [F] [P] est redevable envers Madame [A] [K] de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

En conséquence, après compensation des créances :

CONDAMNE solidairement Madame [A] [K] et Madame [B] [T] à payer à Madame [F] [P] la somme de 236,78 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [K] et Madame [B] [T] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [K] et Madame [B] [T] à payer à Madame [F] [P] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge