COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 24/00607 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OWFJ

Pôle Civil section 2

Date : 02 Avril 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [M] [K] [Z]

née le 17 Novembre 1972 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1] (BELGIQUE)

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

SAS GGL AMENAGEMENT RCS MONTPELLIER N°752 772 426, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 05 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Madame [M] [Z] est propriétaire de deux parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieudit « [Localité 2] », sises à [Localité 3].

Par acte notairé du 27 octobre 2021, Madame [M] [Z] a conclu une promesse unilatérale de vente de ces parcelles au profit de la société GGL AMENAGEMENT, sous diverses conditions suspensives, et moyennant le prix de 160.000 euros.

En l’absence de levée de l’option, Me [D] [U], associé de la SELARL « Benoit Matet et [D] [U] » par courrier recommandé du 10 février 2023, a sollicité de la société GGL AMENAGEMENT le paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier recommandé de son conseil du 24 aout 2023, Madame [M] [Z] mettait en demeure la société GGL AMENAGEMENT de lui régler l’indemnité d’immobilisation et la clause pénale pour un montant total de 24.000 euros dans un délai de 15 jours.

En l’absence de paiement, par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, Madame [M] [Z] a fait assigner la société GGL AMENAGEMENT devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de 8.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, 48.000 euros sur le fondement de la clause pénale, 5.000 euros au titre du préjudice moral et 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, Madame [M] [Z] sollicite du tribunal de :

I- AU PRINCIPAL

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 8.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2023.

— PRONONCER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343- 2 du Code Civil

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 48.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement du préjudice moral subi.

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT aux entiers dépens.

II- A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 8.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du février 2023.

— PRONONCER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343- 2 du Code Civil

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 48.000 euros avec intérêt au taux légal à compter des présentes conclusions au titre de l’exécution déloyale de la promesse de vente.

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement du préjudice moral subi.

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la SAS GGL AMENAGEMENT aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, aux visas des articles 1103, 1124 et 1304-3 du code civil, elle indique qu’il n’a pas été justifié des motifs pour lesquels la vente n’a pas été réitérée, que le bien immobilier a été immobilisé pendant un an, que l’indemnité d’immobilisation est due.

Aux visas des articles 1103 et 1231-5 du code civil, elle estime que le montant de la clause pénale doit être augmenté à 30% du prix de vente étant donné le préjudice subi résultant de l’absence d’informations du défendeur.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la société GGL AMENAGEMENT sollicite du tribunal de :

A titre principal :

Débouter Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Madame [Z] à payer à la Société GGL AMENAGEMENT la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 ;

La condamner aux entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire :

Limiter toutes condamnations de la Société GGL AMENAGEMENT à la somme de 8.000 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation ;

Débouter en conséquence Madame [Z] de l’intégralité de ses plus amples demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens exposés par ses soins.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 1193 du code civil, elle indique que l’acte comporte une faculté de retrait sans délais et sans indemnités.

Elle précise que les principales conditions suspensives n’ont pas été levées avant le délai, qu’elle n’a pas réussi à acquérir les autres parcelles nécessaires à la réalisation de son projet, et qu’il n’est pas démontré qu’elle en a empêché la réalisation.

*

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

*

La clôture différée a été fixée au 5 janvier 2026 par ordonnance du 16 septembre 2025, et l’audience fixée au 5 février 2026.

A cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et été informés de la mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon les termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. […]

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Il est constant qu’il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

Il est constant qu’en cas de condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et/ou de construire, le débiteur qui ne dépose pas de demande de permis est considéré comme ayant fait défaillir la condition de son fait.

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

L’article 1304-6 du même code rappelle que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.[..]

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce,

Sur la faculté de dédit ou de retrait

La société GGL AMENAGEMENT fait valoir qu’elle disposait d’une faculté de retrait.

La promesse unilatérale de vente du 27 octobre 2021, prévoit en page 9 la clause « conditions suspensives particulières » Obtention d’un permis d’aménager un lotissement et déclaration au titre de la loi du l’Eau qui mentionne :

«l’obtention de ce permis devra avoir lieu au plus tard le 30 octobre 2022. […]

Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt de la demande d’autorisation d’aménager un lotissement et ce au plus tard le 30 Mars 2022, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

En toutes hypothèses, le BENEFICIAIRE pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.

A défaut d’une telle renonciation et en l’absence de l’octroi de ce permis d’aménager, les présentes seront caduques.

En l’absence de dépôt de la demande de permis d’aménager dans le délai imparti, le promettant ou le bénéficiaire pourrait reprendre sa pleine et entière liberté, sans indemnité.

Dans pareil cas, le bénéficiaire s’engagerait à remettre le bien objet des présentes en l’état, ainsi qu’il s’y oblige. »

En présence d’une stipulation peu claire ou ambiguë, il appartient au juge d’interpréter la clause litigieuse pour en établir l’exacte portée conformément à l’intention commune des parties contractantes.

Le paragraphe auquel la société GGL AMENAGEMENT fait référence (ci-dessus souligné), est mentionné à la clause « conditions suspensives particulières », de sorte qu’il ne peut correspondre à une clause de retrait ou dédit.

Par ailleurs, l’utilisation du conditionnel s’analyse comme une faculté incertaine, et cette mention est contraire à la jurisprudence selon laquelle en cas de condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, le débiteur qui ne dépose pas de demande de permis est considéré comme ayant fait défaillir la condition de son fait.

Il convient de relever que ce paragraphe ouvrait également au promettant une faculté de se délier de son engagement.

La société GGL AMENAGEMENT ne justifie pas avoir informé le promettant de sa volonté de se prévaloir de cette faculté de se retirer du projet d’achat.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de considérer que la société GGL AMENAGEMENT bénéficiait d’une faculté de retrait sans indemnité, relative à l’absence de dépôt du permis d’aménager.

Sur la défaillance des conditions suspensives

Il résulte de l’analyse de la première partie de la clause « conditions suspensives particulières », qu’elle a défailli par inaction de la société GGL AMENAGEMENT qui n’a pas déposé de permis d’aménager.

S’agissant de la deuxième partie de la clause « acquisition foncière », la société GGL AMENAGEMENT indique qu’elle est défaillie, car elle n’a pas réussi à obtenir le bénéficie de promesses de vente pour trois des parcelles voisines ([Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]). Elle soutient qu’il n’est pas démontré que cette condition n’a pu se réaliser de son fait.

Elle verse aux débats les promesses de vente pour les autres parcelles mentionnées à la clause, cette dernière précise :

« le BENEFICIAIRE déclare que le terrain objet des présentes s’inscrit dans une opération d’aménagement d’ensemble (parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11]).

L’acquisition de ces parcelles lui est indispensable pour pouvoir réaliser son projet dans sa globalité. Il conditionne les présentes à l’acquisition concomitante desdites parcelles.

Si l’un ou l’autre des propriétaires desdites parcelles venait à refuser la régularisation de la vente de son bien, la non réalisation de l’une des ventes entrainerait automatiquement le non réalisation des autres.

[…] Le bénéficiaire devra justifier dans les 4 mois des présentes de la signature de toutes les promesses unilatérales de vente affectées à ces parcelles par la remise d’une attestation délivrée par le notaire soussigné. »

Les promesses notariées produites par la société GGL AMENAGEMENT sont en date du 27 octobre 2021 et du 13 mai 2022.

La société GGL AMENAGEMENT n’a donc pas justifié dans les quatre mois de la signature de toutes les promesses, deux d’entre elles ayant été signées postérieurement à ce délai. Elle n’apporte aucun élément sur d’éventuels échecs de pourparlers s’agissant de la vente des parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Si elle fait valoir que le promettant doit prouver que la condition a défailli du fait du bénéficiaire, Madame [M] [Z] ne peut apporter d’éléments, étant donné l’absence de transmission de tous justificatifs par la société GGL AMENAGEMENT postérieurement à la signature de l’acte notarié, et son absence de réponses aux courriels du notaire en date des 16 mai 2022, 5 septembre 2022, 24 octobre 2022, 7 novembre 2022, 29 novembre 2022, 21 avril 2023 et aux deux courriers recommandés des 16 janvier 2023 et 10 février 2023.

Ainsi par le défaut de diligences de la société GGL AMENAGEMENT, la condition suspensive particulière, relative à l’acquisition foncière a défailli.

Sur les autres conditions suspensives

En l’absence de tout dépôt de permis d’aménager, les conditions suspensives particulières en résultant, relatives à « l’absence de prescriptions découlant de l’application de la loi du l’eau » et l'« absence de participation » de l’aménageur ou du constructeur, sont également défaillies du fait de la société GGL AMENAGEMENT.

Madame [M] [Z] produit le justificatif de l’origine de propriété régulière, ne révélant ni saisies, ni inscriptions d’hypothèques, correspondant à la condition suspensive de droit commun.

Si la société GGL AMENAGEMENT indique que ces éléments n’ont pas été transmis dans les délais, il ressort de la pièce 11 que le service de la publicité foncière a répondu en date du 25 novembre 2021 au notaire, soit un mois après la signature de l’acte notarié, qui expirait au 30 octobre 2022.

Sur ce,

L’article 1231-6 du Code civil mentionne que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les conditions suspensives de droit commun de la promesse unilatérale de vente notariée du 27 octobre 2021 ont été levées, les conditions suspensives particulières de cette même promesse sont réputées accomplies, eu égard aux défauts de diligences de la société GGL AMENAGEMENT.

La clause « INDEMNITE d’IMMOBILISATION » mentionne que « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de HUIT MILLE EUROS (8.000,00€). Cette indemnité d’immobilisation qui constitue le seul prix de l’exclusivité conférée au bénéficiaire, ne pourra être modifiée par le juge, les dispositions de l’article 1231-5 du code civil étant inapplicable. Le bénéficiaire sera redevable de l’indemnité d’immobilisation s’il ne lève pas l’option dans le délai conventionnellement prévu au paragraphe « réalisation » alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées ou réputées accomplies en application de l’article 1304-3 du code civil».

Il n’est pas contesté que l’option n’a pas été levée, et que la vente des parcelles n’a pas eu lieu.

Il convient de retenir le courrier recommandé avec accusé de réception du 24 aout 2023, correspondant à la mise en demeure de la société GGL AMENAGEMENT de régler la somme de 8000 euros.

En conséquence, la société GGL AMENAGEMENT sera condamnée à régler à Madame [M] [Z] la somme de 8000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérets au taux légal à compter du 24 aout 2023.

La capitalisation des intérets sera prononcée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que l’inexécution de l’obligation sanctionnée par une clause pénale doit être imputable au débiteur, et que la clause pénale s’applique du seul fait de cette inexécution.

En l’espèce,

La clause « STIPULATION DE PENALITE » portée à la promesse notariée mentionne que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SEIZE MILLE EUROS (16.000,00 €) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Il a été constaté que les conditions suspensives particulières ont défailli, du fait de l’inaction de la société GGL AMENAGEMENT, qui indique ne pas souhaiter lever l’option.

La clause de pénalité n’est donc pas applicable, étant donné que l’acte authentique n’a pas été régularisé du seul fait de l’absence de levée de l’option par la société GGL AMENAGEMENT.

La demande en paiement de Madame [M] [Z] à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts au principal et au subsidiaire

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce,

Madame [M] [Z] n’apporte aucune pièce au soutien de ses demandes au titre du préjudice moral et du préjudice résultant de l’immobilisation des parcelles postérieurement au 30 octobre 2022.

Elle justifie uniquement des nombreuses diligences du notaire auprès de la société GGL AMENAGEMENT.

Elle sera donc déboutée de ses demandes.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la société GGL AMENAGEMENT, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la société GGL AMENAGEMENT sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à Madame [M] [Z].

La société GGL AMENAGEMENT verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et n’apparait pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 8.000 euros (HUIT MILLE EUROS) outre intérêts légaux à compter du 24 aout 2023, au titre de l’indemnité d’immobilisation, conformément à la promesse de vente unilatérale notariée du 27 octobre 2021 portant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieudit « [Localité 2] », sises à [Localité 3],

PRONONCE la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

DIT que tout paiement partiel s’imputera d’abord sur les intérêts par application de l’article 1343-1 du code civil,

DEBOUTE Madame [M] [Z] de ses autres demandes,

CONDAMNE la société GGL AMENAGEMENT aux dépens,

CONDAMNE la société GGL AMENAGEMENT à payer à Madame [M] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.