TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01040 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYOT

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 août 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [B] [X]

né le 10 Mai 1980 à [Localité 9] (LOIRET),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 61 substitué par M^e Thierry BURKARD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 62

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [G],

né le 25 février 1989 à [Localité 5] (SUISSE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Adeline KEMPF, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 121 substituée par M^e Jeanne ROTH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 août 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location signé le 10 octobre 2021 et prenant effet au 1er octobre 2021, M. [B] [X] a donné à bail à M. [U] [G] un logement et ses dépendances situé [Adresse 3].

Des loyers demeurant impayés, M. [B] [X] a fait signifier à M. [U] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 octobre 2023.

Puis par exploit de commissaire de justice du 23 avril 2024, M. [B] [X] a fait assigner M. [U] [G] devant le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés aux fins de voir constater la résiliation du bail de plein droit et obtenir la libération des lieux et à défaut l’expulsion outre la condamnation à paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 juin 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 11 octobre 2024 sur demande de M. [U] [G] et avec l’accord de M. [B] [X], le juge des référés a ordonné le renvoi de l’affaire au fond et fixé un calendrier de procédure.

En dernier lieu l’affaire a été retenue à l’audience du 7 mars 2025.

A cette audience, M. [B] [X] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 20 janvier 2025 et demandé au juge de :

— déclarer sa demande recevable,

— débouter M. [U] [G] de l’intégralité de ses prétentions,

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à date du 17 novembre 2023 et très subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat,

— juger que M. [U] [G] est occupant sans droit ni titre et le condamner à libérer les lieux ainsi que tous occupants de son chef si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [U] [G] au paiement d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’à libération définitive des lieux,

— dire que le sort de meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et suivants du cpce,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et condamner M. [U] [G] au paiement de cette indemnité de 1200€ à compter du 17 novembre 2023 jusqu’à complète libération des lieux,

— dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues,

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme actualisée de 29 366.44€ arrêtée au 28 février 2025 au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme de 10 928.21€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive,

— condamner M. [U] [G] aux dépens et à lui payer une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit par provision de la décision.

M. [U] [G] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 24 février 2025 et demandé au juge de :

— débouter M. [B] [X] de l’intégralité de ses prétentions,

— déclarer M. [U] [G] recevable en ses demandes reconventionnelles,

— requalifier le contrat de bail de logement meublé en contrat de bail de logement non meublé et fixer la durée du bail à 3 ans,

— diminuer le montant du loyer en le fixant à 900€ charges comprises et ce, à effet rétroactif au 10 octobre 2021,

— condamner M. [B] [X] à effectuer la mise en conformité du logement dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 100€ par jour de retard,

— juger qu’il y a lieu à suspendre le paiement du loyer en cours sans consignation et jusqu’à remise en conformité effective du logement,

— condamner M. [B] [X] à lui payer une somme de 13977.62€ à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi,

— condamner M. [B] [X] à lui payer 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— en cas de condamnation à paiement, lui accorder les plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— condamner M. [B] [X] aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rappeler le caractère exécutoire de plein droit par provision de la décision.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe prorogé en dernier lieu au 29 août 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat de bail liant les parties :

Le contrat de bail signé entre les parties le 10 octobre 2021 et à effet au 1er octobre 2021 est intitulé “contrat de location logement meublé”.

Il est constant que le logement ainsi loué a été affecté à l’usage de résidence principale de M. [U] [G].

Ainsi qualifié il relève de l’application des dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret n° 2015- 981 du 31 juillet 2015 prévoit à cet égard que le logement meublé doit comporter au minimum :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 7] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il est de principe que la preuve de ce que le logement donné à bail à M. [U] [G] disposait des éléments minimums pour justifier la location en meublé doit être administrée à la date à laquelle celui-ci a pris possession des lieux, en l’espèce le 1er octobre 2021 date de prise d’effet du contrat de bail.

En l’espèce le contrat de location ne comporte aucune annexe. Le paragraphe XI ne comporte aucune croix cochée au titre des “annexes” et en particulier aucun “état des lieux, inventaire et état détaillé du mobilier” qui doivent en application des dispositions de l’article 25-5, être établis lors de la remise des clés.

M. [B] [X] ne produit aucun état des lieux d’entrée.

A défaut de rapporter la preuve de ce que le logement loué à M. [U] [G] disposait des éléments minimums nécessaires à la vie courante pour être qualifié de logement meublé, il ne pouvait donc être donné à bail que sous la qualification de logement vide et doit être en conséquence sousmis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les logements vides.

Il en résulte que la durée initiale du bail est donc de trois ans et court jusqu’au 30 septembre 2024 minuit, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [G] soutient en outre, qu’en conséquence de cette requalification le montant du loyer devrait être “ramené à 900€ mensuels avec charges conformément aux loyers pratiqués dans le secteur”.

Indépendamment de la qualification littérale donnée au contrat dans l’acte, il convient de rappeler que les contrats tiennent lieu de loi entre les parties.

Il est de principe que le prix du loyer est fixé librement par le propriétaire hors cas particuliers dont le logement ne relève pas en l’espèce, ainsi que les mentions du bail le rappellent (paragraphe IV), mentions que M. [U] [G] ne contredit pas utilement.

M. [U] [G] ne contredit pas davantage l’affirmation selon laquelle le logement était loué pour la première fois par M. [B] [X].

Or, quoique relevant du régime de location des logements vides, il n’en demeure pas moins que la consistance du bien loué était connue de M. [U] [G] qui a accepté cette location au prix de 1200€ par mois, payé d’avance et avant le 1er de chaque mois, pour un logement de 110m² de surface habitable comportant deux pièces principales outre un garage, un atelier et un jardin.

Les charges récupérables ont été stipulées payables périodiquement sans provision.

M. [U] [G] ne rapporte pas la preuve d’une volonté contraire des parties concernant la fixation du montant du loyer. La demande de réduction du prix du loyer mensuel sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de l’action engagée par M. [B] [X] aux fins de résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [B] [X] avait par ailleurs antérieurement, le 9 octobre 2023, notifié à la CCAPEX le commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges :

. Sur le défaut de paiement et les sommes dues :

L’obligation de s’acquitter des loyers et provisions de charges contractuellement convenus est une obligation essentielle du locataire.

En effet, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue par le contrat de bail a été signifié par exploit du 6 octobre 2023 pour obtenir paiement d’une somme en principal de 8966.44€.

Concernant les charges locatives en particulier, les articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que le contrat de location signé par les parties, rappellent que les charges récupérables sont exigibles sur justification.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 dont les dispositions d’ordre public sont impératives. Huit postes de charges sont ainsi énoncés par ce décret parmi lesquels, l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

En l’espèce l’analyse du décompte du commandement de payer permet de constater que M. [B] [X] sollicitait paiement à sa date du loyer mensuel pour la période mars à septembre 2023 inclus outre la consommation d’eau du 14 décembre 2022 au 15 juillet 2023.

M. [B] [X] verse au débat la facture de consommation d’eau pour le logement loué pour la période visée par le commandement de payer.

La charge de la preuve des paiements pèse sur M. [U] [G] lequel ne produit aucun justificatif en ce sens.

M. [U] [G] ne justifie pas davantage d’un accord exprès conclu avec M. [B] [X] relatif à une dispense de paiement des loyers compensés par l’achat de matériaux destinés à la rénovation du logement.

— Sur l’exception d’inexécution :

Pour faire obstacle à l’action en paiement et en constat de la résiliation du bail, M. [U] [G] oppose à son bailleur une exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement loué.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dans leur version en vigueur à la date de signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public, rappellant en outre, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

Il est de principe que le locataire qui invoque l’exception d’inexécution, le fait à ses risques et périls à charge pour lui de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables au bailleur.

Il est encore de principe que l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants que ces désordres rendent impossibles l’utilisation des lieux conformément à leur destination et le simple dysfonctionnement d’éléments d’équipement ne peut autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

En l’espèce, M. [U] [G] dresse dans ses écritures une longue liste d’équipements ou désordres dont seraient affectés le logement et les dépendances loués et produit à l’appui de ses explications :

— une série de factures rédigées en langue étrangère annotées partiellement d’une traduction libre, traduction non contestée,

— des photographies non datées, non certifiées comme se rapportant aux locaux loués et jointes au courrier recommandé qu’il a adressé à son bailleur le 12 décembre 2023 soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cependant, M. [U] [G] n’a pas fait établir de constat d’huissier ni même entrepris de démarches auprès des services de la commune ou du département chargé de la visite des logements dits indécents.

M. [U] [G] n’a pas davantage saisi le juge d’une demande visant à la suspension ou consignation du paiement du loyer avant d’être lui même attrait en constat de la résiliation du bail de plein droit.

M. [U] [G] ne rapporte pas la preuve, autrement que par ses seules affirmations, de l’indécence du logement qu’il invoque pour justifier d’une part l’exception d’inexécution et d’autre part la demande de suspension de paiement des loyers.

Par conséquent les demandes de M. [U] [G] seront donc rejetées.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 de la loi de 1989 réserve le bénéfice de ces dispositions aux locataires qui ont notamment repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce tel n’est pas le cas de sorte que M. [U] [G] ne peut bénéficier de ces dispositions.

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

— Sur les effets de la clause résolutoire :

Les causes du commandement n’ayant pas été apurées dans le délai de deux mois, la clause résolutoire a produit ses effets à la date du 6 décembre 2023.

La clause résolutoire ayant produit ses effets, M. [U] [G] est depuis cette date, déchu de tout droit d’occuper les locaux loués.

En outre, d’une part, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés par M. [U] [G] et par tous occupants de son chefs.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [G], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, il convient de condamner M. [U] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 1200 €, à compter du 7 décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Le bail ne comportant pas de clause de révision ou d’indexation il n’y a pas lieu de prévoir que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers.

En revanche, comme le prévoyait le contrat, il convient de dire que les charges récupérables seront exigibles sur justification de la dépense par le bailleur.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant.

Il n’y a donc pas lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :

M. [B] [X] verse au débat un décompte actualisé à date du 28 février 2025 qui permet de fixer le montant de l’arriéré à la somme de 29 366.44€ au titre des loyers dus pour la période de février 2023 à février 2025 outre la consommation d’eau pour la période du 14 décembre 2022 au 15 juillet 2023.

M. [U] [G] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8966.44€ et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [B] [X] :

M. [B] [X] invoque les dispositions de l’article 1231-1 du code civil qui prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

. Sur le préjudice moral : M. [B] [X] qui sollicite l’indemnisation de son “préjudice moral compte tenu de la situation” ne caractérise pas suffisamment le préjudice allégué et distinct de celui qui est réparé par les dispositions du présent jugement faisant droit à ses prétentions concernant la résiliation du bail et le paiement de l’arriéré de loyers et charges.

La demande sera rejetée.

. Sur le préjudice matériel : M. [B] [X] se réfère à l’occupation illicite (extérieur et sous-auvent) en produisant le constat de commissaire de justice dressé le 1er octobre 2024.

Cependant le contrat de bail prévoit la location du logement mais également du jardin ainsi que de l’atelier et du garage.

L’occupation illicite n’est pas suffisamment établie en l’état des pièces de la procédure. La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

. Sur la résistance abusive : M. [B] [X] ne caractérise pas la faute grossière ou équipollente au dol qui ferait dégénérer en abus le droit de M. [U] [G] d’être entendu sur le bien fondé de ses exceptions et moyens de défense.

Le refus et le défaut de paiement même pendant plusieurs années n’est pas suffisant pour qualifier l’action de M. [U] [G] de résistance abusive.

La demande sera donc également rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [U] [G] :

. Sur le trouble de jouissance : M. [U] [G] fonde ses prétentions sur les “nombreux défauts et le manque de sécurité qui a contraint sa famille a quitté les lieux” mais l’intégralité de ses prétentions ayant été rejetées, il convient de constater que M. [U] [G] ne rapporte pas la preuve de ses allégations.

La demande de dommages et intérêts à ce titre sera donc rejetée.

. Sur le préjudice financier : M. [U] [G] ne caractérise pas davantage l’existence du préjudice financier qu’il invoque. La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [U] [G] succombant, il supportera l’ensemble des dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [X] les frais exposés au cours de l’instance et non compris dans les dépens. Aussi M. [U] [G] sera condamné à payer à M. [B] [X] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

REQUALIFIE le contrat de bail signé le 10 octobre 2021 à effet au 1er octobre 2021 entre M. [B] [X] et M. [U] [G] concernant le logement et ses dépendances situé [Adresse 3], en contrat de location de logement vide et FIXE le terme initial dudit contrat au 30 septembre 2024 à minuit ;

DEBOUTE M. [U] [G] de sa demande en réduction du montant du loyer ;

DECLARE RECEVABLE l’action de M. [B] [X] tendant à la résiliation du bail ;

DEBOUTE M. [U] [G] de ses prétentions fondées sur l’indécence du logement et de sa demande de suspension des loyers ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2021 prenant effet le 1er octobre 2021 entre M. [B] [X] et M. [U] [G] concernantle logement et ses dépendances situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 décembre 2023 à minuit ;

DEBOUTE M. [U] [G] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [U] [G] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [G] au montant qui aurait été du au titre des loyers si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1200€ (mille deux cents euros) par mois complétée des charges récupérables sur justification de la dépense ;

CONDAMNE M. [U] [G] à payer à M. [B] [X] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 décembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

DIT n’y avoir lieu à assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [U] [G] à payer à M. [B] [X] la somme de 29 366.44€ (vingt neuf mille trois cent soixante six euros quarante quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 28 février 2025 incluant le terme du mois de février 2025 et la consommation d’eau pour la période du 14 décembre 2022 au 15 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8966.44€ et à compter de l’assignation sur le surplus ;

DEBOUTE M. [B] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, préjudice matériel et de la résistance abusive ;

DEBOUTE M. [U] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et du préjudice financier ;

CONDAMNE M. [U] [G] aux dépens et CONDAMNE M. [U] [G] à payer à M. [B] [X] la somme de 1500€ (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [U] [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 29 août 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,