TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurore BAILLY

M^e Aurèle BROUSSE BOMPAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05426 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAW6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 06 mai 2026

DEMANDEURS

S.C.I. LES CINQ GRILLONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurore BAILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2368

Intervenant volontaire :

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurore BAILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2368

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurèle BROUSSE BOMPAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1417

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-025706 du 27/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 06 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05426 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAW6

EXPOSÉ DU LITIGE

La société LES CINQ GRILLONS, dont M. [Y] [M] est associé gérant, est propriétaire du lot n°129 dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte sous seing privé du 27 mars 2013 à effet du 1er avril 2013 M. [Y] [M] a consenti un bail d’habitation non meublé d’une durée d’un an à M. [R] [K] sur ces locaux moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 270 euros et d’une provision pour charges de 30 euros, bail renouvelé pour une durée d’un an aux mêmes conditions.

Les parties ont ensuite conclu à compter du 1er septembre 2016 et jusqu’au 1er septembre 2021 des baux successifs d’une durée d’un an sur ces mêmes locaux mais meublés.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, la société LES CINQ GRILLONS a fait délivrer à M. [R] [K] un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 31 mars 2025 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la société LES CINQ GRILLONS a assigné M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— DEBOUTER M. [R] [K] de toute demande contraire ou plus ample,

— PRONONCER la validation du congé délivré par le bailleur en date du 22 mai 2023,

— DIRE ET JUGER que M. [R] [K] est occupant sans droit ni titre,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de M. [R] [K], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution et en ordonner la séquestration,

— CONDAMNER M. [R] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation judiciaire et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer mensuel en principal (270 euros), charges et taxes en sus (30 euros), soit au total 300 euros par mois,

— CONDAMNER M. [R] [K] à verser à la SCI LES CINQ GRILLONS la somme de 1113,92 euros au titre des arriérés des factures EDF, à réactualiser,

— CONDAMNER M. [R] [K] à verser à la SCI LES CINQ GRILLONS la somme de 225,92 euros au titre de la régularisation des charges locatives,

— CONDAMNER M. [R] [K], à verser à la SCI LES CINQ GRILLONS, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 3 novembre 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demane de M. [R] [K], à l’audience du 12 février 2026.

A l’audience la société LES CINQ GRILLONS et M. [Y] [M], intervenant volontaire, représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— PRENDRE acte de l’intervention volontaire de M. [Y] [M] à la procédure,

— DEBOUTER M. [R] [K] de toute demande contraire ou plus ample,

— PRONONCER la validation du congé délivré par le bailleur en date du 22 mai 2023,

— DIRE ET JUGER que M. [R] [K] est occupant sans droit ni titre,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de M. [R] [K], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution et en ordonner la séquestration,

— CONDAMNER M. [R] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation judiciaire et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer mensuel en principal (270 euros), charges et taxes en sus (30 euros), soit au total 300 euros par mois,

— CONDAMNER M. [R] [K] à verser à la SCI LES CINQ GRILLONS et subsidiairement à M. [Y] [M] la somme de 1183,08 euros au titre des arriérés des factures EDF,

— CONDAMNER M. [R] [K] à verser à la SCI LES CINQ GRILLONS la somme de 478 euros au titre de la régularisation des charges locatives,

— CONDAMNER M. [R] [K], à verser à la SCI LES CINQ GRILLONS, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [R] [K], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

A titre principal :

— Déclarer nul le congé délivré par la SCI LES CINQ GRILLONS,

— Débouter la SCI LES CINQ GRILLONS et M. [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins, conclusions

Subsidiairement : juger que le bail s’est renouvelé à compter du 1er avril 2025 et pour une durée de six année,

En tout état de cause :

— Débouter la SCI LES CINQ GRILLONS et M. [M] de l’ensemble de leurs demandes de rappel de charges,

— Condamner solidairement la société la SCI LES CINQ GRILLONS et M. [M] à lui payer la somme de 2500 euros en réparation de son trouble de jouissance,

— Condamner solidairement la SCI LES CINQ GRILLONS et M. [M] à payer à son avocat la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et du second alinéa de I’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il est constant que M. [Y] [M] a signé les contrats de bail. M. [R] [K] ne conteste pas la recevabilité de son intervention volontaire et sollicite même sa condamnation au paiement notamment de dommages et intérêts.

Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023 la société LES CINQ GRILLONS a fait délivrer à M. [R] [K] un congé à effet du 31 mars 2025 à minuit pour motif légitime et sérieux à savoir : " La SCI LES CINQ GRILLONS a fait l’acquisition, le 26 avril 2022, du lot n° 128 de l’immeuble situé [Adresse 3] à PARIS 5ème. Ce lot est mitoyen au lot n° 129 qui vous est donné actuellement en location. La SCI LES CINQ GRILLONS a acquis ce lot mitoyen en vue de réunir les deux lots et de procéder à leur rénovation et restructuration intégrale, comprenant entre autres la création d’une salle de douche et d’une cuisine. Les travaux envisagés ne peuvent être réalisés que libre de toute occupation, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, et nécessitent impérativement votre départ des lieux (cf. Justificatifs joints) ". Un devis détaillé de travaux y était annexé.

Sur la nullité du congé

— Sur la nullité de fond

Aux termes de l’article 649 du code de procédure civile la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Aux termes des articles 117 et 119 du code de procédure civile constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce, M. [R] [K] soutient que le congé est entaché d’une irrégularité de fond en ce que la société LES CINQ GRILLONS n’avait pas qualité pour le délivrer puisqu’elle n’a pas signé les contrats de bail et qu’aucune notification de substitution de bailleur ne lui a été adressée en application de l’article 1690 du code civil.

La société LES CINQ GRILLONS soutient que M. [Y] [M] a régularisé le bail, acte d’administration, en qualité d’associé et gérant, que le congé ne peut être donné que par le propriétaire du bien donné en location.

Il est établi et non contesté que la société LES CINQ GRILLONS est propriétaire du logement et que M. [Y] [M] en est le gérant associé (cf. acte de vente et extrait Kbis de la société LES CINQ GRILLONS).

M. [Y] [M] avait qualité pour donner à bail le logement en qualité de gérant s’agissant d’un acte d’administration.

La société LES CINQ GRILLONS avait qualité pour délivrer le congé en qualité de propriétaire de l’immeuble.

Sur le deuxième moyen de nullité fondé sur l’article 1690 du code civil, il convient de relever qu’il ne s’agit aucunement d’une substitution de bailleur. Par ailleurs, par courrier du 15 février 2022 la société LES CINQ GRILLONS et M. [Y] [M] ont informé M. [R] [K] de leur intention de résilier le bail, informations réitérées par lettre recommandée avec avis de réception de leur avocat du 29 septembre 2022 réceptionnée par M. [R] [K]. Dès le 29 juin 2022, ce dernier avait écrit à " M. [Y] [M] gérant de la société la société LES CINQ GRILLONS (…) j’ai bien pris acte de votre volonté au nom de votre société de (…) ne plus renouveler le bail… ".

Il en résulte que M. [R] [K] avait parfaitement connaissance dès l’année 2022 de la qualité de propriétaire de la société LES CINQ GRILLONS et de la qualité de gérant de M. [Y] [M]. Au demeurant il serait s’agit d’une nullité de forme relevant de l’article 114 du code de procédure civile, et non de fond, et M. [R] [K] n’a démontré aucun grief.

L’exception de nullité sera en conséquence rejetée.

— Sur le défaut de caractère légitime et sérieux

La société LES CINQ GRILLONS justifie avoir fait l’acquisition le 26 avril 2022 du lot contigu à celui occupé par M. [R] [K].

Ce dernier ne conteste pas la réalité du projet d’unification des deux appartements mais seulement sa pertinence et son bien-fondé. Or l’intérêt du bailleur de faire réaliser des travaux d’envergure y compris dans un but de profit n’est pas illégal. Son intérêt est donc légitime.

Par ailleurs, la société LES CINQ GRILLONS produit le devis joint au congé, d’un montant de 43695 euros, portant notamment sur des démolitions, un nouveau cloisonnement entre les deux lots, la dépose du sol, la réfection de l’électricité et du réseau de plomberie, la pose de sanitaires et de leurs raccordements, l’agencement d’une cuisine, ainsi qu’une facture de la société MATCHA d’un montant de 1320 euros du 22 mars 2023 au titre du versement d’un premier acompte. Il s’ensuit que la société LES CINQ GRILLONS justifie non seulement de la réalité de son projet de réunion des deux lots mais également de l’ampleur conséquente des travaux rendant impossible le maintien de M. [R] [K] dans les lieux.

Contrairement à ce que soutient M. [R] [K], le bailleur n’a pas à démontrer que les travaux projetés soient nécessaires à l’immeuble pris dans sa globalité, ni à justifier de la délivrance d’un permis de construire et d’une autorisation de la copropriété.

S’agissant de la durée de bail contestée par M. [R] [K], il convient de relever que les parties s’accordent pour retenir uniquement le bail initial du 1er avril 2013 sans tenir compte des baux conclus postérieurement, et que les locaux ne sont pas meublés, ce à quoi il convient de s’en tenir en application de l’article 4 du code de procédure civile. S’il est exact que la durée d’un an est contraire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, cette erreur est sans conséquence sur la date d’effet du congé qui aurait été la même que le bail ait été conclu pour un, trois ou six ans.

Le congé sera en conséquence validé. Le bail étant résilié, M. [R] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [R] [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LES CINQ GRILLONS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’astreinte et d’expulsion immédiate, non motivées, seront rejetées.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, M. [R] [K] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser la bailleresse, privée de la possibilité de disposer librement de son bien.

M. [R] [K] est ainsi condamné à verser à la société LES CINQ GRILLONS une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LES CINQ GRILLONS ou à son mandataire.

Sur la demande de régularisation de charges

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

— Sur les factures EDF

En l’espèce, le contrat de bail ne stipule pas que la consommation d’électricité soit incluse dans la provision pour charges.

C’est de façon erronée que la société LES CINQ GRILLONS considère que les charges EDF ne sont pas des charges locatives soumises au délai de prescription prévu par la loi du 6 juillet 1989 mais au délai de droit commun de l’article 2224 du code civil. Il s’agit bien de charges imputables au locataire et d’une demande découlant du contrat de bail.

Contrairement à ce que soutient M. [R] [K], l’article L218-2 du code de la consommation ne concerne que les relations de M. [Y] [M] et de la société EDF, lui-même étant tiers au contrat. Il n’est donc pas applicable.

Il sera en conséquence fait application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet.

La société LES CINQ GRILLONS et subsidiairement M. [Y] [M] sollicitent le remboursement de six factures EDF.

Les demandes au titre de la consommation du 28 mai 2020 au 27 mai 2022 sont prescrites.

S’agissant des consommations du 28 mai 2022 au 27 mai 2024, les pièces produites, qui ne sont pas des factures, ne sont pas dotées d’une force probante suffisante, s’agissant notamment du lieu de consommation. Enfin la pièce n'° 18 est un simple calendrier prévisionnel de paiement.

La société LES CINQ GRILLONS et M. [Y] [M] seront en conséquence déboutés de leur demande.

— Sur la régularisation de charges

La demande au titre de l’année 2021 est irrecevable compte tenu de la prescription.

Au titre de l’année 2022, la société LES CINQ GRILLONS produit le décompte de charges établi par le syndic. La demande antérieure au mois de juin 2022 étant prescrite, la somme de 37,06 euros correspondant à six mois (74,12 /2) sera retenue.

Il ressort des décomptes de charges versés aux débats :

— de l’année 2023 que M. [R] [K] reste redevable de la somme de 177,42 euros pour le lot n°129 déduction faite des provisions réglées,

— De l’année 2024 de pièce que M. [R] [K] reste redevable de la somme de 222,08 euros pour le lot n°129 déduction faite des provisions réglées.

M. [R] [K] est en conséquence condamné à payer à la société LES CINQ GRILLONS la somme de 436,56 euros au titre de la régularisation des charges pour la période du 1er juin 2022 au 31 décembre 2024.

Sur le préjudice de jouissance de M. [R] [K]

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, il est constant que le bail porte sur des locaux vides loués à titre de résidence principale. Le bail aurait donc dû être conclu pour une durée de trois voire de six ans en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Pourtant le bailleur l’a renouvelé d’année en année pour une durée d’un an, contrevenant ainsi à ces dispositions d’ordre public.

C’est à juste titre que M. [R] [K] soutient qu’il a été dans une situation d’inconfort. Ce sentiment est légitime, le locataire pouvant craindre une résiliation du bail chaque année ce qui a entravé sa jouissance paisible des lieux durant près de treize années. Il a ainsi subi un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2000 euros. La société LES CINQ GRILLONS, seule bailleresse, sera condamnée à payer cette somme à M. [R] [K].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société LES CINQ GRILLONS, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

RECOIT l’intervention volonaire de M. [Y] [M] ;

REJETTE l’exception de nullité du congé délivré le 22 mai 2023 ;

DIT que le congé pour motif légitime et sérieux du 22 mai 2023 à effet du 31 mars 2025 à minuit a été valablement délivré par la société LES CINQ GRILLONS à M. [R] [K] ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mars 2013 à effet du 1er avril 2013 portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 1er avril 2025 ;

ORDONNE à M. [R] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte et d’expulsion immédiate ;

CONDAMNE M. [R] [K] à payer à la société LES CINQ GRILLONS une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

RECOIT la fin de non-recevoir tirée de la prescription et dit que les demandes de la société LES CINQ GRILLONS et de M. [Y] [M] en paiement des charges locatives et des factures EDF antérieures au 27 mars 2022 sont irrecevables ;

DEBOUTE la société LES CINQ GRILLONS et M. [Y] [M] de leur demande en paiement au titre des factures EDF postérieures au 27 mai 2022 ;

CONDAMNE M. [R] [K] à payer à la société LES CINQ GRILLONS la somme de 436,56 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 1er juin 2022 au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE la société LES CINQ GRILLONS à payer à M. [R] [K] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société LES CINQ GRILLONS aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 06 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05426 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAW6