TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2239

N° RG 25/01679 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLSW

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [D]

né le 20 Juillet 1981 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Z] [R] épouse [D]

née le 01 Octobre 1977 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, Juge déléguée aux fonctions dejuge des contentieux de la protection par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 7] en date du 21 juillet 2025, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 juillet 2022, l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat (ci-après désigné l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat) a consenti un bail d’habitation au nom de Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D], mais signé uniquement par l’époux, portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 349,94 euros et d’une provision pour charges de 183,63 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 550,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [Z] [R] épouse [D] le 24 novembre 2023.

Par assignations du 11 juin 2025, l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 387,44 euros, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées, à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,Dire que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,7 663,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 octobre 2025, l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 octobre 2025, s’élève désormais à 9 017,22 euros.

Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [V] [D] expose que sa femme a des problèmes de santé, qu’elle a déposé un dossier à la [Adresse 9] (ci-après MDPH) qui a été accepté et qu’il est le seul à travailler dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, pour des revenus de 1 800 euros par mois. Il explique qu’il a deux enfants : une fille âgée de 20 ans qui est à l’université et un fils de 15 ans. Il déclare qu’il a réalisé un emprunt familial suite à l’opération de sa femme, mais qu’il n’a pas d’autres dettes.

Il souhaite maintenir sa famille dans le logement et sollicite ainsi des délais de paiement suspensifs. Il s’engage à produire en cours de délibéré un justificatif du paiement du loyer courant d’octobre 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Z] [R] épouse [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

L’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat s’oppose à tout délai de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [V] [D] n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant son foyer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Comme il y a été autorisé, Monsieur [V] [D] a transmis au greffe, en cours de délibéré, un justificatif de paiement de la somme de 900 euros le 28 octobre 2025. Par la suite, il a également justifié d’un deuxième paiement de 900 euros le 27 novembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local à usage d’habitation qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3550,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2024.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 12 novembre 2024, Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] à son paiement à compter du 12 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si les baux s’étaient poursuivis.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2025, Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] lui devaient la somme de 8 884,13 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [V] [D] reconnaît le montant de la dette.

Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de l’article 1342-10 du code civil, l’imputation d’un paiement a lieu d’abord sur les dettes échues, et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. En ce sens, le paiement du locataire intervenant après l’échéance du loyer courant avant l’audience devra s’imputer sur la dernière échéance courante, et non sur la dette la plus ancienne, dès lors qu’il s’agira de la dette que le débiteur a le plus d’intérêt d’acquitter.

En l’espèce, compte tenu du justificatif de paiement de la somme de 900 euros produit par Monsieur [V] [D], la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant d’octobre 2025 est réputée satisfaite, puisqu’il s’agit de la dette que le locataire a le plus d’intérêt d’acquitter.

Il résulte également des débats que les locataires ont eu des difficultés financières suite aux problèmes de santé de Madame [Z] [R] épouse [D]. Si le décompte produit laisse apparaître une importante dette locative, il reste que les locataires ont réalisé plusieurs paiements de 700 euros en avril, mai et juillet 2025, ainsi qu’un paiement supplémentaire de 400 euros en juillet 2025, démontrant ainsi leur bonne volonté dans l’apurement de leur dette.

Enfin, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que la situation des parties devrait leur permettre d’assumer le paiement d’une somme supplémentaire en plus du loyer courant afin de régler leur dette, dès lors que Monsieur [V] [D] est employé dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et que Madame [Z] [R] épouse [D] bénéficie désormais d’une reconnaissance MDPH.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon 36 échéances et conformément aux modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des locataires de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

A l’inverse, l’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 septembre 2025 et celui des assignations du 11 juin 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juillet 2022 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat, d’une part, et Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], logement n°03205267, à [Localité 12] est résilié depuis le 12 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat la somme de 8 884,13 euros (huit mille huit cents quatre-vingt-quatre euros et treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 246,78 euros (deux cent quarante-six euros et soixante-dix-huit centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 novembre 2024,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique à défaut de libération volontaire,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] à payer à l’établissement OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [Z] [R] épouse [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 septembre 2025 et celui des assignations du 11 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge